| Dr. Weigl Augustinowski Treuconsult GmbH | München | |
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Inhalt:
ACHTUNG SEITE NICHT MEHR Abgeschlossenheitsbescheinigung Balkon Dachboden Eigentum
Falschparker Garageneinfahrt
Haftung des Eigentümers
Instandsetzung/Instandhaltung
Kabelanschluss
Ladung
zur Eigentümerversammlung Markise
Nachbarrecht Parabolantenne
Rauchen
in der Eignetümerversammlung
Sachverständigenkosten
Tagesordnungspunkt
"Wirtschaftsplan"
Veränderung (bauliche)
Werbungskosten
Zerrüttung |
Sondernutzung - Sondernutzungsrechte1. Begriff Ein Sondernutzungsrecht ist eine durch Vereinbarung im Sinne des §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 1 Satz 2 WEG zwischen den Wohnungseigentümern nach § 15 Abs. 1 WEG getroffene (Gebrauchs-) Regelung zu Gunsten eines oder mehrerer Mit-/Teileigentümer, einen bestimmten Teil des gemeinschaftlichen Eigentums unter Ausschluß der übrigen Wohnungseigentümer zu nutzen (BayObLG vom 08.07.1993, 2Z BR 51/93). zurück zum Inhalt Sondernutzungsrechte entstehen durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer untereinander. Die Eintragung eines Sondernutzungsrechts in das Grundbuch ist zur Entstehung weder notwendig noch ausreichend. Die Wirkung gegenüber einem Sonderrechtsnachfolger ist allerdings von der Eintragung ins Grundbuch gemäß § 10 Abs. 2 WEG abhängig. Die Eintragung ins Grundbuch bewirkt zusätzlich eine Verdinglichung des Sondernutzungsrechts. Die Verdinglichung führt zu einer wesentlich stärkeren Rechtsposition des Sondernutzungsberechtigten. Dies zeigt sich vor allem bei der Übertragung eines Sondernutzungsrechts und einer evtl. späteren Änderung des Sondernutzungsrecht (vgl. Bärmann/Pick/Merle Wohnungseigentumsgesetz 5. Auflage, § 15 WEG RdNr. 18). Röll hält die Begründung von Sondernutzungsrechten auch durch Teilung nach § 8 WEG für zulässig. Nach Weitnauer (Wohnungseigentumsgesetz - 8. Auflage, § 15 RdNr. 25) können Sondernutzungsrechte nur durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer begründet werden. zurück zum Inhalt Art und Umfang sowie Ausmaß der Nutzung, die ein Sondernutzungsrecht einräumt, ergibt sich entweder aus der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung oder mangels einer entsprechenden Regelung aus § 15 Abs. 3 WEG. Ein Recht zur (baulichen) Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums läßt sich aus dem Sondernutzungsrecht nicht ableiten. Vielmehr beurteilt sich die Zulässigkeit von baulichen Veränderungen auch bei solchen Teilen des Gemeinschaftseigentums, an denen ein Sondernutzungsrecht besteht, ausschließlich nach § 22 Abs. 1 WEG (BayObLG WE 1991,48; BayObLG Beschluß vom 08.07.1993 2Z BR 51/93 a.a.O.) zurück zum Inhalt Reine Gebrauchsregelungen (für alle Eigentümer) sind durch Mehrheitsbeschluß möglich. Das gilt auch für eine rotierende Nutzung, wenn z.B. die vorhandenen KFZ Stellplätze nicht für alle Eigentümer ausreichen. Das Recht zur ausschließlichen Sondernutzung durch einen Eigentümer/Eigentümergruppe kann nur einstimmig durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nach § 5 Abs. 4 WEG begründet werden. Bestätigt durch BGH Bschluß vom 20.09.2000 - VZB 58/99 - DnotZ 2000, 854 ff = NJW 2000, 3500 ff). zurück zum Inhalt 5. Sondernutzung am Speicherraum, Dachraum, Dachboden, Spitzboden, Trempelboden Ein Speicherraum darf zulässigerweise als Abstellraum, Hobbyraum oder Werkstatt genutzt werden (BayObLG WuM 1989, 262/264) Ein Deckendurchbruch von einer Dachgeschosswohnung zu dem darüber liegenden Spitzboden (Speicher) und der Einbau von Dachflächenfenster ist zur ordnungsgemäßen Instandsetzung und Instandhaltung des Speichers nicht erforderlich. Diese Baumaßnahmen sind daher nach § 22 Abs. 1 WEG nur zulässig, wenn durch diese baulichen Veränderungen kein anderer Eigentümer über das im § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt wird (BayObLG WuM 1989, 262/263). Unter einem Nachteil im Sinne § 14 Nr. 1 WEG ist dabei jede nicht unerhebliche Beeinträchtigung zu verstehen. Diese baulichen Veränderung sind ohne Zustimmung aller Miteigentümer unzulässig), wenn
6. Sondernutzungsrecht an Grundstücksteil im Gemeinschaftseigentum Der Sondernutzungsberechtigte an einer zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Gartenanlage, der dort vor vielen Jahren einen hochwachsenden Baum gepflanzt hat, der nunmehr den Bewohnern der oberen Etagen der Wohnungseigentumsanlage spürbar Licht und Sicht raubt, kann dem Beseitigungsanspruch dieser Wohnungseigentümer nicht § 47 NWNachbG entgegenhalten. Das Beseitigungsverlangen ist auch nicht dadurch verwirkt, daß die betroffenen Wohnungseigentümer viele Jahre lang dem Wachsen des Baumes entgegengesehen haben. Denn der Beseitigungsanspruch entstand erst, als der Baum eine Höhe erreicht hatte, die zu spürbaren Beeinträchtigungen führte. - Beschluß des OLG Köln, vom 07.06.1996 - 16 Wx 88/96 NJW-RR 1997, 14 f. Die Rechtsbeziehungen zwischen den Grundstücksnachbarn sind grundsätzlich nicht mit der Rechtsbeziehung zwischen Wohnungseigentümern vergleichbar. Zwischen Grundstücksnachbarn gilt der Grundsatz, daß die Entziehung von Licht und Luft durch Bäume auf dem Nachbargrundstück als so genannte negative Einwirkungen grundsätzlich nicht nach § 1004,906 BGB abwehrbar sind (vgl. BGH, NJW 1992,2569;), wenn nicht im Einzelfall aufgrund des nachbarrechtlichen Gemeinschaftsverhältnisses ein entsprechender Anspruch wegen schwerer Beeinträchtigung besteht (vgl. BGH, NJW 1989,2541). Für Grundstücksnachbarn gelten in Hinblick auf die Grenzbepflanzung die Sondervorschriften der jeweiligen (nachbarrechtlichen) Gesetze der Bundesländer, die für jede Grenzbepflanzung die Einhaltung der besonderen Mindestabstände erfordern. Die nachbarrechtlichen Ansprüche auf Einhaltung des gesetzlichen Mindestabstands bei der Bepflanzung der Nachbargrenze unterliegen relativ kurzen Verjährungsfristen. Die Verjährungsristen beginnen bereits dann, wenn bei einer Bepflanzung durch Strauch oder Baum erkennbar ist, daß der Strauch oder Baum aufgrund seines üblichen Wuchses die in diesen rechtlichen Vorschriften vorgesehen Höhen überschreiten wird. Dem gegenüber gelten im Verhältnis der Wohnungseigentümer diese nachbarrechtlichen Vorschriften nur in Ausnahmefällen. Für die Bejahung eines Abwehr- oder Beseitigungsanspruchs zwischen Wohnungseigentümern kommt es nur darauf, daß eine nicht ganz geringfügige, konkrete spürbare und objektiv feststellbare Beeinträchtigung vorliegt (BGH, NJW 1992, 978; OLG Düsseldorf, NJW-RR 1997,227). Diese Wertung trägt in der Regel der größeren räumlichen Nähe zwischen Wohnungseigentümern Rechnung und entspricht der wechselseitigen Rücksichtsnahme-, Schutz- und Treuepflicht innerhalb einer Eigentümergemeinschaft. Aus diesem Gründen können nachbarrechtlichen Vorschriften nur in geeigneten Ausnahmefällen entsprechende Anwendung auf Wohnungseigentümer finden. Die Anwendbarkeit nachbarrechtlichen Vorschriften wurde nur bei Streitigkeiten zwischen Wohnungseigentümern über die Bepflanzung unmittelbar benachbarter Gartenteile bejaht, an denen jeweils einem der Eigentümer ein Sondernutzungsrecht zustand (BayObLG, DWE 1995, 28; WE 1988, 23; BayObLGZ 1982, 69 76; KG NJW-RR 1996, 464f.; a.A. KG WE1987,197). Nach dieser Rechtsprechung sind die im jeweiligen Bundesland geltenden nachbarrechtlichen Bestimmungen über die Grenzabstände von Bäumen und Sträuchern nebst deren Rückschnitt entsprechend anzuwenden. Das gilt auch die nachbarrechtlichen Ausschlussfristen/Verjährungsfristen und für die Geltendmachung von Beseitigungsansprüchen (BayObLGZ 1982, 77). Aufgrund der Aufteilung des Gartens durch Einräumung von Sondernutzungsrechten bestehe in Bezug auf die Gartenbepflanzung zwischen den einzelnen Nutzungsberechtigten eine ähnliche Interessenlage wie zwischen Grundstücksnachbarn. Diese nachbarrechtlichen Grundsätze gelten aber nicht bei Pflanzung eines Baumes auf den Grundstück im Gemeinschaftseigentum im Bereich des Sondernutzungsrechts eines Miteigentümers. Hier sind die nachbarrechtlichen Vorschriften der Ländergesetze durch die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes verdrängt. Da dieser Grundstücksanteil im gemeinschaftlichen Eigentum aller Wohnungseigentümer verbleibt, besteht weder im rechtlichen noch faktischen Sinn eine Grenze im Sinne des Nachbarrecht. Dem Sondernutzungsberechtigten selbst stehen auch keine über die Rechte §§ 14,15 WEG hinausgehenden nachbarrechtlichen Rechte gegen die übrigen Miteigentümer insgesamt oder einzelne Miteigentümer zu. Dies gilt auch im umgekehrten Falle, weil ansonsten die Schutzwirkung des § 14 Nr. 1, und des § 15 Abs. 3 WEG in Leere liefe. Aus diesem Grunde gibt es nach Auffassung des OLG Köln weder eine Verjährung oder Verfristung wie sie üblicherweise in den Ländergesetzen für die Grenzbepflanzung vorgesehen ist. Daher kann jeder Wohnungseigentümer die Beseitigung diese Beeinträchtigung verlangen soweit dieses Recht nicht auf Grund hinzutretenden besondere Umstände verwirkt ist. zurück zum Inhalt 7. Löschung des Sondernutzungsrechts Zur Löschung des Sondernutzungsrechts im Grundbuch hat der BGH im Beschluß vom 13.09.2000 - V ZB 14/00 - NJW 2000, 3643 ff folgende Leitzsätze entschieden:
Mit diesen Leitsätzen folgt der BGH der herrschenden Meinung, daß materiell-rechtlich die Aufhebung eines Sondernutzungsrechts der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf aber formellrechtlich nach § 19 GBO nur der Rechtsinhaber des Sondernutzungsrechts rechtlich betroffen und daher nur dieser grundbuchmäßig die Löschung zu bewilligen hat. Der BGH begründet die unterschiedliche Wertung wie folgt: Das eingetragene Sondernutzungsrecht ist weder ein dingliches noch gar ein grundstücksgleiches Recht, sondern ein schuldrechtliches Gebrauchsrecht, das erst mit der Eintragung im Grundbuch eine Inhaltsänderung aller Wohnungseigentumsrechte bewirkt, so daß hierzu gemäß § 877 BGB in entsprechender Anwendung des § 873 BGB die Einigung aller Wohnungseigentümer erforderlich ist (es folgen Zitate). Umgekehrt führt auch die Löschung dieses Rechts wiederum zu einer Inhaltsänderung im Sinne des § 877 BGB. Der Sonderrechtsnachfolger eines durch die schuldrechtliche Vereinbarung von seinem Mitgebrauchsrecht ausgeschlossenen Wohnungseigentümers braucht das schuldrechtliche Sondernutzungsrecht nicht gegen sich gelten zu lassen. Aus dem Schutzzweck des § 877 BGB folgt jedoch, daß sachenrechtlich nichts anderes gilt als in formeller Hinsicht für die Grundbucheintragung, daß also die Beseitigung der "dinglichen Wirkung" des Sondernutzungsrechtes nicht in Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer erfordert, weil deren sachenrechtliche Eigentümerstellung nicht nachträglich beeinflußt wird (es folgen wieder Zitate). Der Wegfall der "dinglichen Wirkung" des Sondernutzungsrechtes führt bei Ihnen noch nicht einmal zu einem Zuwachs an Nutzungsmöglichkeiten und den damit verbundenen Instandhaltungs- bzw. Verkehrssicherungspflichten, solange die schuldrechtlich vereinbarte Nutzungsbeschränkung nicht einvernehmlich aufgehoben wurde. siehe
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