| Dr. Weigl Augustinowski Treuconsult GmbH | München | |
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Inhalt:
ACHTUNG SEITE NICHT MEHR Abgeschlossenheitsbescheinigung Balkon Dachboden Eigentum
Falschparker Garageneinfahrt
Haftung des Eigentümers
Instandsetzung/Instandhaltung
Kabelanschluss
Ladung
zur Eigentümerversammlung Markise
Nachbarrecht Parabolantenne
Rauchen
in der Eignetümerversammlung
Sachverständigenkosten
Tagesordnungspunkt
"Wirtschaftsplan"
Veränderung (bauliche)
Werbungskosten
Zerrüttung |
Insolvenzverfahren1. Hausgeldansprüche gegen Konkursverwalter Vorbemerkung: Das Insolvenzverfahren ersetzt das frühere Konkursverfahren 1. Hausgeldansprüche gegen Insolvenzverwalter Nach Insolvenz eines Wohnungseigentümers bleiben vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens begründete und fällig gewordene Ansprüche gegen den Schuldner (z. B. Hausgeldvorschüsse/Sonderumlagen etc.) Insolvenzforderungen regelmäßig auch dann, wenn die Jahresabrechnung nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens beschlossen wird (BGH-Urteil vom 10.03.1994 - IX ZR 98/93 - NJW 1994 1866 ff.). Nach diesem Urteil sind Hausgeldvorauszahlungen aufgrund eines beschlossenen Wirtschaftsplans oder beschlossene Sonderumlagen, die vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens fällig werden, im anschließenden Insolvenzverfahrens des Wohnungseigentümers Insolvenzforderungen und keine Masseforderungen. Bei einem Beschluß über die Jahresabrechnung werden lediglich die Nachforderungen in Höhe der sogenannten Abrechnungsspitze (d. h. der anteilig auf die einzelnen Wohnungseigentümer umgerechnete Betrag, um den die mit dem Wirtschaftsplan beschlossenen Soll-Vorschüsse hinter den tatsächlichen entstandenen Kosten und Leistungen zurückbleiben) durch den Beschluß über die Jahresabrechnung erstmalig (originär) begründet. Dem gegenüber kommt diesem Beschluß im Bezug auf die rückständigen Vorschußforderungen grundsätzlich nur eine den Beschluß über den Wirtschaftsplan bestätigende oder - vergleichbar einem Abrechnungsvertrag nach § 782 BGB - rechtsverstärkende Wirkung zu. Dies bedeutet: Hausgeldvorauszahlungen (oder Sonderumlagen) werden aufgrund des vorausgehenden Beschlusses über den Wirtschaftsplan oder die Sonderumlagen geschuldet und fällig. Liegen der Beschluß über den Wirtschaftsplan oder Sonderumlagen und die Fälligkeit für die Hausgeldvorauszahlungen/Sonderumlagen vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens sind die Hausgeldvorauszahlungen/ Sonderumlagen eindeutig Insolvenzforderungen. Liegt die Fälligkeit der Hausgeldvorauszahlungen /Sonderumlagen nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens, der Beschluß aber bereits vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens, haftet insoweit der Insolvenzverwalter wie für Masseschulden. Der Insolvenzverwalter tritt an die Stelle des Eigentümers. An diesem Ergebnis ändert auch nichts, wenn die Vorauszahlungen nach dem Wirtschaftsplan mit einem falschen Verteilungsmaßstab beschlossen worden sind; denn der Beschluß über den Wirtschaftsplan wird hierdurch nicht nichtig, sondern lediglich anfechtbar und bindet hinsichtlich der Vorauszahlungen nach Fälligkeit und Höhe die Eigentümer, wenn er nicht angefochten wird. 2. Folgen dieser BGH-Rechtsprechung Das Urteil des BGH vom 10.03.1994 - NJW 1994, 1866 ff war Veranlassung für das Bayerischen Obersten Landesgerichts, seine Rechtssprechung zur Haftung des Zwangsverwalters für Hausgeldrückstände zu ändern (Beschluß des BayOBLG vom 30.04.1999 - 2 Z BR 33/99 - ZMR 1999, 577 ff.). Der Zwangsverwalter haftet nur noch für den Spitzenausgleich der im Abrechnungssaldo vorhandenen Rückstände. Sind im Abrechnungssaldo Hausgeldvorauszahlungen enthalten, die auf den Zeitraum vor der Bestellung des Zwangsverwalters entfallen, ist der Zwangsverwalter nicht zahlungspflichtig. Der Zwangsverwalter ist nach der Rechtsprechung des BGH selbst dann nicht zahlungspflichtig für Rückstände vor seiner Bestellung zum Zwangsverwalter, wenn er den Beschluß der Eigentümergemeinschaft nicht anficht; denn nach dem BGH-Urteil ist ein derartiger Beschluß zu Lasten Dritter nichtig.
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