Besonders wichtig und von Bedeutung ist im Fall einer Schenkung oder einer Erbschaft die Bewertung dessen, was übertragen werden soll oder übertragen wurde. Gerade im Fall einer geplanten vorweggenommenen Erbfolge ist die Frage der möglichst zutreffenden Einschätzung der Steuerlast von erheblicher Bedeutung für den Zeitpunkt, oder das "Ob" generell.
Grundsätzlich ist bei der Bewertung jeweils der gemeine Wert zu Grunde zu legen (§§ 9 Abs. 1, 177 I BewG). Dies meint den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind nicht zu berücksichtigen.
Der Wert des gesamten Nachlasses oder der Schenkung bezieht sich ja auf ggf. eine unübersichtliche Vielzahl von Wertgegenständen. Hierzu gehört neben Hausrat eventuell auch Kunst, Schmuck, Edelmetalle und weitere eventuell wertvolle Einrichtung oder Zubehör. Unsere Kompetenz bezieht sich nicht auf die Bewertung solcher Gegenstände, wir können weder Schmuck, Kunst oder wertvolle Teppiche bewerten, noch sonstigen Nachlass. Unsere Erfahrung und Beratung reduziert sich auf den Bereich der Immobilien und der Bewertung von Firmenwerten.
Welches Verfahren bei der Bewertung von Immobilien jeweils zur Anwendung kommt, richtet sich nach der Art und Nutzung der Immobilie. Es stehen das Vergleichsverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren zur Verfügung.
Generell kann man sagen, dass folgende Immobilientypen nach dem zugehörigen Bewertungsverfahren zu bewerten sind:
Das Vergleichswertverfahren kommt bei Eigentumswohnungen, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser zur Anwendung, soweit entsprechende Vergleichswerte ermittelt werden können. Der Wert wird auf der Grundlage der realisierten Kaufpreise vergleichbarer Objekte ermittelt. Gem. § 177 Abs. 2 BewG sind die von den jeweiligen lokalen Gutachterausschüssen zur Verfügung gestellten Vergleichskaufpreise längstens zwei Jahre nach dem Ende des Kalenderjahrs, indem der Auswertungszeitraum endet, gültig. Die Veröffentlichung der Daten erfolgt üblicherweise in den Kaufpreissammlungen. Zum Vergleich werden typischerweise Baujahr, Adresse, Wohnfläche, Balkon/Garten, Garagenstellplatz herangezogen.
In vielen Lagen sind keine steuerlichen Vergleichswerte vorhanden, dann ist der Wert grundsätzlich nach dem Sachwertverfahren zu ermitteln. Das kann gerade außerhalb von Metropolregionen zu höheren Werten als der tatsächlich erzielbare Marktpreis führen. In diesen Fällen kann gegebenenfalls auch auf Sammlungen privater Dienstleister zurückgegriffen werden.
Im Ertragswertverfahren werden Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke bewertet. Der Ertragswert setzt sich aus dem Gebäudeertragswert und dem Bodenwert zusammen. Der Bodenwert errechnet sich aus dem Produkt des sog. Bodenrichtwerts und der Fläche des Grundstücks. Der aktuelle Bodenrichtwert wird von den örtlichen Gutachterausschüssen grundsätzlich alle zwei Jahre veröffentlicht. Der Bodenrichtwert ist gegebenenfalls an die aktuellen Gegebenheiten anzupassen ist.
Bei der Ermittlung des Gebäudeertragswerts wird grundsätzlich auf die erzielbare Miete abgestellt. Entscheidend ist die Nettokaltmiete, von der die Bewirtschaftungskosten in Abzug zu bringen sind. Die Bodenwertverzinsung ist dabei ebenfalls miteinzubeziehen.
Gerade in Ballungsräumen führt das Ertragswertverfahren häufig zu einem unterhalb des Marktwert liegenden Werts. Insoweit kann es ganz erfreulich sein, wenn der Gutachterausschuss keine Vergleichswerte zur Verfügung stellt.
Das Sachwertverfahren kommt insbesondere als nachrangiges Bewertungsverfahren zur Anwendung, wenn die anderen Verfahren mangels erforderlicher Daten keine Ergebnisse liefern können.
Der Sachwert ermittelt sich aus der Summe des Bodenwerts und des Gebäudesachwerts. Der Gebäudesachwert ergibt sich durch Multiplikation der Grundfläche mit den Normalherstellungskosten. Unter den Normalherstellungskosten sind die normierten Kosten eines Neubauwertes in verschiedenen Standardstufen (vgl. Anlage 24 BewG) zu verstehen. Anschließend ist eine entsprechende Alterswertminderung in Abzug zu bringen. Der so ermittelte Wert wird dann mit einem sog. Sachwertfaktor multipliziert (vgl. § 191 BewG).
In vielen Lagen sind keine steuerlichen Vergleichswerte vorhanden, dann ist der Wert grundsätzlich nach dem Sachwertverfahren zu ermitteln. Das kann gerade außerhalb von Metropolregionen zu höheren Werten als der tatsächlich erzielbare Marktpreis führen. In diesen Fällen kann gegebenenfalls auch auf Sammlungen privater Dienstleister zurückgegriffen werden.
Darüber hinaus besteht auch die Möglichkeit, ein Wertgutachten einzuholen. Hierdurch gelingt in der Regel der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts gem. § 198 Abs. 1 BewG. Dazu muss das Gutachten die Voraussetzungen gem. Abs. 2 erfüllen (durch staatlich anerkannte oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierte Stelle). Dabei ist mit Kosten zwischen 2.000,00 bis 3.000,00 EUR zu rechnen. Auch ein Verkaufspreis, der innerhalb eine Jahres nach dem jeweiligen Stichtag erzielt wurde, kann als Nachweis genügen (vgl. Abs. 3).
Der Gesetzgeber lässt verschiedene Bewertungsmöglichkeiten für Betriebe zu. Dabei ist jedoch klar geregelt, welches Verfahren primär anzuwenden ist:
Beim Substanzwert handelt es sich um den (fiktiven) Wiederbeschaffungswert, der im Betriebsvermögen befindlichen Wirtschaftsgütern. Im Unterschied zum Liquidationswert kann daher der Substanzwert selbst kurz vor einer Insolvenz noch hoch sein. Hierbei handelt es sich um den Wert, der in keinem Fall unterschritten werden kann. Ziel der Bewertung ist regelmäßig ein möglichst niedriger Vermögenswert, um die Steuer gering zu halten. Außerhalb der Verschonung nach § 13a-13c Erbschafsteuergesetz bildet das ermittelte Betriebsvermögen die Bemessungsgrundlage für die zu entrichtende Steuer entsprechend der Erbschafsteuersätze.
Die Unternehmensbewertung ist nicht nur für die Nachfolgeregelung relevant. Sie ist ein entscheidender Faktor für zahlreiche unternehmerische Entscheidungen, wie etwa Unternehmens(ver)käufe, Fusionen und Übernahmen oder auch die Kapitalaufnahme. Im Folgenden möchten wir einen Überblick über die relevantesten Verfahren geben:
Diese Verfahren basieren auf der Schätzung der zukünftigen Zahlungsströme (z. B. Cashflows), die das Unternehmen generieren wird, unter Berücksichtigung des eingesetzten Kapitals. Die Zahlungsströme werden mit einem geeigneten Zinssatz, der die Kapitalmarktsituation und das Risiko des Unternehmens widerspiegelt, abgezinst.
Das DCF bieten wir derzeit nicht selbst an, gerne verweisen wir Sie jedoch an eine unserer Partnerkanzleien weiter.
Bei diesem Verfahren wird der Wert des Unternehmens auf Basis von Vergleichsdaten anderer, ähnlicher Unternehmen ermittelt. Dies kann durch den Vergleich von Multiplikatoren wie dem Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV), dem Umsatzmultiplikator oder dem EBITDA-Multiplikator erfolgen.
Bei diesen Verfahren wird der Wert des Unternehmens auf Basis seiner Vermögenswerte und Schulden ermittelt. Es wird davon ausgegangen, dass das Unternehmen liquidiert wird oder seine Vermögenswerte verkauft werden, um Schulden zu decken. Der Wert ergibt sich aus der Differenz zwischen den Aktiva und Passiva.
Die Wahl der geeigneten Methode hängt von verschiedenen Faktoren ab. Es können auch mehrere Methoden kombiniert werden, um einen maximalen und minimalen Wert zu bestimmen.