Werbungskosten hat (nur) der vermietende
Eigentümer, der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt (§ 2 Abs. 1
Nr. 6, § 21 EStG). Neben den Abschreibungen, Finanzierungskosten und der
Grunderwerbssteuer sowie den Reparaturkosten für das Sondereigentum sind alle
Bewirtschaftungskosten des Gemeinschaftseigentums (mit Ausnahme der Zuführung
zur Instandhaltungsrücklage) Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung
und Verpachtung.
Ob Instandhaltungs-/Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen
oder Reparaturen für ein Gebäude, das
in Teileigentumsanteile nach dem WEG aufgeteilt ist, sofort abziehbare
Werbungskosten oder aktivierungspflichtige Herstellungskosten sind, ist
grundsätzlich für den jeweiligen Teileigentumsanteil gesondert zu entscheiden.
Diese Prüfung ist zunächst bezogen auf das gesamte Gebäude
durchzuführen, soweit Aufwendungen auf das gemeinschaftliche Eigentum entfallen.
Die danach ermittelten Werbungskosten oder Herstellungskosten sind so
dann grundsätzlich entsprechend den Miteigentumsanteilen den einzelnen
Teileigentumsanteilen zuzuordnen. Soweit Aufwendungen auf die im Sondereigentum
stehenden Räume entfallen, ist die Prüfung jeweils für das einzelne Sondereigentum vorzunehmen (BFH Urteil vom 19.09.1995 - IX R 37/93 - BStBl II,
131 f.)
Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage sind keine
Werbungskosten. Werden Reparaturen, Modernisiserungen, Instandhaltungs- und
Instandsetzungsmaßnahmen aus der Rücklage bezahlt, liegen Werbungskosten vor.
1. Vermietung einer Eigentumswohnung an nahe Verwandte
Mietverhältnisse zwischen nahen Verwandten werden
steuerrechtlich besonderen Regeln unterworfen. Sie müssen insbesondere dem
Grundsatz des Drittvergleichs bzw. des Fremdvergleichs
standhalten. Das gilt sowohl für die mietvertragliche Ausgestaltung wie auch
für die Miethöhe und die Bezahlung der Mieten einschließlich der Nebenkosten
= Betriebskosten nach § 27 II BerechVO.
2. Gestaltungsmißbrauch
Die zuständigen Finanzgerichte haben in der
Vergangenheit die Vermietung einer Wohnung an unterhaltsberechtigte Kinder als
rechtsmißbräuchlich eingestuft, wenn die mietenden Kinder die Miete nur aus
Barunterhaltsleistungen der Eltern bezahlen können (BFHE 152, 496 = BStBl II
1988, 604 = ZMR 1988, 252). Diese Rechtsprechung wurde zwischenzeitlich vom
Bundesfinanzhof aufgegeben. Im Urteil vom 19.10.1999 - IX R 39/99 - NJW 2000,
758 f - verneint der BFH eine rechtsmißbräuchliche Gestaltung bei einer
Vermietung an unterhaltsberechtigte Kinder, wenn das Kind die Miete aus dem
Barunterhalt der Eltern zahlt. Zum gleichen Ergebnis kommt der BFH im Urteil vom
19.10.1999 - IX R 30/98 - NJW 2000, 760 - für den Fall, daß statt einer
Mietzahlung die Verrechnung mit dem Barunterhalt der Eltern vereinbart wird.