Nichtigkeit Beschluss WEG-Recht - ABC des Wohnungseigentumsrecht Dr. Weigl & Partner

Nichtige Beschlüsse fallen nicht unter §§ 23 Abs. 4 WEG. Sie bedürfen also keiner Anfechtung. Ein Beschluß ist nichtig, wenn er inhaltlich unter Mängeln leidet, die ipso iure zur Nichtigkeit führen.

Die Eigentümer einer WEG entscheiden in Angelegenheiten der Eigentümergemeinschaft durch Beschlüsse (§ 23 Abs. 1 WEG). Eine Beschlußfassung ist allerdings nur in den Angelegenheiten möglich, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung der Eigentümer einer WEG die Wohnungseigentümer durch Beschluß entscheiden können. Die Eigentümergemeinschaft braucht also zur Entscheidung durch Beschluß nach dem ausdrücklichen Wortlaut des Gesetzes eine so genannte Beschlußkompetenz. Die Beschlußkompetenz kann die Eigentümergemeinschaft in zweifacher Weise erwerben

Eine Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 2 WEG wie auch die ordnungsgemäße Verwaltung nach § 21 Abs. 3 WEG können die Eigentümer durch Mehrheit nur dann beschließen, soweit nicht eine Vereinbarung der Eigentümer gemäß §§ 5 Abs. 4, 10 WEG entgegensteht. Durch Vereinbarung der Eigentümer gemäß §§ 5 Abs. 4, 10 WEG kann der Eigentümergemeinschaft die Beschlußkompetenz in Angelegenheiten des Wohnungseigentums übertragen werden, soweit das Gesetz keine zwingenden Regelungen enthält. Beschüsse der Eigentümergemeinschaft, für die die Eigentümer weder durch das Wohnungseigentumsgesetz noch durch Vereinbarung der Eigentümer gemäß §§ 5 Abs. 4, 10 WEG Beschlußkompetenz besitzen, sind nichtig (BGH Beschluß vom 20.09.2000, V ZB 58/99 - DNotZ 2000, 854 ff mit Anmerkung von Rapp = NJW 2000, 3500 ff).

Die Nichtigkeitsgründe sind im Wohnungseigentumsgesetz nicht gesondert geregelt. § 23 Abs. 4 Satz 2 zweiter Halbsatz WEG weist lediglich darauf hin, daß ein Verstoß gegen zwingende Rechtsnormen den Beschluß nichtig macht. Der Beschluß ist Rechtsgeschäft. Die Nichtigkeit eines Beschlusses, der mit Beschlußkompetenz der Eigentümergemeinschaft gefaßt wurde, richtet sich daher nach allgemeinen Nichtigkeitsgründen (§§ 125, 134, 138, 306 BGB). Ein zusätzlicher Nichtigkeitsgrund ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wenn ein Beschluß der Eigentümergemeinschaft, der im Rahmen einer durch Gesetz oder Vereinbarung zugewiesenen Beschlußkompetenz gefaßt wird, in den Kernbereich des Eigentumsrechtes eingreift (BGHZ 127, 99 (105); 129, 329 (333) und bestätigt durch BGH Beschluß vom 20.09.2000, DNotZ 2854 /2858).

Der BGH hat die Rechtsprechung vom Eingriff in den Kernbereich des Wohnungseigentums im Beschluß vom 20.09.2000 DNotZ 2000, 854 ff = NJW 2000, 3500 ff aufrechterhalten. Eine genaue Abgrenzung zu den sonstigen Nichtigkeitsgründen ist z. Zt. noch ungeklärt. Verstöße gegen zwingende Vorschriften des WEG fallen unter den Gesetzesverstoß (§ 134 BGB). Es bleiben wohl nur Verstöße gegen Art. 14 GG).

Von der Nichtigkeit des Beschlusses insgesamt ist die Nichtigkeit der Einzelstimme zu unterscheiden. Die Nichtigkeit der Einzelstimme führt nicht ohne weiteres zur Nichtigkeit des Beschlusses, sondern kann den Beschluß unter bestimmten Voraussetzungen anfechtbar machen. Die Nichtigkeit der Einzelstimme z. B. wegen Geschäftsunfähigkeit des Abstimmenden (§§ 104 ff WEG) oder wegen Anfechtung aufgrund von Willensmängeln (§§ 119 ff WEG) führt nur zur Nichtigkeit der Einzelstimme. Sie kann im Einzelfall bewirken, daß damit ein Mehrheitsbeschluß nicht zustandegekommen ist. Mit dieser Begründung ist dann der Beschluß wegen fehlender Mehrheit anfechtbar.

Aus Gründen der Rechtssicherheit ist von einem numerus clausus der Nichtigkeitsgründe auszugehen. Die Eigentümer einer Eigentümergemeinschaft können durch Vereinbarung im Sinne der §§ 5 Abs. 4, 10 WEG den Kreis der absoluten Nichtigkeitsgründe nicht erweitern.

Die Nichtigkeit eines Beschlusses selbst beurteilt sich ausschließlich nach den Tatsachen, die zum Zeitpunkt der Beschlußfassung vorlagen. Die Nichtigkeit des Beschlusses kann nicht dadurch geheilt werden, daß nachträglich eintretende Umstände eine andere Beurteilung zulassen.

Der Inhalt des Wohnungseigentums bestimmt sich nach den gesetzlichen Bestimmungen des WEG und nach den zulässigerweise getroffenen Vereinbarungen der Eigentümer gemäß §§ 5 Abs. 4, 10 WEG. Vereinbarungen der Eigentümer sind in allen Bereichen zulässig, soweit das Gesetz nicht zwingend etwas anderes bestimmt. Das Wohnungseigentum ist Mehrheitsfest, d. h. es kann durch Mehrheitsbeschlüsse nur insoweit abgeändert werden, als eine Eigentümergemeinschaft durch Gesetz oder Vereinbarung der Eigentümer nach §§ 5 Abs. 4, 10 WEG eine Beschlußkompetenz eingeräumt worden ist (BGH-Beschluß vom 20.09.2000 - V ZV 58/99 - DNotZ 2000, 854 ff = NJW 2000, 3500 ff).

Die Eigentümergemeinschaft kann auch auf den Gebieten, auf denen die Eigentümer Beschlußkompetenz nach Gesetz oder Vereinbarungen gemäß § 5 Abs. 4 WEG besitzen, keine Beschlüsse fassen, die in den Kernbereich des Wohnungseigentums eingreifen. Eingriffe in den Kernbereich des Wohnungseigentums führen zur Nichtigkeit des Beschlusses. Einer Anfechtung bedarf es nicht (vgl. BGH-Beschluß vom 20.09.2000 - V ZB 58/99 - DNotZ 2000, 854 (858) unter Hinweis auf die ständige Rechtsprechung).Ein Eingriff in den Kernbereich des Wohnungseigentums liegt zumindest immer dann vor, wenn eine Regelung durch Vereinbarung nach § 5 Abs. 4 WEG unzulässig wäre.

Ein Verstoß gegen die guten Sitten ist z. B. ein Mehrheitsbeschluß, der ein vollständiges Musizierverbot zur Folge hat, wie z. B. die Verpflichtung eines berufstätigen Eigentümers nur Werktags zwischen 10:15 Uhr und 11:30 Uhr zu musizieren. Ein derartiger Beschluß beeinträchtigt den einzelnen Wohnungseigentümer in unzumutbarer Weise in der freien Entfaltung seiner Persönlichkeit (Art. 2 Abs. 1 GG) und ist deshalb wegen Sittenwidrigkeit nach § 138 BGB nichtig. Auch ein Verbot der Hundehaltung kann nicht durch Mehrheitsbeschluß erfolgen, sondern nur als Gebrauchsregelung durch Vereinbarung gemäß § 15 Abs. 1 WEG.

Ein Mehrheitsbeschluß über das Verbot der Hundehaltehaltung ist weder willkürlich noch sachlich völlig unbegründet und greift nicht in den Kernbereich des Sondereigentums ein. Ein derartiger Mehrheitsbeschluß über das Verbot der Hundehaltung verstößt auch nicht gegen die guten Sitten. Bisher wurde ein derartiger Mehrheitsbeschluß über das Verbot der Hundehaltung als Mehrheitsbeschluß mit Vereinbarungscharakter bestandskräftig und unanfechtbar, wenn er nicht angefochten wurde. Nach der neuen Rechtsprechung des BGH wird ein derartiger Beschluß auch künftig bestandskräftig, wenn er nicht angefochten wird; denn die Hundehaltung ist eine Regelung des Gebrauchs im Sinne des § 15 WEG. Zur Regelung des Gebrauches ist der Eigentümergemeinschaft die Beschlußkompetenz grundsätzlich eingeräumt worden, sofern es sich um eine "ordnungsgemäße Maßnahme" handelt. Die Eigentümergemeinschaft ist daher für die Beschlußfassung nicht von vorneherein absolut unzuständig. Nach der neuen Rechtsprechung des BGH im Beschluß vom 20.09.2000 - V ZB 58/99 - DNotZ 2000, 854 ff = NJW 2000, 3500 ff ist der Beschluß nicht nichtig, sondern nur anfechtbar.

Auch in Vereinbarungen nach §§ 5 Abs. 4, 10 WEG können zwingende Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes nicht außer Kraft gesetzt werden. So ist die Bestellung des Verwalters nichtig, soweit sie entgegen § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG über 5 Jahre hinaus erfolgt.

Auch kann die Auswahl und Bestellung des Verwalters nicht auf einen Dritten übertragen werden etwa dem Verwaltungsbeirat. Der Verwalter muß immer durch Beschluß der Eigentümerversammlung bestellt werden.

Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters können nur von einer im Rechtsverkehr handlungsfähigen natürlichen oder juristischen Person übernommen werden. Daher kann eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts nicht wirksam nach § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG zum Verwalter bestellt werden.

Zwischenzeitlich hat der Bundesgerichtshof durch Urteil vom .............. die Gesellschaft bürgerlichen Rechts hinsichtlich ihrer eigenen Vermögenswerte dejure als rechtsfähig anerkannt. Damit ist aber nicht gesagt, daß die BGB-Gesellschaft als solche zum Verwalter bestellt werden kann. Es bleibt das Problem, daß die BGB-Gesellschaft nach gesetzlicher Vorschrift unter ....

Der Verwaltungsbeirat hat Kontrollfunktionen gegenüber dem Verwalter. Daher ist ein Beschluß, der den Verwalter in den Verwaltungsbeirat wählt nichtig.

Ein Beschluß, der einen Verstoß gegen Strafgesetze beinhaltet führt zur Nichtigkeit. Ein Beschluß, der auf Abwendung öffentlich rechtlicher Ruhezeiten gerichtet ist, entfaltet keine Rechtswirkung. Ein Beschluß, der abweichend von § 3 Satz 1 Heizkostenverordnung die Umlage der Heizkosten regelt, ist nichtig.

Von einer absoluten Unzuständigkeit der Eigentümerversammlung spricht man, wenn der Eigentümerversammlung die Beschlußkompetenz fehlt. Eine derartige mangelnde Beschlußkompetenz liegt immer dann vor, wenn die Regelung bereits einer Vereinbarung nach §§ 5 Abs. 4, 10 WEG nicht zugänglich ist. Ist eine Regelung nach §§ 5 Abs. 4, 10 WEG zulässig, bedarf die Regelung aber wie z. B. bei baulichen Veränderungen nach § 22 Abs. 1 WEG eines einstimmigen Beschlusses, dann ist der Mehrheitsbeschluß nicht nichtig, sondern lediglich anfechtbar und wird als vereinbarungsersetzender Beschluß nach Ablauf der Anfechtungsfrist bestandskräftig.

Die absolute Unzuständigkeit der Eigentümerversammlung liegt auch vor, wenn über eine Gebrauchsregelung im Sinne des § 15 Abs. 2 WEG hinausgehend ein Eingriff in den Kernbereich des Sondereigentums erfolgt oder wenn der Beschluß der Eigentümerversammlung einer Verfügung über den Miteigentumsanteil eines Wohnungseigentümers am gemeinschaftlichen Eigentum gleich steht. Außerhalb der Regelungskompetenz liegt daher die Umwandlung von gemeinschaftlichen Eigentum in Sondereigentum oder umgekehrt; denn hier geht es nicht mehr um die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne des § 21 Abs. 3 WEG sondern vielmehr um die sachenrechtliche Zuordnung von Flächen und Räumen. Ein Mehrheitsbeschluß, der den Verwalter zur Umwandlung ermächtigt, ist daher nichtig.

Die Zuweisung der ausschließlichen Nutzung eines im Gemeinschaftseigentum stehenden Vorgartens an einen Miteigentümer durch Begründung eines Sondernutzungsrechts ist der Beschlußfassung der Eigentümer von vorneherein entzogen (vgl. BGH Beschluß vom 20.09.2000 - V ZB 58/99 - DNotZ 2000, 854 (859) = NJW 2000, 3500 ff. Eine derartige Zuweisung von Gemeinschaftseigentum zur ausschließlichen Nutzung eines Miteigentümers unterfällt nicht der Gebrauchsregelung nach § 15 WEG, weil sie nicht eine Konkretisierung des Gebrauchs, sondern neben der Zuweisung an den begünstigten Wohnungseigentümer für alle übrigen Wohnungseigentümer den vollständigen Ausschluß vom Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums samt der damit verbundenen Gebrauchsvorteile zum Gegenstand hat. Ein derartiger Gebrauchsentzug ist aber keine Regelung des Gebrauchs im Sinne des § 15 WEG; denn die Gebrauchsregelung nach § 15 WEG setzt grundsätzlich den Mitgebrauch sämtlicher Wohnungseigentümer voraus. Die Zuweisung zur Sondernutzung wendet vielmehr § 13 Abs. 2 WEG ab und hat deshalb auch nicht vereinbarungsersetzenden Charakter, sondern gesetzesändernden Inhalt. Eine derartige Regelung ist dem Mehrheitsprinzip von vorneherein ebensowenig zugänglich wie die Änderung einer Vereinbarung im Sinne des § 10 WEG. Davon zu unterscheiden ist der Fall der Beschlußfassung über die Vermietbarkeit von in Gemeinschaftseigentum stehenden Räumen der Wohnungseigentumsanlage. Ein Beschluß über die Vermietbarkeit ist Gebrauchsregelung im Sinne des § 15 WEG. Der BGH begründet dies in seinem Beschluß vom 29.06.2000 - V ZB 46/99 - DNotZ 2000, 851 - damit, daß der Beschluß, Gemeinschaftseigentum durch Vermietung zu nutzen die Miteigentümer nicht vom Mitgebrauch ausschließt, sondern weiterhin den Mitgebrauch voraussetzt und nur die Art und Weise der Ausübung des Mitgebrauchs regelt, in dem er die Möglichkeit des unmittelbaren Eigengebrauchs durch die des mittelbaren Fremdgebrauchs ersetzt und an die Stelle des unmittelbaren Gebrauchs den Anteil an den Mieteinnahmen treten läßt (§§ 13 Abs. 2 Satz 2, 16 Abs. 1 WEG). Ein Beschluß der Eigentümergemeinschaft, Gemeinschaftseigentum zu vermieten ist daher wirksam.

Nichtig ist auch ein Beschluß der Eigentümerversammlung, Wohngeldrückstände eines Wohnungseigentümers mit seinem Guthabenanteil an der Instandhaltungsrücklage zu verrechnen. Darin liegt die Durchbrechung der Zweckbindung der Instandhaltungsrücklage, sowie die einseitige Verfügung über den Miteigentumsanteil an der Rücklage, die nicht der Regelungskompetenz der Eigentümerversammlung unterliegt (OLG Hamm WE 1981, 108(109). Kommt aber ein Eigentümer mit den Zahlungen seiner Beiträge oder Hausgeldern in Verzug, erbringt er auch keinen Beitrag zur Instandhaltungsrücklage. Ein Erwerber kann daher nur einen entsprechend verringernden Anteil an der Instandhaltungsrücklage zusammen mit der Eigentumswohnung erwerben.

Individuelle Rechte und Ansprüche einzelner Wohnungseigentümer fallen nicht in die Verwaltungszuständigkeit der Eigentümergemeinschaftlich. Derartige Beschlüsse, die in individuelle Eigentümerrechte eingreifen, sind wegen absoluter Unzuständigkeit nichtig. Es kann z. B. der Verwalter nicht durch Beschluß der Eigentümerversammlung ermächtigt werden, individuelle Ansprüche und Rechte eines Miteigentümers geltend zu machen, selbst wenn sich diese Rechte oder Ansprüche gegen andere Miteigentümer richten. Wegen absoluter Unzuständigkeit der Eigentümergemeinschaft sind ferner Beschlüsse nichtig , die einem Dritten eine Rechtspflicht auferlegen - sogenannte Beschlüsse zu Lasten Dritter. Nichtig ist ein Beschluß, wonach der Ersteher eines Wohnungseigentums/Teileigentums in der Zwangsversteigerung für Wohngeldrückstände seines Vorgängers haften soll (BGH NJW 1988, 1910). Ein Beschluß über die Jahresabrechnung zu Lasten eines bereits ausgeschiedenen Miteigentümers ist wegen absoluter Unzuständigkeit der Eigentümerversammlung insoweit nichtig. Wegen absoluter Unzuständigkeit der Eigentümergemeinschaft ist auch ein Beschluß nichtig, der für rückständige Beiträge zu den Kosten und Lasten nach § 16 WEG Verzugszinsen in einer Höhe vorsieht, die nicht mehr auf einen pauschalierten Schadenersatz gerichtet sind (§ 288 Abs. 2 BGB), sondern eindeutig Strafcharakter haben.

Die Eigentümergemeinschaft ist ebenfalls absolut unzuständig für einen Eingriff in einen staatlichen Hoheitsakt. Wurde z. B. ein Verwalter im Wege der einstweiligen Anordnung nach § 44 Abs. 3 WEG für die Dauer eines WEG-Verfahrens bestellt, kann dieser Verwalter vor Abschluß dieses Verfahrens nicht mit sofortiger Wirkung abberufen werden.

Der Einwand rechtsmissbräuchlicher Zustandekommens von Eigentümerbeschlüssen führt nicht zur Nichtigkeit. Er kann nur im Wege der Beschlussanfechtung nach § 23 Abs. 4 WEG geltend gemacht werden (Beschluß des OLG Düsseldorf vom 05.12.1994 - 3 Wx 536/93, NJW-RR 1995, 464 = WE 1995, 123 = WuM 1995, 228 = ZMR 1995, 220).

Unterbleibt die Einladung einzelner Wohnungseigentümer zu einer Eigentümerversammlung, so führt dies nicht zur Nichtigkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse. Die Mängel der Ladung müssen im Wege der Anfechtung nach § 23 Abs. 4 WEG geltend gemacht werden (Beschluß des OLG Düsseldorf vom 05.12.1994 - 3 Wx 536/93, NJW-RR 1995, 464 = WE 1995, 123 = WuM 1995, 228 = ZMR 1995, 220).

Einwendungen zur Beschlussfähigkeit einer Eigentümerversammlung führen ebenfalls nicht zur Nichtigkeit der Eigentümerbeschlüsse. Auch diese Einwendungen können nur nach § 23 Abs. 4 WEG durch Anfechtung geltend gemacht werden (Beschluß des OLG Düsseldorf vom 05.12.1994 - 3 Wx 536/93, NJW-RR 1995, 464 = WE 1995, 123 = WuM 1995, 228 = ZMR 1995, 220).

Auch die strittige ordnungsgemäße Bevollmächtigung kann nur im Wege der Anfechtung nach § 23 Abs. 4 WEG geltend gemacht werden (Beschluß des OLG Düsseldorf vom 05.12.1994 - 3 Wx 536/93, NJW-RR 1995, 464 = WE 1995, 123 = WuM 1995, 228 = ZMR 1995, 220).

ABC des Wohnungseigentumsrechtes (WEG)
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