| Dr. Weigl Augustinowski Treuconsult GmbH | München | |
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Inhalt:
ACHTUNG SEITE NICHT MEHR Abgeschlossenheitsbescheinigung Balkon Dachboden Eigentum
Falschparker Garageneinfahrt
Haftung des Eigentümers
Instandsetzung/Instandhaltung
Kabelanschluss
Ladung
zur Eigentümerversammlung Markise
Nachbarrecht Parabolantenne
Rauchen
in der Eignetümerversammlung
Sachverständigenkosten
Tagesordnungspunkt
"Wirtschaftsplan"
Veränderung (bauliche)
Werbungskosten
Zerrüttung |
Verwalter1.
Verwalterbestellung Über die Bestellung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit (§ 26 Abs. 1 Satz 1 WEG). Die Bestellung des Verwalters kann höchstens auf 5 Jahre vorgenommen werden (§ 26 Abs. 1 Satz 2 WEG). Eine wiederholte Bestellung des Verwalters ist zulässig. Die wiederholte Bestellung des Verwalters bedarf eines erneuten Beschlusses der Wohnungseigentümer. Dieser Beschluß kann frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefaßt werden (§ 26 Abs. 2 WEG). Eine Verwalterbestellung, die über die Dauer von 5 Jahren hinausgeht, ist insoweit nach § 134 BGB nichtig. Die Bestellung des Verwalters ist im übrigen aber entgegen der Auslegungsregeln des § 139 BGB bis zum Ablauf der Höchstdauer von 5 Jahren gültig; denn es ist anzunehmen, daß der Verwalter, der für einen längeren Zeitraum als 5 Jahre bestellt worden ist, wenigstens für den gesetzlich zulässigen Zeitraum von 5 Jahren bestellt sein soll. In einem solchen Fall endet die Amtsdauer automatisch mit Ablauf von 5 Jahren (herrschende Meinung, vgl. Bärmann/Pick/Merle § 23 WEG, Rd-Nr. 118 und § 26 WEG Rd-Nr. 41). Wegen § 26 Abs.1 Satz 4 WEG, der andere als die in § 26 Abs. 1 WEG genannten Beschränkungen der Bestellung oder Abberufung des Verwalters für unzulässig erklärt, kann die Bestellung des Verwalters nicht einem oder mehreren Dritten wie etwa dem Bauträger, dem Verwaltungsbeirat oder einer Minderheit von Wohnungseigentümer weder durch Beschluß der Eigentümergemeinschaft noch durch Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung übertragen werden. Ein derartiger Beschluß wäre ebenso wie eine entsprechende Vereinbarung nach § 10 WEG nichtig. Er bedarf keiner Anfechtung (vgl. Bärmann/Pick/Merle § 23 WEG, Rd-Nr. 118 und § 26 WEG Rd-Nr. 68 mit Nachweisen). 2. Organstellung und Bestellungsbeschluß Der Beschluß der Eigentümerversammlung über die Bestellung eines Verwalters ist die interne Willensbildung der Eigentümergemeinschaft. Die Eigentümer verpflichten sich durch diesen Beschluß wechselseitig zur Bestellung des Verwalters. Mit der Organstellung des Verwalters sind zwingende gesetzliche Pflichten verbunden (§§ 27, 28 WEG). Daher wird der gewählte Verwalter erst mit seiner Zustimmung zur Wahl Verwalter im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes und damit Organ der Eigentümergemeinschaft. Von der Verwalterbestellung (Beschluß der Eigentümergemeinschaft) und der Organstellung des Verwalters ist weiter zu unterscheiden der Verwaltervertrag. Der Verwaltervertrag kann von den Eigentümern durch Mehrheitsbeschluß zum Abschluß gebracht werden. Die nicht zustimmenden Eigentümer sind an diesen Mehrheitsbeschluß gebunden. Die Eigentümer können durch Mehrheitsbeschluß auch z. B. den Beirat bevollmächtigten, für die Eigentümergemeinschaft einen Verwaltervertrag verbindlich mit einem neu gewählten Verwalter zu vereinbaren. Aus Gründen der Rechtsklarheit und wegen der möglicherweise mit der Vertretung verbundenen Haftungsrisiken ist es dringendst zu empfehlen, daß der Beirat den von ihm ausgearbeiteten Verwaltervertrag der Eigentümerversammlung zur Beschlußfassung vorlegt und genehmigen läßt. Bei der Abstimmung über die Verwalterbestellung ist ein Wohnungseigentümer auch dann stimmberechtigt, wenn er selbst zum Verwalter bestellt werden soll. § 25 Abs. 5 WEG ist auf die Bestellung des Verwalters nicht anwenbar (KG NJW-RR 1987, 268, OLG Düsseldorf WE 1996, 70 (71). Ebenso kann der Verwalterkandidat das Stimmrecht von Eigentümern, die er kraft Vollmacht vertritt, bei der Abstimmung über seine eigene Bestellung zum Verwalter ausüben, solange diese Stimmrechtsausübung nicht rechtsmißbräuchlich ist. Nach § 25 Abs. 5 WEG ist ein Wohnungseigentümer nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlußfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 18 WEG rechtskräftig verurteilt ist. Daher kann ein Wohnungseigentümer kein Stimmrecht bei der Beschlußfassung über den Verwalterdienstvertrag ausüben, wenn er selbst zum Verwalter bestellt ist oder gleichzeitig mit dem Beschluß über die Verwalterbestellung auch stillschweigend über den Verwalterdienstvertrag beschlossen wird. Ein eindeutiges Stimmrechtsverbot erfaßt auch die dem Verwalterkandidaten von anderen Eigentümern erteilten Vollmachten, d. h. der Verwalterkandidat kann die Stimmrechtsvollmachten bei der Abstimmung über den Verwaltervertrag mit sich selbst nicht auszüben. Auch über die Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit. Die Abberufung des Verwalters enthält außerdem konkludent die Kündigung des Verwalterdienstvertrages. Einer Abberufung des Verwalters und gleichzeitiger Kündigung des Verwalterdienstvertrages bedarf es nicht, wenn die Verwalterbestellung und Verwalterdienstvertrag aufgrund der konkreten zeitlichen Befristung durch Zeitablauf beendet wurde. Wurde der Verwalter auf bestimmte Zeit bestellt, ist eine vorzeitige Abberufung/Kündigung nur aus wichtigem Grund möglich, wenn nichts anderes mit dem Verwalter vereinbart wurde. Trotz Verwalterbestellung auf bestimmte Zeit kann vereinbart werden, daß die Eigentümergemeinschaft z. B. jederzeit zum Ablauf eines Wirtschaftsjahres kündigen kann. 6. Fehlende vertrauensvolle Zusammenarbeit mit dem Beirat Nach dem Beschluß des BayObLG vom 27.11.1998 - 2 Z BR 150/98 - Der Betrieb 1999, 523 kann es ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung des Verwaltervertrages sein, wenn eine vertrauensvolle Zusammenarbeit zwischen Verwalter und Verwaltungsbeirat nicht mehr möglich ist. Entscheidend ist die Interessenabwägung, ob der Eigentümergemeinschaft eine Fortsetzung des Vertragsverhältnisses mit dem Verwalter bis zur ordentlichen Beendigung zumutbar ist. Die fehlende vertrauensvolle Zusammenarbeit ist kein Grund zur fristlosen Kündigung, wenn der Verwaltungsbeirat das Zerwürfnis mit dem Verwalter in vorwerfbarer Weise herbeigeführt hat.
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