| Dr. Weigl Augustinowski Treuconsult GmbH | München | |
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Inhalt:
ACHTUNG SEITE NICHT MEHR Abgeschlossenheitsbescheinigung Balkon Dachboden Eigentum
Falschparker Garageneinfahrt
Haftung des Eigentümers
Instandsetzung/Instandhaltung
Kabelanschluss
Ladung
zur Eigentümerversammlung Markise
Nachbarrecht Parabolantenne
Rauchen
in der Eignetümerversammlung
Sachverständigenkosten
Tagesordnungspunkt
"Wirtschaftsplan"
Veränderung (bauliche)
Werbungskosten
Zerrüttung |
ZwangsverwalterInhalt: 1.
Eigentümerwechsel Nach dem Beschluss des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 14.02.1991 - BayObLGZ 1991, 93; ebenso OLG Karlsruhe WE 1990, 105 und OLG Köln WuM 1993, 702) haftete der Zwangsverwalter für alle Hausgeldrückstände, wenn der Beschluss der Eigentümerversammlung nach der Bestellung des Zwangsverwalter gefasst worden war. Der Zwangsverwalter haftete also insbesondere auch für Hausgeldrückstände, die daraus resultierten, daß vor der Bestellung des Zwangsverwalters die aufgrund eines beschlossenen Wirtschaftsplans/ beschlossenen Sonderumlagen fälligen Hausgeldvorauszahlungen/Sonderumlagen von dem Sondereigentümer nicht geleistet worden waren. Diese Rechtsprechung hat das Bayerische Oberste Landesgericht durch Beschluss vom 30.04.1999 - 2 Z BR 33/99 - ZMR 1999, 577 ff. aufgegeben und zwar unter Bezugnahme auf die Urteile des Bundesgerichtshof NJW 1994, 1866 = ZMR 1994, 256 und BGHZ 131, 228 = ZMR 1996, 215 = NJW 1996, 725. Nach der bisherigen Rechtsprechung begründete der Beschluß über die Jahresabrechnung zu Lasten des Erwerbers wie des Zwangsverwalters und des Konkursverwalters in Höhe der ausgewiesenen Hausgeldrückstände laut Abrechnung eine Zahlungsverpflichtung, auch wenn sich dieser Abrechnungssaldo um die vom Eigentümer/Voreigentümer nicht geleisteten und fälligen Hausgeldvorauszahlungen erhöht hatte. Nach der neuen Rechtsprechung haftet der Erwerber bzw. Zwangsverwalter und Insolvenzverwalter aufgrund der beschlossenen Jahresabrechnung für Hausgeldrückstände nur in Höhe des sogenannten Spitzenausgleichs, der sich daraus ergibt, daß die nach dem Wirtschaftsplan und/oder den beschlossenen Sonderumlagen zu leistenden Hausgeldvorauszahlungen/Sonderumlagen die Summe der Bewirtschaftungskosten nicht gedeckt haben. Das Bayerische Oberste Landesgericht zieht in seinem neuesten Beschluß vom 30.04.1999 (ZMR 1999, 577 ff) insoweit einen Vergleich zum Fall des Konkurses im Urteil des BGH vom 10.03.1994 - IX ZR 28, 93, NJW 1996, 1996 ff. Das Bayerische Oberste Landesgericht erkennt an, daß damit der Beschluss der Eigentümerversammlung über die Jahresabrechnung entwertet wird. Das Bayerische Oberste Landesgericht erkennt auch, daß das Urteil des BGH vom 10.03.1994 - IX ZR 98/93 - NJW 1994, 1866 vom 9. Zivilsenat stammt, der für das Konkursrecht zuständig ist und nicht von dem für die Wohnungseigentumssachen zuständigen Zivilsenat. Der 9. Zivilsenat des BGH hat sicher mit seiner Feststellung recht, daß die vor Konkurseröffnung fällig gewordenen Beiträge an Hausgeldvorauszahlungen, Sonderumlagen usw. Konkursforderungen sind. Es ist auch richtig, daß nach der Rechtsprechung des BGH der Beschluss über die Jahresabrechnung keine Novation beinhaltet. Dies bedeutet aber nur, daß die aus den vorausgehenden Beschlüssen über den Wirtschaftsplan/Sonderumlagen verpflichteten Wohnungseigentümer aus den bereits durch diese Beschlüsse begründete Verpflichtungen nicht entlassen werden. Dies bedeutet aber nicht, daß damit automatisch rechts- und denknotwendig der Beschluss über die Jahresabrechnung nach einem Eigentumswechsels für den neuen Eigentümer oder aufgrund der Eröffnung des Insolvenzverfahrens oder Anordnung der Zwangsverwaltung für den Insolvenzverwalter oder dem Zwangsverwalter nicht zusätzliche Verpflichtungen bewirken kann. Nach ständiger Rechtssprechung des BGH bestätigt der Beschluss über die Jahresabrechnung die vorausgehenden Beschlüsse über den Wirtschaftsplan/Sonderumlagen und begründet notwendigerweise hinsichtlich der vom bisherigen Schuldner nicht erbrachten Hausgeldvorauszahlungen/Sonderumlagen für den im Zeitpunkt der Beschlußfassung durch den Beschluss verpflichteten neuen Eigentümer, Insolvenzverwalter und/oder Zwangsverwalter die originäre Verpflichtung, sämtliche in der Jahresabrechnung ausgewiesenen Nachforderungen zu bezahlen. Zurecht weist das Bayerische Oberste Landesgericht darauf hin, daß es rechtlich nicht konsequent ist, dem Insolvenzverwalter/Zwangsverwalter sogar einen Rückforderungsanspruch zu geben, wenn er den Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung nicht angefochten hat. Der Beschluss über die Jahresabrechnung ist weder gegenüber dem Konkursverwalter noch gegenüber dem Zwangsverwalter nichtig, selbst wenn in diesem Beschluss Hausgeldrückstände und nicht erbrachte Sonderumlagen als Forderungen eingehen, die bereits vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens bzw. der Anordnung der Zwangsverwaltung aufgrund des beschlossenen Wirtschaftsplanes bzw. der beschlossenen Sonderumlage fällig geworden sind. Diese Beschlüsse sind allenfalls anfechtbar. Dennoch muss man mit der derzeitigen Rechtsprechung leben. Für Eigentümergemeinschaften hat dies die Konsequenz, daß jeder Rückstand sofort rechtlich geltend gemacht werden muss, damit eine etwaige notwendige Zwangsverwaltung möglichst frühzeitig eingeleitet werden kann. Der Schutz der Eigentümer in einer Eigentümergemeinschaft bei Zahlungsunfähigkeit eines Miteigentümers kommt durch diese Rechtsprechung zu kurz. Die Eigentümer können sich auch gegen die Zahlungsunfähigkeit eines Miteigentümers nicht durch entsprechende Haftungsvereinbarungen nach §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 1 Satz 2 WEG schützen. Die vielfach in den Teilungserklärungen zu findenden Regelungen, dass der Rechtsnachfolger eines Eigentümers für Hausgeldrückstände des Voreigentümers neben diesen gesamtschuldnerisch haftet, bindet den Erwerber in der Zwangsversteigerung nicht. Der BGH beurteilt eine derartige Regelung gegenüber dem Erwerber in der Zwangsversteigerung als gesetzwidrig. Die Vereinbarung nach §§ 5 Abs. 1, 10 Abs. 1 Satz 2 WEG ist wegen Verstoß gegen § 56 Satz 2 ZVG nichtig. Die Lage der Eigentümergemeinschaften ist insoweit fatal. Sie können sich gegen den Ausfall von Hausgeldern wegen Zahlungsunfähigkeit einzelner Miteigentümer im Falle der Zwangsversteigerung des Sonder-/ oder Teileigentums eines Miteigentümers oder der Eröffnung des Insolvenzverfahrens wegen Zahlungsunfähigkeit (§ 17 InsO) nicht schützen. Die gleiche Problematik stellt sich bei Veräußerung des Wohnungseigentums/Teileigentums durch einen Miteigentümer, der bereits zahlungsunfähig ist. Der Kaufpreiserlös wird meist an Gläubiger (in der Regel Banken) abgetreten. Der Veräußerer taucht vielfach unter und ist nicht mehr auffindbar. Selbst wenn es der Eigentümergemeinschaft gelingt, den Veräußerer zu finden, besteht aufgrund der eingetretenen Zahlungsunfähigkeit in der Regel keinerlei Chance, rückständige Hausgelder beim Veräußerer zu realisieren. Für die Fälle des Eigentümerwechsels durch Verkauf und Schenken besteht allerdings die Möglichkeit, daß sich Eigentümergemeinschaften durch eine Vereinbarung nach §§ Abs. 1, 10 Abs. 1 Satz 2 WEG in der Gemeinschaftsordnung schützen: Für den Eigentümerwechsel durch Verkauf und Schenkung kann wirksam in der Gemeinschaftsordnung eine Vereinbarung im Sinne des §§ 5 Abs. 1, 10 Abs. 1 Satz 1 WEG getroffen werden, daß der Erwerber neben dem Veräußerer für etwaige Hausgeldrückstände als Gesamtschuldner haftet. Die Vereinbarungen nach §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 1, Satz 2 WEG wirken auch gegenüber dem Sonderrechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind (§ 10 Abs. 2 WEG). Sonderrechtsnachfolger im Sinne des § 10 Abs. 2 WEG ist der Käufer, der Beschenkte und der Erbe. Sonderrechtsnachfolger ist auch der Erwerber in der Zwangsversteigerung (vgl. 2.). Der Erbe haftet kraft Gesetzes für Hausgeldrückstände des Erblassers. Die Haftung des Erwerbers in der Zwangsversteigerung für Hausgeldrückstände des Rechtsvorgängers kann auch durch Vereinbarung nach §§ 5 Abs. 1, 10 Abs. 1 Satz 2 WEG nicht begründet werden (§§ 134 BGB, 56 ZVG). Die gleiche Wirkung kann durch Mehrheitsbeschluß nicht erreicht werden. Ein Mehrheitsbeschluß, der einem Sonderrechtsnachfolger die gesamtschuldnerische Haftung der Hausgeldrückstände seines Rechtsvorgängers (Schenker, Verkäufer) auferlegt ist wegen absoluter Unzuständigkeit der Eigentümerversammlung für eine derartige Beschlußfassung nichtig. Dieser Beschluß ist ein Beschluß zu Lasten eines Dritten. Wegen Nichtigkeit kann der Beschluß durch Ablauf der Anfechtungsfrist nicht in Bestandskraft erwachsen. 2. Zuschlag in der Zwangsversteigerung Der Erwerber durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung haftet nicht für Hausgeldrückstände seines Rechtsvorgängers die vor dem Zuschlag entstanden sind. Dies entnimmt die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aus der Regelung des § 56 Satz 2 ZVG. Diese Bestimmung lautet: Von dem Zuschlag an gebühren dem Ersteher die Nutzungen und trägt er die Lasten. Der BGH beurteilt eine abweichende Vereinbarung nach §§ 5 Abs. 1, 10 Abs. 1 Satz 2 WEG trotz Eintragung dieser Vereinbarung nach § 10 Abs. 2 WEG als Inhalt des Sondereigentums wegen Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot - nämlich die Regelung des § 56 Satz 2 ZVG - als nichtig. Wenn aber schon die Vereinbarung nach §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 1 Satz 2 WEG wegen Verstoß gegen § 56 Satz 2 ZVG nichtig ist, gilt dies umso mehr für einen Mehrheitsbeschluß einer Eigentümerversammlung. Vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens fällige Hausgelder/Beiträge sind Insolvenzforderungen. Die Eigentümer einer Eigentümergemeinschaft sind insoweit Insolvenzgläubiger (§ 38 InsO). Hausgeldforderungen bis zur Eröffnung des Insolvenzverfahrens werden aus der Insolvenzmasse (§§ 35, 148 ff InsO) nur in Höhe der Insolvenzquote (§§ 187 ff InsO) befriedigt.. Nach Eröffnung fällig werdende Hausgeldvorauszahlungen/Beiträge, Sonderumlagen und Abschlußzahlungen aufgrund einer nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens beschlossenen Jahresabrechnung rechnen zu den Masseschulden, die nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens beschlossene Jahresabrechnung jedoch nur in Höhe des Spitzenausgleichs. Masseschulden muß der Insolvenzverwalter in voller Höhe aus der Masse zahlen. 4. Schutz der Eigentümergemeinschaft vor Ausfällen In vielen Eigentümergemeinschaften enthält die Gemeinschaftsordnung keine Regelung, daß der Erwerber gesamtschuldnerisch neben dem Veräußerer für Hausgeldrückstände haftet. Diese Regelung sollte jede Eigentümergemeinschaft in der Teilungserklärung vereinbaren. Die entsprechende Änderung der Teilungserklärung bedarf der Zustimmung sämtlicher Eigentümer. Bei größeren Eigentümergemeinschaften ist es sicher mühsam, alle Eigentümer dazu zu bewegen, beim Notar die Unterschrift zu einer entsprechenden Änderung der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung zu leisten. Es bedarf viel Überzeugungsarbeit sowie Zeit- und Kostenaufwand, eine einstimmige Änderung der Teilungserklärung durchzuführen. Die Eigentümergemeinschaften müssen im übrigen darauf achten, daß möglichst keine Zahlungsrückstände entstehen. Treten tatsächlich Zahlungsrückstände auf, müssen diese sofort gerichtlich geltend gemacht und ein vollstreckungsfähiger Titel erwirkt werden, damit mit diesem vollstreckungsfähigen Titel die Zwangsverwaltung beantragt werden kann; denn vom Zeitpunkt der Anordnung der Zwangsverwaltung schuldet der Zwangsverwalter alle fälligen Hausgelder/Sonderumlagen allerdings nur, wenn er tatsächlich Einkünfte erzielt. Dies ist bei fremdvermieteten Eigentumswohnungen unproblematisch. Die laufenden Hausgelder/Beiträge werden in diesem Fall aus den Mieten bezahlt. Bei eigengenutzten Eigentumswohnungen kann der Zwangsverwalter vielfach keine Einkünfte erzielen. Die Eigentümergemeinschaft muß mit Kostenvorschüssen einspringen, aus denen der Zwangsverwalter die laufenden Hausgelder bezahlt. Dieses Vorgehen ist sinnvoll, wenn eine Zwangsversteigerung ansteht; denn die Kostenvorschüsse der Eigentümergemeinschaft sind im Falle der Zwangsversteigerung aus dem Versteigerungserlös vorweg als notwendige Kosten des Verfahrens zu erstatten. Diese Vorgänge und das Vorgehen der Eigentümergemeinschaft im Einzelfall ist rechtlich komplex. Die Eigentümergemeinschaft bedarf hier qualifizierter juristischer Beratung. Die Verrechnung der Hausgeldrückstände mit Rücklagen ist rechtlich unzulässig siehe Die Eigentümergemeinschaften müssen aber darauf achten, daß aufgrund nicht geleisteter Hausgeldvorauszahlungen/Beiträge nicht erbrachte Rücklagenanteile nicht fälschlicherweise dem säumigen Miteigentümer als Rücklage zugerechnet werden. |
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