| Dr. Weigl Augustinowski Treuconsult GmbH | München | |
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Inhalt:
ACHTUNG SEITE NICHT MEHR Abgeschlossenheitsbescheinigung Balkon Dachboden Eigentum
Falschparker Garageneinfahrt
Haftung des Eigentümers
Instandsetzung/Instandhaltung
Kabelanschluss
Ladung
zur Eigentümerversammlung Markise
Nachbarrecht Parabolantenne
Rauchen
in der Eignetümerversammlung
Sachverständigenkosten
Tagesordnungspunkt
"Wirtschaftsplan"
Veränderung (bauliche)
Werbungskosten
Zerrüttung |
VerwaltervertragDer Verwaltervertrag ist von der Verwalterbestellung nach § 26 WEG zu unterscheiden. Ein Verwalter kann aufgrund Auftragsrecht nach §§ 668 ff BGB unentgeltlich für eine Eigentümergemeinschaft tätig werden. In der Regel schließt jedoch die Eigentümergemeinschaft mit dem Verwalter einen entgeltlichen Vertrag ab. Der entgeltliche Verwaltervertrag ist nach wohl einhelliger Meinung ein Geschäftsbesorgungsvertrag im Sinne des § 675 BGB, der dienstvertragliche und teilweise werkvertragliche Merkmale aufweist. Die Verpflichtung des Verwalters zur Aufstellung des Wirtschaftsplanes und der Jahresabrechnung als Teil der ihm obliegenden Geschäftsbesorgung hat werkvertraglichen Charakter. Der Verwalter schuldet insoweit die Herbeiführung eines bestimmten Arbeitsergebnisses als Erfolg. Der Ausgestaltung des Verwaltervertrags sollte jede Eigentümergemeinschaft sehr große Aufmerksamkeit widmen. Der Verwalter hat kraft Gesetzes eine sehr starke Organstellung. Die in § 27 Abs. 1 und 2 WEG festgelegten Befugnisse können nicht einmal durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer eingeschränkt werden. Darüber hinaus zeigt die Praxis, daß dem Verwalter eine Vielzahl von Aufgaben und Befugnisse im Interesse der Eigentümer einer Eigentümergemeinschaft übertragen werden sollten, damit der Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz effektiv als Vermögensverwalter der Eigentümer das ihm anvertraute Gemeinschaftsvermögen schützen, bewahren, durch sachgerechte Instandsetzung und Instandhaltung in seinem Wert erhalten und vor allem bei Rückständen einzelner Eigentümer mit ihren Beiträgen zu den Lasten und Kosten sachgerecht zügig reagieren kann. Der Rechtsnachfolger eines Eigentümers haftet nicht für Beitrags-/Hausgeldrückstände seines Voreigentümers. Selbst wenn eine derartige gesamtschuldnerische Haftung mit dem Voreigentümer durch die Teilungserklärung zulässigerweise begründet wurde, greift diese gesamtschuldnerische Haftung der Teilungserklärung im Zwangsversteigerungsverfahren wegen § 56 ZVG nicht ein. Der Zwangsverwalter und Insolvenzverwalter können für Hausgeldrückstände nicht in Anspruch genommen werden, die vor ihrer Bestellung zum Zwangsverwalter bzw. Insolvenzverwalter angefallen sind. Dies gilt insbesondere für rückständige Hausgeldvorauszahlungen. Daher ist es ganz wichtig, daß die Eigentümer bei Zahlungsrückständen einzelner Miteigentümer sachgerecht vertreten werden. Die Zahlungsrückstände müssen kurzfristig tituliert werden; denn nur aufgrund eines Titels kann man die Zwangsverwaltung betreiben und nur im Rahmen der Zwangsverwaltung ist der Zwangsverwalter verpflichtet die laufenden Hausgeldvorauszahlungen an die Eigentümergemeinschaft zu leisten. Je schneller ein Zwangsverwalter bestellt wird um so geringer sind die Ausfälle an Hausgeldern, für die die Eigentümergemeinschaft letztlich bei Zahlungsunfähigkeit eines Miteigentümers aufkommen muß. Der Verwaltervertrag sollte sehr sorgfältig die Rechte und Pflichten des Verwalters im Interesse der Eigentümergemeinschaft in vielen Einzelpunkten regeln. Zu diesen Punkten gehört insbesondere auch eine detaillierte Festlegung der Verpflichtung des Verwalters zur Rechnungslegung im Rahmen der Jahresabrechnung. Zur Rechnungslegung des Verwalters gehört insbesondere die Erstellung eines Vermögensstatus, der sinnvoller weise als Abfallprodukt aus der doppelten Buchführung durch Erfassung sämtlicher Aktivvermögens- sowie Passivvermögenswerte einer Eigentümergemeinschaft im Rahmen der doppelten Buchführung erfolgen sollte. Selbstverständlich kann eine Eigentümergemeinschaft auf eine Bilanzerstellung verzichten. Eine Eigentümergemeinschaft kann aber nicht darauf verzichten, daß der Verwalter zum jeweiligen Jahresende das Aktivvermögen und das Passivvermögen der Eigentümergemeinschaft vollständig und richtig darstellt. Die Eigentümergemeinschaft kann auch nicht darauf verzichten, die Geschäftsführungstätigkeiten des Verwalters zu überwachen und zu kontrollieren. Die einfachste Methode der Kontrolle einer sachgerechten Wirtschaftsführung durch den Verwalter bietet die doppelte Buchführung, wenn sämtliches Aktiv- und Passivvermögen nach den Grundsätzen der doppelten Buchführung erfaßt und der Bilanzzusammenhang zwischen den einzelnen Abrechnungsperioden gewahrt wird. In diesem Zusammenhang darf darauf hingewiesen werden, daß sämtliche bekannten und bewährten Hausverwaltungsprogramme auf der doppelten Buchführung beruhen, um eine sachgerechte Abrechnung und Rechnungslegung gewährleisten zu können. Aus den "Bilanz"-Werten der doppelten Buchführung ergeben sich quasi als Abfallprodukt die Vermögenspositionen der Eigentümergemeinschaft für den Vermögensstatus. Aus den in der "Gewinn- und Verlustrechnung" erfaßten Einnahmen und Ausgaben läßt sich problemlos die in § 28 Abs. 3 WEG i.V.m. § 259 BGB vorgeschriebene Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben ableiten. Die Eigentümer können auf Rechnungsabgrenzungen, transitorische Aktiva und Passiva sowie den Ausweis von Rückstellungen und Rücklagen mit Ausnahme der vom Gesetz vorgeschriebenen Instandhaltungsrücklage sowie auf die Aktivierung des Anlagevermögens und auf Abschreibungen problemlos verzichten. Wegen des vielfachen Eigentümerwechsels ist es aber wichtig, im Rahmen der Jahresabrechnung Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen so abzurechnen, daß diese Kosten nach dem Stichtag der Kosten- und Lastentragung gemäß Kaufvertrag zwischen dem Alt- und dem Neueigentümer abgerechnet werden können. Für laufende Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen bietet sich insoweit eine zeitanteilige Abrechnung an, auch wenn bei entsprechender Programmgestaltung des Hausverwaltungsprogrammes durchaus eine Stichtagsabrechnung für den Alteigentümer und den Neueigentümer über den Computer zu erstellen ist. Wichtiger in diesem Zusammenhang sind jedoch von der Eigentümergemeinschaft beschlossene Sanierungsmaßnahmen. Hier sollte durch die Jahresabrechnung des Verwalters sichergestellt werden, daß beschlossene Sanierungsmaßnahmen von demjenigen Eigentümer zu tragen sind, der im Zeitpunkt der Beschlußfassung oder zumindestens im Zeitpunkt der Auftragsvergabe Miteigentümer war. Dies kann man im Rahmen einer doppelten Buchführung dadurch erreichen, daß entweder bereits aufgrund des bestandskräftigen Beschlusses oder spätestens bei Auftragsvergabe der beschlossene Sanierungsaufwand erfaßt wird mit dem Buchungssatz: Sanierungsaufwand an Sanierungsverbindlichkeit. Bucht man nämlich danach sämtliche Zahlungen auf die konkret beschlossene Sanierungsmaßnahme nach dem Buchungssatz Sanierungsverbindlichkeit an Bank, findet keine Verschiebung in spätere Abrechnungsperioden statt. Überschreitungen des beschlossenen Sanierungsvolumens müssen notwendigerweise offen nach Beendigung der Sanierungsmaßnahme ausgewiesen werden mit dem Buchungssatz Sanierungsaufwand an Sanierungsverbindlichkeit. Allein dieses Beispiel zeigt, daß die Eigentümergemeinschaft sehr gut daran tut, dem Verwalter im Verwaltervertrag Art und Umfang der Abrechnung und der Rechnungslegung detailliert vorzuschreiben. |
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