| Dr. Weigl Augustinowski Treuconsult GmbH | München | |
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Inhalt:
ACHTUNG SEITE NICHT MEHR Abgeschlossenheitsbescheinigung Balkon Dachboden Eigentum
Falschparker Garageneinfahrt
Haftung des Eigentümers
Instandsetzung/Instandhaltung
Kabelanschluss
Ladung
zur Eigentümerversammlung Markise
Nachbarrecht Parabolantenne
Rauchen
in der Eignetümerversammlung
Sachverständigenkosten
Tagesordnungspunkt
"Wirtschaftsplan"
Veränderung (bauliche)
Werbungskosten
Zerrüttung |
ZweckbestimmungInhalt: Die Nutzung von Teileigentum und Sondereigentum bestimmt sich nach den Zweckbestimmungen der Teilungserklärung. Übliche Zweckbestimmungen sind die Bezeichnungen der Teilungserklärung als Wohnung, Laden, Gewerberaum, Hobbyraum, Keller, Speicher, Speicherraum, Garage usw. Die Zweckbestimmung der Teilungserklärung definiert die Nutzungsrechte und die zulässigen Nutzungsarten (sog. Nutzungsregelung) der Eigentümer an den Sonder- bzw. Teileigentumen und regelt den Umfang der Nutzungen der Miteigentümer gegenüber den Nutzenden. Ein Dachboden, der keinem Sondereigentümer zugeordnet ist, ist Gemeinschaftseigentum. Der Dachboden kann üblicherweise als Abstellraum, Trockenraum und Lagerraum genutzt werden. Ein Hobbyraum darf nur entsprechend seiner Zweckbestimmung als Hobbyraum und i.d.R. nicht als Wohnraum benutzt werden. Eine gewerbliche Nutzung des Hobbyraumes ist nach öffentlich rechtlichen Vorschriften i.d.R. zulässig (BayObLG WE 1995, 28) Auflagen der Genehmigungsbehörde können die Nutzung einschränken. Die Miteigentümer können sich auf derartige Auflagen nicht berufen (vgl. Stichwort "Nutzung), da diese Auflagen i.d.R. keine drittschützende Normen zu Gunsten der Miteigentümer sind. Kellerräume, die keinem Sondereigentümer zugeordnet sind, sind Gemeinschaftseigentum. Kellerräume dürfen als Abtstell- und Lagerräume, Waschraum, Trockenraum, Werkstatt genutzt werden. Kioske dürfen wie andere Verkaufsstellen während der allgemeinen Ladenöffnungszeiten Waren jeder Art verkaufen. Kioske mit Schank- und/oder Speisebetrieb unterliegen nicht dem Ladenschlußgesetz, sondern dem Gaststättengesetz. Sie können offene Getränke, zubereitete Speisen, Flaschenbier, alkoholfreie Getränke, Tabak- und Süßwaren auch während der allgemeinen Ladenschlußzeiten abgeben (§ 7 GastG). Für den Verkauf von Zeitungen und Zeitschriften gilt § 5 des Ladenschlußgesetzes. Nach dieser Bestimmung dürfen Kioske für den Verkauf von Zeitungen und Zeitschriften über den allgemeinen Ladenöffnungszeiten hinaus auch geöffnet sein
Ein Laden darf nur während der nach dem Ladenschlußgesetz zulässigen Ladenöffnungszeiten betrieben werden. Aus diesem Grunde entspricht die Nutzung von gewerblichen Räumen als Verkaufskiosk nicht einer in der Teilungserklärung getroffenen Zweckbestimmung der Räume als Laden (Beschluß des OLG Düsseldorf vom 01.12.1995 - 3 Wx 337/95 - WuM 1996 170 = ZMR 1996, 281 = DRspr I (152) 258 f-g). Der wesentliche Unterschied zwischen einem Laden und einem Kiosk besteht nach diesem Urteil darin, daß in einem Laden ständig Waren zum Verkauf an jedermann angeboten werden, bei denen aber der Charakter einer Verkaufsstätte im Vordergrund steht. Der Laden wird vom Kunden betreten und außerdem unterliegt der Laden den zeitlichen Beschränkungen des Ladenschlußgesetzes. Dem gegenüber bleibt der Kunde beim Kiosk in der Regel am Schalter stehen. Der Verkaufskiosk kann außerhalb des Ladenschlußgessetzes betrieben werden. Im Verkaufskiosk werden Zeitschriften und Zeitungen und sonstige Waren des allgemeinen Bedarfs vor allem auch Speisen und Getränke in der Regel sogar vielfach zum Verzehr an Ort und Stelle angeboten. Ein Kiosk mit Gaststättenerlaubnis ist insoweit ein Gaststättenbetrieb. Daher ist die Zweckbestimmung "Laden" mit dem Betrieb eines Kiosk nicht vereinbar. Der Zweckbestimmung Laden in der Teilungserklärung entspricht grundsätzlich nur ein an die allgemeinen Ladenschlußzeiten gebundenes Geschäft (ständige Rechtsprechung sämtlicher Obergerichte). 1.6 Speicher oder Speicherraum Die Zweckbestimmung Speicher oder Speicherraum erlaubt die Nutzung als Abstell- und Lagerraum oder auch als Hobbyraum. Die Nutzung als Wohnraum ist unzulässig. Wird ein Speicher zulässigerweise zu Wohnzwecken ausgebaut, sollte der Eigentümer dieses Sondereigentums darauf achten, daß in der Teilungserklärung der Speicher auch als Wohnung ausgewiesen ist; denn die Zweckbestimmung "Speicher oder Speicherraum" steht dem Ausbau zu einer Wohnung entgegen. Teilweise sind Speicher oder Speicherräume nur über die darunterliegende Dachwohnung begehbar. Dies verführt manchen Eigentümer, derartige Speicher oder Speicherräume im Gemeinschaftseigentum zu seinen eigenen Zwecken auszubauen und zu nutzen. Ohne eine entsprechende Vereinbarung mit sämtlichen Eigentümern ist die alleinige Nutzung des Speichers oder des Speicherraumes im Gemeinschaftseigentum durch den Sondereigentümer der Dachgeschoßwohnung, von dem dieser Speicher oder Speicherraum ausschließlich zu begehen ist, unzulässig. Solange der Speicher oder Speicherraum Gemeinschaftseigentum ist und solange zugunsten des Eigentümers der Dachgeschoßwohnung weder Sondereigentum noch ein Sondernutzungsrecht am Speicher oder Speicherraum begründet wurde, steht das Nutzungsrecht ausschließlich der Eigentümergemeinschaft zu, auch wenn dieses Nutzungsrecht defacto nicht ausgeübt werden kann, weil der Zugang zum Speicher oder Speicherraum nur über die Dachgeschoßwohnung des Sondereigentümers möglich ist. Es wäre sinnvoll, wenn die Notare bei der Beurkundung der Teilungserklärung darauf achten würden, daß derartige Speicher und Speicherräume, die nur über das Sondereigentum einer Dachgeschoßwohnung betreten werden können in der Teilungserklärung dieser Dachgeschoßwohnung als Sondereigentum zugeschlagen werden. Für Spitzboden/Trempelboden über der Dachgeschoßwohnung die nur von der Dachgeschoßwohnung aus begehbar sind gelten die Ausführungen zum Speicher und Speicherraum der nur über die darunterliegende Dachgeschoßwohnung begehbar ist entsprechend. Zur Bildung des Sondereigentums an der Dachwohnung siehe Die in Teilungserklärung als Wohnung bezeichneten Sondereigentumseinheiten dürfen nur zu Wohnzwecken genutzt werden. Das gilt auch bei einer Vermietung. Der vermietende Sondereigentümer ist nicht befugt dem Mieter die gewerbliche Nutzung zu gestatten. Wird aber einem Mieter die gewerbliche Nutzung einer Eigentumswohnung gestattet, können zwar die übrigen Miteigentümer die Unterlassung der gewerblichen Nutzung vom vermietenden Sondereigentümer verlangen, sie können auch verlangen, daß der vermietende Sondereigentümer alles in seiner Macht stehende unternimmt, um die gewerbliche Nutzung seiner Eigentumswohnung durch seinen Mieter zu beenden. Die Unzulässigkeit der gewerblichen Nutzung ist jedoch kein Grund, das Mietverhältnis außerordentlich oder fristlos zu kündigen. Die Miteigentümer müssen in diesem Fall die gewerbliche Nutzung durch den Mieter bis zur ordnungsgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses hinnehmen. Hilfe können die Eigentümer in diesem Falle nur von den Wohnungsaufsichtsbehörden erhalten, wenn und soweit die Zweckentfremdungsverordnung eingreift; denn bei Verstößen gegen die Zweckentfremdungsverordnung können die Aufsichtsbehörden durch Festsetzung entsprechender Bußgelder die gewerbliche Nutzung einer Wohnung entgegen den Vorschriften der Zweckentfremdungsverordnung unterbinden. Da Bußgelder bei Fortsetzung der Zweckentfremdung laufend mit steigenden Bußgeldbeträgen wiederholt festgesetzt werden können, wird jeder wirtschaftlich denkende Nutzer möglichst schnell die gewerbliche und/oder freiberufliche Nutzung der Wohnung einstellen. Zu beachten ist aber, daß auch bei Geltung der Zweckentfremdungsverordnung eine gewerbliche Mitbenutzung einer Wohnung zu weniger als 50 % zulässig ist. Davon abweichend darf eine Wohnung nach Wohnungseigentumsrecht nicht gewerblich oder freiberuflich mitbenutzt werden. Viele Selbständige, Freiberufler und Gewerbetreibende richten zu Hause einen Büroraum ein, in dem sie einen Teil ihrer beruflichen und gewerblichen Tätigkeit erledigen können, wie z. B. Buchführungsarbeiten, Schreibarbeiten, Ausarbeitung von Projekten, Angeboten, Plänen usw. Auch die Herstellung von telefonischen Kontakten, Telefonmarketing, Telefonwerbung usw. sind Tätigkeiten, die in einer Wohnung ausgeübt werden können, ohne daß sie nach außen in irgendeiner Weise in Erscheinung treten, geschweige denn die Miteigentümer bei der Nutzung der übrigen Wohnungseigentumseinheiten in irgendeiner Form und Weise beeinträchtigen oder stören. Man wird derartige Nutzungen wohl für zulässig erachten können. Das gleiche gilt für schriftstellerische und künstlerische Tätigkeiten wie z. B. Kunstmaler sowie viele kunstgewerbliche Tätigkeiten. Bei vielen dieser Tätigkeiten ist der Wohnraum gleichzeitig der Arbeitsraum, weil eine räumliche Trennung zwischen Wohnung und Arbeitsstelle fehlt. Auch derartige Tätigkeiten wird man im Endergebnis in einer Wohnung für zulässig erachten, selbst wenn die konkrete Tätigkeit im Widerspruch zur Zweckbestimmung "Wohnung" steht. Die Zweckbestimmung "Büro" läßt jede gewerbliche, freiberufliche Büronutzung zu. Die Zweckbestimmung "Gewerberäume" läßt jede gewerbliche Nutzung zu. Unzulässig ist aber die Nutzung als Bordell in einem Wohnhaus. Wird ein Wohnungseigentum oder Teileigentum abweichend von der Nutzungsbestimmung in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung genutzt, besitzt die Eigentümergemeinschaft grundsätzlich einen Anspruch gegenüber dem abweichend nutzenden Miteigentümer, die abweichende Nutzung einzustellen und das Teileigentum oder Wohnungseigentum nur nach der Zweckbestimmung der Teilungserklärung zu nutzen. 2.1 Bindung der Eigentümer an die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung Die Nutzungsbeschreibung von Räumlichkeiten, wie sie in der Teilungserklärung enthalten ist, ist für alle Miteigentümer bindend. Sie wird nicht stillschweigend dadurch abgeändert, daß die anderen Eigentümer eine abweichende Nutzung über mehrere Jahre ohne Widerspruch hinnehmen. Deshalb kann ein Erwerber der Räumlichkeiten sich nicht mit Erfolg darauf berufen, die übrigen Miteigentümer müßten die teilungserklärungswidrige Nutzung weiter dulden, weil sie sie gegenüber dem Voreigentümer widerspruchslos hingenommen haben (OLG Köln Beschluß vom 23.12.1994, 16 Wx 172/94 - WE 1995, 220 = WuM 1995, 331 = ZMR 1995, 263). Im Urteilsfalle hatte ein Miteigentümer im Keller größere Kellerfenster eingebaut und den Boden im Vorgarten ausgehoben, um eine bessere Belichtung zu schaffen. Das OLG Köln sieht darin eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG, die über eine ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgeht und daher grundsätzlich der einstimmigen Beschlußfassung aller Wohnungseigentümer (§ 22 Abs. 1 WEG) bedurfte. Da die Zustimmung der übrigen Eigentümer fehlte, bejahte das OLG Köln gemäß § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 BGB den Anspruch auf Beseitigung dieser baulichen Veränderungen und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes. Die Veränderung der Fensterflächen führe nicht nur zu einer Änderung des optischen Eindrucks der Fassade. Hinzu komme die Abgrabung, um den nötigen Lichteinfall zu gewährleisten. Außerdem werde mit der Vergrößerung der Fensterfläche auch die Wohnqualität der seit längerem zu Wohnzwecken genutzten Räumlichkeiten im Souterrain des Hauses erhöht. Das stelle einen Nachteil für die Antragsteller dar, da in der Teilungserklärung die entsprechenden Räumlichkeiten als Kellerraum, Trockenraum und Trafostation ausgewiesen sind. Diese Nutzungsbeschreibung ist für die Beteiligten gemäß §§ 5 Abs. 1, 10 Abs. 1 Satz 2 WEG bindend. Die Teilungserklärung, die durch die Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung gemäß § 7 Abs. 3 WEG zum Inhalt des Grundbuchs geworden ist, ist nur nach Wortlaut und Sinn des im Grundbuch Eingetragenen auszulegen, wie es sich für den unbefangenen Beobachter als nächstliegende Bedeutung ergibt. Erklärungen bei der Weiterveräußerung und die bisherige Handhabung durch Wohnungseigentümer müssen angesichts des Gutglaubenschutzes des Grundbuchs außer Betracht bleiben. Daher sei auch die langjährige nach der Behauptung der Antragsgegner 30 Jahre währende Nutzung der Kellerräume als Wohnraum und die Kenntnis der Antragsteller hiervon bei Erwerb ihres Wohnungseigentums ohne Bedeutung - vgl. aber zur Verwirkung 2.2 2.2 Verwirkung des Unterlassungsanspruchs Dieser Unterlassungsanspruch der zweckbestimmungswidrigen Nutzung kann verwirkt werden. Eine Verwirkung des Unterlassungsanspruchs der Wohnungseigentümer einer von der Teilungserklärung abweichenden Nutzung bejaht das OLG Köln im Beschluß vom 27.01.1995, 16 Wx 13/95 aus DRsp I (152) Blatt 241 a. Im Urteilsfalle war ein Teileigentum in der Teilungserklärung als Laden bezeichnet worden. Dieses Teileigentum wurde seit Jahren als Bistro vereinbarungswidrig genutzt. Im konkreten Fall hat das OLG Köln den Anspruch auf Unterlassung der Nutzung als Bistro als verwirkt angesehen. Der Antragsgegner hatte am 15.01.1990 im Wege der Zwangsversteigerung das strittige Teileigentum erworben und von Anfang an als Bistro genutzt. Er wurde erstmals mit Schreiben der Verwaltung vom 30.08.1993 auf die Rechtswidrigkeit der Nutzung hingewiesen. Dieser Zeitraum reicht für die Verwirkung aus, da durch den Antragstellern zurechenbare Umstände bei der Zwangsversteigerung für den Antragsgegner ein Vertrauensschutz dahingehend begründet wurde, er dürfe das Teileigentum als Bistro nutzen. Das der Versteigerung zu Grunde liegende Verkehrswertgutachten ging nach unbestrittenen Vortrag davon aus, daß das Objekt als Bistro genutzt wurde - diese Nutzung bzw. eine solche als Café‚ mit Nachtkonzession bzw. einer Speisegaststätte erfolgte bereits seit 1979. Wegen dieser Nutzung ermittelte der Sachverständige einen beachtlichen Verkehrswert Die konkrete Nutzung als Café‚/Bistro ist allen Beteiligten im Versteigerungstermin vom Gericht bekannt gemacht worden. Das Objekt wurde auch als Café‚ versteigert. Das OLG Köln führt daher wörtlich aus: Wenn der im Versteigerungstermin anwesende Geschäftsführer der damaligen Verwalterin unter diesen Umständen nicht eindeutig klarstellt, daß die weitere Nutzung entsprechend der Teilungserklärung nur als Laden erfolgen könne, so dürfe der Antragsgegner spätestens nach einer Nutzungsdauer von 3,5 Jahren darauf vertrauen, daß gegen die weitere Nutzung als Bistro keine Unterlassungsansprüche wegen Verstoßes gegen die Teilungserklärung geltend gemacht werden. Die Antragssteller müßten sich das Verhalten Ihrer früheren Verwalterin im Zwangsversteigerungstermin zurechnen lassen; der Geschäftsführer habe an dem Zwangsversteigerungstermin offensichtlich im Auftrag und in Vollmacht der Wohnungseigentümer teilgenommen, so daß der Antragsgegner seine Äußerung und Willenskundgebungen als solche der Eigentümergemeinschaft verstehen durfte. Das OLG Köln ließ es dahingestellt, ob diese Äußerungen des Geschäftsführers der Verwalterin im Zwangsversteigerungstermin einem Vertrauenstatbestand geschaffen hatten, der die Miteigentümer daran hinderte, die Unterlassung der Nutzung als Café‚/Bistro zu verlangen. Jedenfalls sei aber der Antragsgegner im Hinblick auf dieses Verhalten in Verbindung mit dem Zeitablauf von ca. 3,5 Jahren schutzwürdig. Der Antragsgegner durfte nach Auffassung des OLG Köln von einer weiteren Duldung der vereinbarungswidrigen Nutzung ausgehen. In einem früheren Beschluß vom 23.12.1994 - 16 Wx 172/94 - (WE 1995, 220 = WuM 1995, 331 = ZMR 1995, 263 = DRspr I (152) 232 b) hat das OLG Köln entschieden: Die Nutzungsbeschreibung von Räumlichkeiten, wie sie in der Teilungserklärung enthalten ist, ist für die Beteiligten bindend. Sie wird nicht stillschweigend dadurch abgeändert, daß die anderen Eigentümer eine abweichende Nutzung über mehrere Jahre ohne Widerspruch hinnehmen. Deshalb kann ein Erwerber der Räumlichkeiten sich nicht mit Erfolg darauf berufen, die übrigen Wohnungseigentümer müßten die teilungserklärungswidrige Nutzung weiter dulden, weil sie diese gegenüber dem Voreigentümer widerspruchslos hingenommen hätten. Diesem Beschluß lag der Fall zu Grunde, daß von einem Eigentümer vergrößerte Kellerfenster eingebaut und im Vorgarten der Boden ausgehoben worden war, um den nötigen Lichteinfall zu gewähren. Dies ist eine bauliche Veränderung. Die Nutzungsbeschreibung ist für die Beteiligten gemäß §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 1 Satz 2 WEG verbindlich. Teilungserklärungen, die durch Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung gemäß § 7 Abs. 3 WEG zum Inhalt des Grundbuchs geworden sind, sind nur nach Wortlaut und Sinn des im Grundbuch Eingetragenen auszulegen, wie sich der eingetragene Wortlaut für den unbefangenen Beobachter als nächstliegende Bedeutung ergibt. Erklärungen bei der Weiterveräußerung und bisherige Handhabung durch Wohnungseigentümer müssen angesichts des Gut-Glauben-Schutzes des Grundbuches außer Betracht bleiben. Unter diesem Gesichtspunkt ist die langjährige nach Behauptung des Antragsgegners sogar 30 Jahre währende Benutzung der Keller als Wohnraum und die Kenntnis der Antragsteller hiervon bei Erwerb Ihres Wohnungseigentums ohne Bedeutung. 3. Zweckbestimmungswidrige Vermietung Kein außerordentliches Kündigungsrecht des Vermieters Siehe |
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