Nach dem Gesetz sind Wohnungs- und Teileigentum frei veräußerlich. In der
Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung kann als Vereinbarung nach §§ 5 Abs. 4,
10 Abs. 1 Satz 2 WEG der Eigentümer bestimmt werden, daß jede Veräußerung eines
Teileigentum/Wohnungseigentum der Zustimmung des Verwalters bedarf (§ 12 Abs. 1
WEG). Der
Verwalter kann die Zustimmung nur aus konkreten wichtigen Gründen verweigern
(§ 12 Abs. 2 Satz 1 WEG) Diese gesetzliche Bestimmung ist zwingend. Sie kann
weder durch Mehrheitsbeschluß der Eigentümergemeinschaft noch durch eine
Vereinbarung im Sinne des §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 1 Satz 2 WEG eingeschränkt werden. Eine Bestimmung
der Gemeinschaftsordnung oder ein Mehrheitsbeschluß der
Eigentümergemeinschaft, daß die Zustimmung zur Veräußerung bei bestehenden
Wohngeldrückständen verweigert werden kann, ist wegen Verstosses gegen § 12
Abs. 2 Satz 1 WEG unwirksam (LG Frankfurt am Main, NJW-RR 1988, 598). Ein
wichtiger Grund für die Verweigerung der Zustimmung für die Veräußerung ist
nur dort anzuerkennen, wo die Veräußerung des Wohnungseigentums eine gemeinschaftliche Gefahr für die Gemeinschaft der übrigen Wohnungseigentümer
darstellt. Die Unzumutbarkeit muß ihre Ursache in der Person des Erwerbers
haben. Dabei kommt es nicht auf Verschulden an.
Aus der Rechtsprechung gibt es folgende Einzelfälle:
2.1 Der Zahlungsverzug des veräußernden Eigentümers ist kein Grund die
Verwalterzustimmung im Kaufvertrag zu verweigern (ständige Rechtsprechung).
2.2 Beabsichtigt der Erwerber, eine seit langem
geduldete zweckwidrige Nutzung des Teileigentums lediglich fortzusetzen und die
dafür geschaffenen baulichen Veränderungen beizubehalten, ist dies kein
wichtiger Grund in der Person des Erwerbers, dem Erwerber die Zustimmung zu
verweigern. Die Zustimmung kann nicht aus Gründen verweigert werden, die
bereits in den bisherigen Verhältnissen der Gemeinschaft begründet sind oder
mit den in der Gemeinschaft bestehenden Streitfragen verknüpft werden.
2.3 Eine
Zustimmung kann verweigert werden, wenn der Käufer ungeeignet ist, sich in eine
Gemeinschaft einzuordnen - gemeinschaftsschädigendes Verhalten des Erwerbers,
der bereits Wohnungseigentümer der Eigentümergemeinschaft ist - oder wenn die
Gefahr der Veränderung des Bestimmungszwecks des Gebäudes besteht - in einer
reinen Wohnanlage wird eine Einheit an einen Gewerbetreibenden oder an einen
freiberuflich tätigen Arzt, Anwalt usw. veräußert - oder wenn der Käufer die
Sicherheit für die Erfüllung seiner Beitragspflichten für die Lasten und
Kosten des Sondereigentums und die Finanzierungsverpflichtungen nicht bietet -
z. B. bei Erwerb durch Personen, die bereits die eidesstattliche Versicherung
abgegeben haben oder notorisch mittellos sind.