| Dr. Weigl Augustinowski Treuconsult GmbH | München | |
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Inhalt:
ACHTUNG SEITE NICHT MEHR Abgeschlossenheitsbescheinigung Balkon Dachboden Eigentum
Falschparker Garageneinfahrt
Haftung des Eigentümers
Instandsetzung/Instandhaltung
Kabelanschluss
Ladung
zur Eigentümerversammlung Markise
Nachbarrecht Parabolantenne
Rauchen
in der Eignetümerversammlung
Sachverständigenkosten
Tagesordnungspunkt
"Wirtschaftsplan"
Veränderung (bauliche)
Werbungskosten
Zerrüttung |
NießbrauchDem Nießbraucher an einem Wohnungseigentum steht im Verfahren über die Ungültigerklärung von Eigentümerbeschlüssen nach §§ 43 ff WEG, kein eigenes Antragsrecht zu. Dies gilt auch bei der Anfechtung von Beschlüssen, die die Nutzung von Sondereigentum oder gemeinschaftlichem Eigentum oder die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums betreffen. (Beschluß des BayObLG vom 25.06.1998 - 2 Z BR 53/98, DNotZ 199, 585). Der Nießbraucher übt nach § 1066 Abs. 1 BGB an dem Anteil des Miteigentümers, an dem der Nießbrauch bestellt wurde, die sich aus der Gemeinschaft der Miteigentümer hinsichtlich der Verwaltung und Benutzung der gemeinschaftlichen Sache ergebenden Rechte aus. Für die schlichte Bruchteilsgemeinschaft nach §§ 741 ff BGB wird daraus allgemein der Schluß gezogen, daß der Nießbraucher bei Abstimmungen nach § 745 BGB anstelle des Miteigentümers stimmberechtigt ist. Das Stimmrecht eines Nießbrauchers in der Eigentümerversammlung ist umstritten. Zum Meinungsstand (vgl. Bärmann/Pick/Merle § 25 WEG, Rd-Nr. 12 unter Hinweis auf Rechtsprechung und Literatur). Einerseits räumt man dem Nießbraucher ein unbeschränktes und ungeteiltes Stimmrecht in allen die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums betreffenden Fragen ein. Die Ausübung des Stimmrechts durch den Nießbraucher findet jedoch in § 1037 BGB eine erste Grenze. Dem Nießbraucher ist es nicht gestattet, die belastete Sache umzugestalten oder wesentlich zu verändern. Demgemäß ist in allen Angelegenheiten, die über die ordnungsgemäße Verwaltung hinausgehen, insbesondere also bei baulichen Veränderungen oder besonderen Aufwendungen im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG allein der Miteigentümer stimmberechtigt. Eine weitere Grenze für das Stimmrecht des Nießbrauchers ergibt sich aus § 21 Abs. 3 WEG über die ordnungsgemäße Verwaltung des Wohnungseigentums; denn gemäß § 16 Abs. 2 WEG bleibt der Wohnungseigentümer auch bei einer Belastung seines Wohnungseigentums mit einem Nießbrauch den anderen Wohnungseigentümern gegenüber zur Tragung der Lasten und Kosten verpflichtet, die sich aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ergeben. An diesem Ergebnis ändert auch § 1047 BGB nichts; denn diese Vorschrift begründet nur eine Haftung des Nießbrauchers dem Wohnungseigentümer gegenüber im Innenverhältnis, führt aber nicht darüberhinaus zur Freistellung des Wohnungseigentümers im Außenverhältnis. Aufgrund der Haftung des Wohnungseigentümers für Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums muß der Wohnungseigentümer nach dem Grundsatz "Keine Herrschaft ohne Haftung" an der gemeinschaftlichen Willensbildung der Wohnungseigentümer beteiligt sein. Da aber neben den Wohnungseigentümern auch der Nießbraucher zur Kostentragung verpflichtet ist, führt dies im Ergebnis dazu, daß beide das Stimmrecht in diesen Fällen gemäß § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG analog nur gemeinschaftlich ausüben können. In der Praxis ergibt sich aus der Bestellung eines Nießbrauchs für den Verwalter die Notwendigkeit der genauen Überprüfung des Stimmrechts. Sinnvollerweise sollte man Miteigentümer und Nießbraucher verpflichten, sich wechselseitig zur Stimmabgabe in der Eigentümerversammlung zu ermächtigen und zu bevollmächtigen. Wenn dies gelingt, kann man im übrigen nur hoffen, daß Nießbrauchsberechtigter und Miteigentümer keine widersprechende Stimme abgeben. Bei widersprechender Abstimmung zwischen Nießbraucher und Miteigentümer ist die Frage zu entscheiden, wem das Stimmrecht zusteht. Steht das Stimmrecht dem Nießbraucher zu, zählt die Stimme des Nießbrauchers. Steht das Stimmrecht dem Miteigentümer zu, zählt die Stimme des Miteigentümers. Steht allerdings das Stimmrecht beiden gemeinschaftlich zu, kann bei widersprechender Stimmabgabe diese Stimme nicht gezählt werden.
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