Grundsätzlich entscheiden die Eigentümer einer WEG durch Mehrheitsbeschluß. Eine
Mehrheitsentscheidung durch Beschluß ist aber nur zulässig, wenn der
Eigentümergemeinschaft dafür durch das Wohnungseigentumsgesetz oder aufgrund
einer Vereinbarung nach § 5 Abs. 4 WEG die Beschlußkompetenz eingeräumt worden ist.
Das Wohnungseigentumsgesetz räumt der Eigentümergemeinschaft
Beschlußkompetenz zu Mehrheitsentscheidungen für die Regelung des Gebrauchs
nach § 15 Abs. WEG für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nach § 21
Abs. 3 WEG und für die Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen
Eigentums nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 i.V.m. § 22 WEG ein. Die Beschlüsse einer
Eigentümergemeinschaft die ohne eine entsprechende Beschlußkompetenz gefaßt
werden sind nichtig (BGH-Beschluß vom 20.09.2000 - V ZB 58/99 (KG) - NJW 2000,
3500 ff).
Der Einstimmigkeit bedürfen nach § 22 WEG
Beschlüsse über bauliche Veränderungen oder
Maßnahmen der Instandsetzung und Instandhaltung, die über eine
ordnungsgemäße Verwaltung hinausgehen. Liegt eine
derartige Maßnahme vor, die der Einstimmigkeit bedarf hat
aber die Eigentümergemeinschaft einen Mehrheitsbeschluß gefasst, dann ist ein
solchen Beschluß nur ungültig, wenn er innerhalb eines
Monats von einem Wohnungseigentümer angefochten und auf Antrag
dieses Wohnungseigentümers durch das Gericht im Verfahren nach
§ 43 ff. WEG für ungültig oder unwirksam erklärt wird. Derartige mit Mehrheit gefassten, nicht angefochtenen
Beschlüsse erreichten nach der Rechtsprechung
sogar Vereinbarungscharakter im Sinne der §§ 10,
15 WEG bzw. vereinbarungsändernden Charakter im Sinne
dieser Vorschriften. Die Rechtsprechung von vereinbarungsersetzenden Charakter
von Mehrheitsbeschlüssen wurde durch den Beschluß des BGH vom 20.09.2000 V ZB
58/99 (KG) - NJW 2000, 3500 ff = DNotZ 2000, 854 ff aufgegeben.