| Dr. Weigl Augustinowski Treuconsult GmbH | München | |
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Inhalt:
ACHTUNG SEITE NICHT MEHR Abgeschlossenheitsbescheinigung Balkon Dachboden Eigentum
Falschparker Garageneinfahrt
Haftung des Eigentümers
Instandsetzung/Instandhaltung
Kabelanschluss
Ladung
zur Eigentümerversammlung Markise
Nachbarrecht Parabolantenne
Rauchen
in der Eignetümerversammlung
Sachverständigenkosten
Tagesordnungspunkt
"Wirtschaftsplan"
Veränderung (bauliche)
Werbungskosten
Zerrüttung |
KlagebefugnisGrundsätzlich ist jede natürliche Person, die nach den einschlägigen Vorschriften der jeweiligen Prozeßordnung parteifähig und prozeßfähig ist, auch befugt die ihr zustehenden Ansprüche vor den jeweils zuständigen Gerichten geltend zu machen. Stehen derartige Rechte und Ansprüche jedoch mehreren Personen gemeinschaftlich zu, stellt sich immer die Frage, ob auch der Einzelne berechtigt ist die mehreren gemeinschaftlich zustehenden Ansprüche und Rechte gerichtlich geltend zu machen und durchzusetzen - sog. actio prosozio. 1. Klagebefugnis des Wohnungseigentümers Die Wohnungseigentümergemeinschaft im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes ist eine besonders ausgestaltete Bruchteilsgemeinschaft im Sinne der §§ 741 ff BGB. Für die Bruchteilsgemeinschaft besteht übereinstimmend die Auffassung, daß jeder Bruchteilsgläubiger gemäß § 432 Abs. 1 BGB den Anspruch der Bruchteilsgemeinschaft alleine geltend machen kann, in dem er die Leistung an alle Bruchteilsgläubiger gemeinschaftlich verlangt. Die Rechtsprechung zum Wohnungseigentumsgesetz hat diese Befugnis des Wohnungseigentümers aus § 432, 1011 BGB eingeschränkt. Nach Auffassung der Rechtsprechung ist die uneingeschränkte Einzelklagebefugnis nicht mit den Besonderheiten des WEG vereinbar. Während die normale Bruchteilsgemeinschaft nach §§ 741 ff BGB und die Miteigentümergemeinschaft nach §§ 1008 ff BGB durch das Gesetz als jederzeit lösbare Bindung ausgestaltet sind, wurde im Wohnungseigentumsgesetze die Gemeinschaftsbezogenheit besonders stark dadurch betont, daß die Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich unauflösbar ist (§ 11 WEG). Auch haben die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer im Vergleich zu den Vorschriften des BGB über die Gemeinschaft eine viel stärker detaillierte Regelung erfahren. § 21 Abs. 1 WEG begründet als Sonderregelung eine Verwaltungszuständigkeit aller Wohnungseigentümer im Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum, die auch die Entscheidung über die gerichtliche Durchsetzung eines Einspruchs erfaßt wie aus § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG deutlich wird. Hieraus entnimmt die Rechtsprechung, daß der einzelne Wohnungseigentümer Gemeinschaftsansprüche grundsätzlich nur dann gerichtlich durchsetzen kann, wenn er ausdrücklich von der Eigentümergemeinschaft hierzu ermächtigt ist (vgl. BGHZ 106, 222 = NJW 1989, 1091; BGHZ 111, 148 = NJW 1990, 2386; BGHZ 115, 253 = NJW 1992, 182; BGHZ 121, 22 = NJW 1993, 727; NJW 1997, 2106, BayObLG WuM 1990, 369; OLG Hamburg OLGZ 1990, 435, KG, WuM 1990, 180, KG, NJW-RR 1991, 273; KG NZM 2000, 671). Dieser Rechtsprechung folgen weitgehendst die Kommentare z. B. Staudinger/Bub BGB, 12, Auflage § 21 WEG, Rd-Nr. 230 ff, Bärmann/Pick/Merle WEG § 21 Rd-Nr. 22 ff. Anderer Ansicht ist Weitnauer WEG 8. Auflage, Vorbemerkung § 1 Rd-Nr. 80 ff). 2. Rückständige Hausgelder anderer Wohnungseigentümer Selbst wenn Hausgeldrückstände bekannt sind und der Verwalter nichts unternimmt, um diese Hausgeldrückstände gerichtlich geltend zu machen, kann der einzelne Eigentümer nicht einmal zum Zwecke der Abwehr von Schaden der Eigentümergemeinschaft rückständige Hausgelder anderer Miteigentümer einklagen. Das OLG Köln hat seine bisher abweichende Rechtsprechung im Beschluß vom 09.08.2000 - 16 Wx 67/00 NJW-RR 2001, 159 f, daß jeder Wohnungseigentümer ohne Ermächtigung durch die Gemeinschaft befugt sei, Ansprüche auf Zahlung rückständiger Hausgelder gegen einzelne andere Wohnungseigentümer gerichtlich geltend zu machen aufgegeben. 3. Ansprüche gegenüber Dritten Gemeinschaftsansprüche (gemeinschaftlich allen Wohnungseigentümern zustehenden Ansprüche) entstehen durch die vom Verwalter im Auftrag der Eigentümergemeinschaft abgeschlossenen Verträge oder kraft Gesetzes z. B. bei Beschädigung des Gemeinschaftseigentums. Schließt der Verwalter im Rahmen seiner Verwaltungs- und Vertretungsbefugnis im Auftrag der Eigentümer einer Eigentümergemeinschaft einen Vertrag ab, so sind aus diesem Vertrag sämtliche Eigentümer berechtigt und verpflichtet. Die Eigentümer haften hinsichtlich sämtlicher vertraglich übernommener Verpflichtungen gemäß § 427 BGB im Zweifel als Gesamtschuldner. Das gilt insbesondere für alle aus den abgeschlossenen Verträgen sich ergebenden Zahlungsverpflichtungen. Bei den laufenden Geschäften der Verwaltung eines Wohnungseigentums ist dies in der Regel unproblematisch. Problematisch wird die gesamte Angelegenheit jedoch bei umfangreichen Renovierungsreparatur- und Sanierungsmaßnahmen. Wird in diesen Verträgen vom Verwalter im Interesse der Eigentümergemeinschaft die gesamtschuldnerische Haftung nicht ausgeschlossen und auf die anteilige Haftung entsprechend der anteiligen Kostentragungspflicht im Innenverhältnis der Eigentümer zueinander beschränkt, kann der Vertragspartner jeden einzelnen Eigentümer als Gesamtschuldner verklagen und auf Haftung in Anspruch nehmen. Es liegt im Interesse der Eigentümer, dass der Verwalter beim Abschluss jedes einzelnen Vertrages und insbesondere bei der Auftragsvergabe zur Realisierung umfangreicher Renovierungs-, Reparatur- und Sanierungsmaßnahmen vertraglich festhält, dass der einzelne Eigentümer nur für seinen Anteil persönlich haftet. Bei der Beschädigung des Gemeinschaftseigentums durch Miteigentümer oder durch Dritte besteht der daraus resultierende Schadenersatzanspruch des § 823 Abs. 1 BGB oder bei sittenwidriger Schädigung nach § 826 BGB den Eigentümern gemeinschaftlich zu. Die Schadenersatzklage eines einzelnen Eigentümers ist unzulässig. Derartige Schadenersatzansprüche können nur von den Eigentümern gemeinschaftlich aufgrund eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft geltend gemacht werden. Der einzelne Eigentümer ist aber nicht gehindert einen ihm individuell entstandenen Schaden auch ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft geltend zu machen. Das ist vor allem dann der Fall, wenn die Beschädigung des Gemeinschaftseigentums gleichzeitig eine Beschädigung des Sondereigentums beinhaltet oder einen Folgeschaden im Sondereigentum auslöst. Soweit dem gleichzeitig das Sondereigentum des Wohnungseigentümers beschädigt wird, oder sich der Folgeschaden ausschließlich als Schaden im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers realisiert (ein Miteigentümer bohrt z. B. eine Wasserleitung im Gemeinschaftseigentum an, das austretende Wasser schädigt das Sondereigentum oder eingebrachte Eigengegenstände des die Eigentumswohnung selbst bewohnenden Miteigentümers - dann ist selbstverständlich der geschädigte Wohnungseigentümer befugt, den Schadenersatzanspruch hinsichtlich der an seinem Sondereigentum eingetretenen Schäden unmittelbar gegenüber dem Schädiger geltend zu machen. Gleiches gilt z. B. wenn ein Wohnungseigentümer bei Umbaumaßnahmen in seinem Sondereigentum gegen DIN-Normen oder z. B. die Vorschriften über Trittschallschutz, Schallschutz, Wärmeschutz etc. nicht einhält und dadurch unmittelbar wie z. B. beim Trittschallschutz der darunter liegende Wohnungseigentümer in der Nutzung seines Eigentums beeinträchtigt wird. Hier hat der durch mangelnden Trittschallschutz beeinträchtigte Wohnungseigentümer unmittelbar einen Anspruch gegenüber dem Schädiger, den er auch ohne Mitwirkung der Miteigentümer und ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft aus eigenem Recht gegen den Schädiger geltend machen kann. 4. Ansprüche gegen den Verwalter 4.1 Auskunftsanspruch und Anspruch auf Rechnungslegung Bedeutung gewinnt diese Rechtsprechung auch bei den Ansprüchen auf Auskunft und Rechnungslegung. Der Anspruch gegenüber den Verwalter auf Auskunfterteilung steht den Wohnungseigentümern nur gemeinschaftlich zu (vgl. Bärmann/Pick/Merle § 21 WEG, Rd-Nr. 27 unter Hinweis auf die Rechtsprechung in Fußnote 3). Die Wohnungseigentümer müssen über das Auskunftsverlangen beschließen. Ohne einen ermächtigenden Beschluß kann der einzelne Wohnungseigentümer den Anspruch grundsätzlich nicht geltend machen. Allerdings gesteht die Eigentümergemeinschaft dem einzelnen Eigentümer ohne Ermächtigung der Gemeinschaft einen Auskunftsanspruch zu, wenn die Gemeinschaft von ihrem Recht keinen Gebrauch macht. 4.2 Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen Im Gegensatz zum Auskunftsrecht wird das Recht auf Einsichtnahme in sämtliche Buchführungs- und Abrechnungsunterlagen des Verwalters (Verwaltungsunterlagen) jedem einzelnen Wohnungseigentümer individuell zugeordnet. Jeder Wohnungseigentümer kann Einsicht in die Verwaltungsunterlagen, insbesondere in die Abrechnungsunterlagen nehmen ohne dass dafür ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft notwendig wäre. Dieses Einsichtsrecht ist allerdings zeitlich befristet. Nach bestandkräftiger Beschlussfassung über die Jahresabrechnung eines Wirtschaftsjahres kann der Verwalter z. B. die Einsicht in die Buchhaltungsunterlagen verweigern. Will sich ein Eigentümer Klarheit über die Jahresabrechnung des Wirtschaftsjahres persönlich verschaffen und sich nicht auf die Rechnungsprüfung durch den Beirat verlassen, verbleibt ihm nur die Möglichkeit jeweils rechtzeitig vor der Eigentümerversammlung Einsicht in sämtliche Buchhaltungsunterlagen zu nehmen. 4.3 Schadenersatzansprüche gegen den Verwalter Schadenersatzansprüche gegen den Verwalter können nur aufgrund eines Beschlusses der Eigentümerversammlung einer WEG geltend gemacht werden. Abweichend hiervon können Schadenersatzansprüche gegenüber dem Verwalter dann von jedem einzelnen Wohnungseigentümer geltend gemacht werden, wenn der Schaden nur dem einzelnen Wohnungseigentümer entstanden ist und nicht die Eigentümergemeinschaft insgesamt betrifft. 5. Ordnungsgemäße Verwaltung Die Geltendmachung gemeinschaftlicher Ansprüche der Eigentümer einer Eigentümergemeinschaft oder einer gemeinschaftlichen Forderung entspricht in der Regel ordnungsgemäßer Verwaltung. Der Verwalter ist daher auch verpflichtet derartige gemeinschaftliche Ansprüche der Eigentümer einer WEG zu verfolgen, d. h. gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen. Hier ist allerdings zu beachten, dass der Verwalter nach § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG Ansprüche der Eigentümer einer WEG nur dann gerichtlich und außergerichtlich geltend machen darf, wenn er hierzu durch Beschluss der Wohnungseigentümer ermächtigt ist. Es ist im Interesse der Eigentümer einer WEG den Verwalter bereits im Verwaltervertrag oder durch gesonderte Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft die Durchsetzung rückständiger Hausgeldforderungen gegenüber Miteigentümern zu ermächtigen und zu bevollmächtigen und damit konkret zur gerichtlichen Durchsetzung zu verpflichten. Sind derartige Regelungen im Verwaltervertrag oder durch gesonderte Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft nicht getroffen, kann man den Verwalter keinerlei Vorwurf machen, wenn der Verwalter z. B. Hausgeldrückstände eines Miteigentümers nicht außergerichtlich und gerichtlich einfordert. Bei Zahlungsunfähigkeit des Miteigentümers hat jede Verzögerung der gerichtlichen Geltendmachung die negative Konsequenz, dass über Jahre hinaus bis zur Durchführung eines Zwangsversteigerungsverfahrens Hausgeldausfälle entstehen für die die Eigentümer insgesamt aufkommen müssen. Dies lässt sich nur vermeiden, wenn kurzfristig bei einem Zahlungsrückstand ein gerichtlicher Titel herbeigeführt wird. Aufgrund dieses Titels muss so schnell als möglich das Zwangsverwaltungsverfahren eingeleitet werden; denn der Zwangsverwalter ist verpflichte aus den Mitteln seiner Verwaltung die fälligen Hausgelder zu bezahlen. Die Zahlungspflicht erfasst nur fällige Vorauszahlungen ab Bestellung des Zwangsverwalters und hinsichtlich der Jahresabrechnung nur den sogenannten Spitzenausgleich (nach Abrechnung als hätte der Miteigentümer die laufenden fälligen Hausgeldvorauszahlungen tatsächlich geleistet). Bei Eigennutzung des Miteigentümers kann in der Regel der Zwangsverwalter durch Vermietung keine Erlöse erzielen. In diesem Fall muss die Eigentümergemeinschaft mit Kostenvorschüssen in Vorlage treten, damit diese Kostenvorschüsse in der Zwangsversteigerung als Kosten der Zwangsversteigerung angemeldet und geltend gemacht werden können. Nur so erhält die Eigentümergemeinschaft aus dem Zwangsversteigerungserlös ihre Kostenvorschüsse erstattet, so dass sie im Endergebnis durch die Zahlungsunfähigkeit eines Miteigentümers keinen Schaden erleidet. Zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehört es auch, dass der Verwalter jährlich bei der Rechnungslegung über seine Verwaltungstätigkeit im abgelaufenen Wirtschaftsjahr auch sämtliche gemeinschaftliche Forderungen und Ansprüche der Eigentümergemeinschaft auflistet. Selbst wenn der Verwalter durch generelle und ausreichende Beschlüsse, bzw. Regelungen im Verwaltervertrag ermächtigt und bevollmächtigt ist gemeinschaftliche Ansprüche der Eigentümer einer WEG außergerichtlich und gerichtlich geltend zu machen entspricht die Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens möglicherweise dann nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die gemeinschaftliche Forderung oder der gemeinschaftliche Anspruch einredebehaftet ist. Der Verwalter ist aber verpflichtet alle erforderlichen Maßnahmen zu treffen um den Eigentümern die Durchsetzung ihrer gemeinschaftlichen Forderungen und Ansprüche zu ermöglichen. Dazu gehört vor allem eine genaue Dokumentation und die Sicherung der Beweise z. B. durch Fotografien oder schriftliche Niederlegung von Zeugenaussagen. Dazu gehören vor allem alle Maßnahmen nach § 27 Abs. 2 Nr. 4 WEG die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils von den Eigentümern einer WEG erforderlich sind. Die Rechtsprechung der Klagebefugnis des einzelnen Wohnungseigentümers ist unbefriedigend. Die von der Rechtsprechung und der Literatur gegebene Begründung der Beschränkung der Klagebefugnis des Wohnungseigentümers ist keineswegs in sich schlüssig. Die Gericht gewähren in Einzelfällen dem Wohnungseigentümer ein selbständiges Klagerecht ohne Rücksicht auf die zu 1) genannten Gründe der Beschränkung der Klagebefugnis |
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