Bauliche Veraenderung WEG-Recht - ABC des Wohnungseigentumsrecht Dr. Weigl & Partner

Veränderung, bauliche

Die baulichen Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsgemäße Instandsetzung und Instandhaltung hinausgehen, sind im § 22 Abs. 1 WEG geregelt. Die Bestimmung des § 22 Abs. 1 WEG spezifiziert das Verwaltungsrecht der Wohnungseigentümer nach § 21 WEG und legt ausdrücklich fest, daß bauliche Veränderungen nicht gemäß § 21 Abs. 3 WEG beschlossen oder gemäß § 21 Abs. 4 WEG verlangt werden können. Aus dem Zusammenhang dieser gesetzlichen Bestimmungen ergibt sich, daß zwischen baulichen Veränderungen und Aufwendungen im Rahmen ordnungsgemäßer Maßnahmen der Verwaltung (die gemäß § 21 Abs. 3 WEG durch Stimmenmehrheit beschlossen oder gemäß § 21 Abs. 4 WEG verlangt werden können - z. B. die ordnungsgemäße Instandsetzung oder Instandhaltung) und den darüber hinausgehenden baulichen Veränderungen zu unterscheiden ist; denn die über eine ordnungsgemäße Verwaltung hinausgehenden baulichen Veränderungen können grundsätzlich nur "einstimmig" beschlossen werden. Unter baulicher Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG ist nicht nur eine Veränderung vorhandener Gebäudeteile, sondern jede auf Dauer angelegte gegenständliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums zu verstehen, die von dem im Aufteilungsplan vorgesehenen Zustand abweicht, wenn diese bauliche Veränderung über eine ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung hinaus geht (BayObLG WE 1992, 194; 1994, 21). Bauliche Veränderungen im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG sind insbesondere Veränderungen der äußeren Gestaltung des Gebäudes (§ 5 Abs. 1 WEG) also des architektonischen, ästhetischen Bildes und der farblichen Gestaltung. Eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG kann auch an unbebauten Teilen des gemeinschaftlichen Grundstücks vorgenommen werden z.B. durch Aufbringung eines Plattenbelags (OLG Stuttgart WEM 1980, 31; BayObLGZ 175, 179) oder der Umgestaltung eines Containerplatzes (OLGZ Frankfurt 1980, 78). Die Gestaltung des Gartens ist eine bauliche Veränderung, wenn sie mit einer gegenständlichen Veränderung des Grundstücks verbunden ist (BayObLG WE 1990, 60; 1992, 177). Zu den darüber hinaus gehenden Aufwendungen im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG, gehören sowohl Verwaltungsmaßnahmen, die unnötig sind (z.B. nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Bewirtschaftung unnötige oder noch nicht erforderlich Instandsetzung der Außenfront, des Daches u.s.w.) also auch eine Instandsetzung oder Verbesserung des Gebäudes durch bauliche Maßnahmen, die über den ordnungsgemässen Zustand des Gebäudes und der modernisierenden Instandsetzung hinausgeht.

Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsgemäße Instandsetzung oder Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, bedürfen der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer, soweit nicht in der Teilungserklärung ausdrücklich eine abweichende Mehrheit für ausreichend erklärt wird. Die Zustimmung eines Wohnungseigentümers ist zu solchen Maßnahmen nur insoweit nicht erforderlich, als durch die Veränderung seine Rechte nicht über das im § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG).

Unter Beeinträchtigung der Rechte des § 14 WEG ist jede Beeinträchtigung zu verstehen. Darunter fallen insbesondere

Bauliche Maßnahmen, die in die Statik eingreifen

Bauliche Maßnahmen, die Brandabschnitte durchbrechen - z. B. Deckendurchbrüche

Bauliche Maßnahmen, die das äußere Erscheinungsbild verändern - § 5 Abs. 1 Satz 1 WEG.

Bauliche Maßnahmen die einen Zustand schaffen, der mit dem genehmigten Aufteilungsplan nicht übereinstimmt - der Aufteilungsplan bzw. der Zustand im Zeitpunkt der Aufteilung bestimmt den Standard der baulichen Gestaltung (siehe Altbauten).

Bauliche Maßnahmen, die eine von der Zweckbestimmung abweichende Nutzung ermöglichen sollen und wenn tatsächlich abweichend genutzt werden soll und genutzt wird.

Bei derartigen Beschlüssen über bauliche Veränderungen oder über Maßnahmen der Instandsetzung und Instandhaltung, die über die ordnungsgemäße Verwaltung hinausgehen und daher der Zustimmung sämtlicher Eigentümer bedürfen, ist zu beachten, daß ein Mehrheitsbeschluß in einer solchen Angelegenheit weder nichtig noch ungültig bzw. unwirksam ist. Er ist allerdings nach § 23 Satz 4 WEG anfechtbar. Nur wenn er nach den Vorschriften der §§ 43 ff WEG angefochten und die Unwirksamkeit durch das Gericht festgestellt wird, ist ein derartiger, der erforderlichen Mehrheit mangelnder Beschluß unwirksam.

Das eigenmächtige Anbringen einer Markise stellt eine unzulässige, bauliche Veränderung dar, die ein Miteigentümer nicht hinnehmen muß. Das gilt besonders dann, wenn wegen der Markise das Praxisschild des anfechtenden Eigentümers schlechter wahrgenommen werden kann (Beschluß des Kammergerichts Berlins vom 11.01.1995 - 24 W 7039/94).

siehe

Die Umstellung der Heizung von (Nachtspeicher-)Strom auf Gas bedarf der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Stimmen in der Eigentümerversammlung aber nicht alle Wohnungseigentümer zu, so wird dieser Beschluß gültig, wenn er nicht innerhalb eines Monats nach § 23 Abs. 4 WEG angefochten wurde (Urteil des OLG Hamm vom 26.05.1996 - 5 U 220/93).

Das Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum berechtigt nicht zur Vornahme baulicher Veränderungen. Das Sondernutzungsrecht an Grundstücksflächen berechtigt z. b. nicht zur Pflanzung eines Baumes oder zur Fällung eines Baumes auf der Grundstücksfläche, die dem Sondereigentumsrecht unterliegt.

Siehe

In vielen Teilungserklärungen/Gemeinschaftsordnungen ist der Verwalter beauftragt und ermächtigt, die Zustimmung zu baulichen Veränderungen zu erteilen. Manche Teilungserklärungen/Gemeinschaftsordnungen sehen vor, daß im Falle der Verweigerung der Zustimmung des Verwalters die Eigentümerversammlung angerufen werden kann. Andere Teilungserklärungen/Gemeinschaftsordnungen geben dem Verwalter sogar das Recht , den um die Zustimmung nachsuchenden Miteigentümer an die Eigentümerversammlung zu verweisen. Wenn aber dieses Recht des Verwalters nicht in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung enthalten ist, stellt sich die Frage, ob der Verwalter die Zustimmung erteilen muß oder an die Eigentümergemeinschaft verweisen darf. Dafür gelten folgende Grundsätze (BGH Beschluß vom 21.12.1995 - V ZB 4/94 - WuM 1996, 240 = ZMR 1996, 276; DRspr I (152) Blatt 254 a)

Führt ein Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft die Verwaltung unentgeltlich als Beauftragter nach §§ 662 ff. BGB (Auftragsrecht), so kann dieser nicht gewerbliche Verwalter, wenn die Zustimmung zu einer baulichen Veränderung des Wohnungseigentums in Frage steht, in der Regel ohne weitere Einschränkung die Eigentümergemeinschaft wegen einer Weisung nach § 665 BGB angehen.

Ist dagegen ein gewerblicher Verwalter tätig, gilt dies nicht in gleicher Weise. Ein gewerblicher Verwalter schuldet auf Grund des Geschäftsbesorgungsvertrags mit den Eigentümern eine Leistung, die den kaufmännischen, rechtlich- organisatorischen und technischen Aufgabenbereich der Verwaltung umfassend abdeckt. Hat sich der Verwalter für die Bearbeitung der Anträge auf Zustimmung zu baulichen Veränderungen eine Sondervergütung versprechen lassen, hat er - falls erforderlich - auch das sonst für einen gewerblichen Verwalter übliche Maß an Verwaltungsaufwand zu überschreiten. Für die Erfüllung seiner Pflicht haftet der gewerbliche Verwalter mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns (§§ 347, 343 - 345 HGB). Der gewerbliche Verwalter darf demnach von einer eigenen Entscheidung über den Antrag auf Zustimmung zu einer baulichen Veränderung grundsätzlich nur dann absehen, wenn ernste Zweifel daran bestehen, ob die Voraussetzungen der beantragten Zustimmung nach dem Gemeinschaftsrecht gegeben sind. Liegt ein solcher Fall vor, ist auch der gewerbliche Verwalter befugt, die Eigentümergemeinschaft um eine Weisung anzugehen. In diesem Fall hat aber der gewerbliche Verwalter die Eigentümer über die aufgetretenen, tatsächlichen und rechtlichen Zweifelsfragen aufzuklären und den Eigentümern jedenfalls auf Verlangen einen Vorschlag zum weiteren Vorgehen zu machen. Die Eigentümer müssen auf Grund der Aufklärung durch den Verwalter in der Lage sein, das Risiko, das sie mit der Zustimmung zu einer beabsichtigten baulichen Maßnahme oder mit deren Versagung eingehen, zutreffend abschätzen können. Hat es der Verwalter an dieser Aufklärung schuldhaft fehlen lassen, so haftet der Verwalter den Eigentümern, wenn er bei einer Eigentümerversammlung den Eigentümern keine ordnungsgemäße Grundlage für die zu treffende Entscheidung verschafft hat. Es kann aber dem Verwalter nicht von vorne herein als Verschulden angelastet werden, wenn er sich über das Vorliegen eines wichtigen Grundes für die Versagung der Zustimmung zu der beantragten baulichen Veränderung in einem Rechtsirrtum befand. Zwar ist die Rechtsprechung davon ausgegangen, daß ein Schuldner grundsätzlich das Risiko trägt, die Rechtslage nicht zu verkennen. Er handelt danach schuldhaft, wenn er mit der Möglichkeit rechnen mußte, daß das zuständige Gericht einen anderen Rechtsstandpunkt einnimmt. Diese Grundsätze lassen sich jedoch auf die Zustimmungserklärung des Verwalters zu baulichen Veränderungen nicht anwenden; denn die strengen Voraussetzungen der Rechtsprechung an die Entschuldbarkeit eines Rechtsirrtums des Schuldners gehen auf die Überlegung zurück, daß derjenige schuldhaft handelt, der seine Interessen trotz zweifelhafter Rechtsgrundlage auf Kosten fremder Rechte wahrnimmt (vgl. BGH NJW 1972, 1045 ff.). Diese Voraussetzungen liegen beim Rechtsirrtum des Verwalters über die Zustimmungspflicht zu einer beantragten baulichen Veränderung nicht vor. Die Entscheidung über die Zustimmung trifft der Verwalter nicht im eigenen Interesse. Er nimmt vielmehr die Interessen der Eigentümer (= Dritter) war, deren Geschäfte er besorgt. In zweifelhafter Rechtslage kann der Verwalter einer Verletzung seiner Pflichten nicht dadurch vorbeugen, daß er die Zustimmung erteilt. Denn ebenso wie er der Gemeinschaft bei Nichtvorliegen eines dem baulichen Vorhaben entgegenstehenden Grundes Zustimmung schuldet, schuldet er, wenn ein Grund zur Versagung der Zustimmung vorliegt, auch die Versagung. Diesen Interessenkonflikt kann der Verwalter nicht von sich aus lösen, weil er die Unabwägbarkeiten gerichtlicher Entscheidungen nicht vorhersehen kann. Aus diesem Grunde kann ein Rechtsirrtum des Verwalters über die Verpflichtung zur Zustimmung zur beantragten baulichen Veränderung dem Verwalter nicht als Verschulden angerechnet werden.

Der Anspruch auf Beseitigung einer Beeinträchtigung durch bauliche Veränderungen erstreckt sich auf die Wiederherstellung des früheren Zustandes. Dieser Anspruch kann ebenso wie der Anspruch aus unerlaubter Handlung wegen rechtswidrigen und schuldhaften Eingriffs in das gemeinschaftliche Eigentum (§ 823 Abs. 1 BGB) und der Anspruch aus § 15 Abs. 3 WEG in Verbindung mit § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB von jedem Wohnungseigentümer allein geltend gemacht werden (Beschluß des BayObLG vom 13.07.1995 - 2Z BR 15/95 - WuM 1995, 674 = ZMR 1995, 495 = DRspr I (152) 246 a - c). Das Bayerische Oberste Landesgericht begründet den Anspruch auf Wiederherstellung des früheren Zustandes aus der Verletzung des zwischen den Eigentümer bestehenden Schuldverhältnisses (§ 14 Nr. 1, Nr. 3, § 15 Abs. 3 WEG), aus § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB und aus § 823 Abs. 1 in Verbindung mit § 249 Satz 1 BGB. Im Urteilsfalle hatte ein Miteigentümer einen Plattenweg eigenmächtig entfernt und verlegt. Dazu stellt das Bayerische Oberste Landesgericht fest, daß jeder Miteigentümer einen bestehenden Weg in einer Wohnanlage in seiner entsprechenden Lage nach § 1004 Abs. 2 BGB zu dulden hat. Da dieser Weg mit Zustimmung der allein davon betroffenen Wohnungseigentümers nämlich dem Rechtsvorgänger des abändernden Wohnungseigentümer angelegt worden war und es sich damit um eine rechtmäßige bauliche Veränderung handelte. Aus diesem Grunde konnte sich der Wohnungseigentümer auch nicht auf das Grundbuch berufen. Änderungen können nur nach dem Grundsatz von Treu und Glauben unter Berücksichtigung der aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer (§ 10 Abs. 1 WEG) sich ergebenen Schutz- und Treuepflichten der Eigentümer untereinander erfolgen. Ein Anspruch auf Änderung des bestehenden Zustandes aus Treu und Glauben besteht aber nur, wenn außergewöhnliche Umstände gegeben sind, die ein Festhalten an der getroffenen Regelung oder an den bestehenden rechtmäßigen Zustand als grob unbillig und damit gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen. Dieser besonders im Hinblick auf den Kostenverteilungsschlüssel aktuelle Grundsatz kann auch im Zusammenhang mit dem Zustand oder den Betrieb von baulichen Anlagen oder gemeinschaftlichen Errichtungen bedeutsam werden.

Hat ein Wohnungseigentümer innerhalb seines Sondereigentums in die im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Wasserleitung eingegriffen und ist es im Zusammenhang damit zu einem Wasserschaden gekommen, entspricht ein Eigentümerbeschluß, daß der Zugang zu dem Sondereigentum gerichtlich zu erzwingen ist, auch dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Wasserschaden zwischenzeitlich behoben ist (Beschluß des BayObLG vom 14.06.1995 - 2 Z BR 20/95 - WuM 1995, 677 = DRspr I (152) 247 c. Das Bayerische Oberste Landesgericht begründet dies wie folgt: Die ordnungsgemäße Instandhaltung/Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums ist Sache der Wohnungseigentümer (§ 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG) Aufgabe des Verwalters ist es, die für eine ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung erforderlichen Maßnahmen zu treffen (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Diese Aufgabe kann selbst durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt werden (§ 27 Abs. 3 WEG). Dazu gehört in erster Linie festzustellen, ob und welche Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen erforderlich sind, sowie die Wohnungseigentümer über notwendige Maßnahmen zu unterrichten und deren Entscheidung über das weitere Vorgehen herbeizuführen (BayObLGZ 1992, 146/148). Die Anordnung daß und welche Maßnahmen durchzuführen sind, ist grundsätzlich Sache der Wohnungseigentümer. Der Verwalter ist nur in dringenden Fällen befugt, von sich aus tätig zu werden (§ 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG). Den aus der Verpflichtung gemäß § 14 Nr. 4 WEG sich ergebenden Anspruch kann der Verwalter im Namen aller übrigen Eigentümer oder im eigenen Namen gerichtlich nur geltend machen, wenn er hierzu von den Wohnungseigentümern durch Eigentümerbeschluß ermächtigt ist (§ 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG).

ABC des Wohnungseigentumsrechtes (WEG)
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