Haftung des Wohnungseigentümers

Inhalt:

1. Haftung des Erwerbers
2. Haftung des Veräußerers
3. Haftung des Wohnungseigentümers
    3.1 Instandsetzung des Daches
    3.2 Ausbau des Dachgeschosses
    3.3 Pflichten der Wohnungseigentümer

1. Haftung des Erwerbers

Wegen der Haftung des Erwerbers nach Eigentümerwechsel für Hausgeldrückstände vor dem Zeitpunkt des Eigentumserwerbs 

siehe 

• Erwerberhaftung

2. Haftung des Veräußerers

Zur Haftung für Hausgeldrückstände des Veräußerers bei Eigentümerwechsel 

siehe 

• Veräußererhaftung

3. Haftung des Wohnungseigentümers 

3.1 Instandsetzung des Daches

Der Bundesgerichtshof hatte sich in seinem Beschluß vom 22.04.1999 - V ZB 28/98 (Hamm) - NJW 1999, 2108 ff) mit der Frage auseinanderzusetzen, ob ein Wohnungseigentümer für Verschulden eines Handwerkers einzustehen hat, der von diesem Wohnungseigentümer zur Reparatur von Gemeinschaftseigentum beauftragt worden ist. Dem Beschluß lag folgender Sachverhalt zugrunde: In einer Eigentumswohnanlage, bestehend aus 17 Zechenhäusern mit je 4 Eigentumswohnungen in einem Wohnblock wurde abweichend von der Teilungserklärung die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums den Raumeigentümern gemeinschaftlich auferlegt. Die Instandsetzungsarbeiten wurden jeweils blockintern abgesprochen und veranlaßt. Diese praktische Durchführung von Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen an einzelnen Häusern wurde in einer Eigentümerversammlung von den anwesenden Wohnungseigentümern einstimmig für die Zukunft beschlossen. Für die Vergangenheit wurde der Verwalter von jeglicher Haftung freigestellt. Entsprechend einer blockinternen Absprache ließen in einem der Wohnblöcke 2 Eigentümer den jeweils über ihrem Sondereigentum gelegenen Teil des Daches durch unterschiedliche Fachfirmen auf eigene Kosten neu eindecken. Nach mehreren Jahren traten Feuchtigkeitsschäden auf. Der geschädigte Wohnungseigentümer nahm seinen Nachbarn auf Durchführung von Dachreparaturarbeiten und auf Zahlung eines erheblichen Betrages für eingetretene Schäden an seinem Sondereigentum mit der Behauptung in Anspruch, daß die vom Miteigentümer veranlaßten Dacharbeiten nicht ordnungsgemäß ausgeführt wurden und ursächlich für den Wasserschaden geworden seien.                                                                          

Der BGH bejaht zunächst die Befugnis des Antragstellers, Schadenersatzansprüche wegen Verletzung seines Sondereigentums alleine geltend zu machen. Dazu bedarf er keiner Ermächtigung der Eigentümergemeinschaft (BGHZ 115, 253 (257) = NJW 1992, 182). Mit den Vorinstanzen verneint der BGH ein Auftragsverhältnis zwischen den Parteien des Rechtsstreits sowie eine hierauf begründete Schadenersatzpflicht des Antragsgegners unter dem Gesichtspunkt schuldhafter Unterlassung einer Mängelbeseitigung. Hierzu weist der BGH auf den Beschluß des Bayerischen Obersten Landesgerichts, NJW 1986, 3145 hin.

• Zwischen den Eigentümern einer Eigentümergemeinschaft besteht ein gesetzliches  Schuldverhältnis (Gemeinschaftsverhältnis), das der Regelung des Wohnungseigentumsgesetzes und den gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 WEG ergänzend anwendbaren Bestimmungen des BGB über die Bruchteilsgemeinschaft unterliegt. Aus diesem gesetzlichen Schuldverhältnis erwächst unter anderem die Pflicht jedes einzelnen Wohnungseigentümers zur ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenzuwirken. Diese Pflicht korrespondiert mit dem Anspruch der anderen Wohnungseigentümer aus § 21 Abs. 4 WEG auf eine ordnungsgemäße Verwaltung. Zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehört die ordnungsgemäße Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG). Der einzelne Eigentümer schuldet daher nicht nur eine die Instandsetzung ermöglichende  Beschlußfassung, sondern darüberhinaus die entsprechende Werkleistung mit Hilfe geeigneter Fachkräfte. Dies entnimmt der BGH aus dem Wortlaut des § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG - zu einer ordnungsmäßigen ... Verwaltung gehört insbesondere ... 2. die ordnungsgemäße Instandsetzung und Instandhaltung ... und auch aus dem Begriff der Verwaltung. Diese Verpflichtung ist nicht auf Entscheidungen in der Eigentümerversammlung beschränkt, sondern schließt die tatsächlichen Maßnahmen ein, die eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des gemeinschaftlichen Eigentums erfordern (BGHZ 121, 22 (26) = NJW 1993, 727). Wird aber die Instandsetzung als Werk geschuldet, müssen die Wohnungseigentümer auch vertreten, wenn durch das Verschulden eines von ihnen mit der Reparatur des Gemeinschaftseigentums beauftragten Fachunternehmens Schäden am Sondereigentum eines Miteigentümers entstanden sind. Der BGH folgt insoweit der Rechtsauffassung des Bayerischen Obersten Landesgerichts, BayObLGZ 1992, 146 = NJW-RR 1992, 1102; BayObLG WE 1995, 189; 1996, 159). Nach Auffassung des BGH gilt diese Verpflichtung auch dann, wenn der Reparaturauftrag nicht von allen Wohnungseigentümern, sondern wie im konkreten Entscheidungsfall - sei es zu recht oder zu unrecht - von einzelnen Wohnungseigentümern erteilt worden ist. Zur ordnungsgemäßen Instandsetzung und Instandhaltung gehört die fachgerechte Ausführung der erforderlichen Arbeiten die vermeidet, daß an dem Sondereigentum anderer Miteigentümer Schäden entstehen. Wird diese Pflicht verletzt, hat der die Instandsetzung durchführende Eigentümer für ein Verschulden des von ihm beauftragten Unternehmens im Verhältnis zum geschädigten Wohnungseigentümer nach § 278 Satz 1 BGB einzustehen. § 278 Satz 1 BGB gilt auch in dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer (BGHZ 62, 243 (247) = NJW 1974, 1189; BayObLG, NJW-RR 1992, 1102 (1103); Eigentümer 1995, 189; OLG Düsseldorf NJW-RR 1995, 1165 (1166). Ausdrücklich stellt der BGH fest: Die sich hieraus ergebenden Konsequenzen einer Haftung jedes Eigentümers für das Verschulden seines Erfüllungsgehilfen widerspricht nicht dem Leitbild der Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern folgt allgemein geltenden Grundsätzen. 

• Der BGH hat dann weiter entschieden, daß sich die Antragsteller ein Verschulden des Dachdeckers ihrerseits gemäß §§ 254, 278 BGB anrechnen lassen müssen (vgl. BayObLG NJW-RR 1992, 1102 (1103); denn die Pflicht zur fachgerechten Instandsetzung des im Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer stehenden Daches traf unabhängig davon, ob solche Schäden in der Vergangenheit im Verhältnis der unmittelbar benachbarten Beteiligten oder im Verhältnis aller Beteiligten eines Wohnblocks reguliert wurden, jedenfalls auch den Antragsteller. Aus der tatsächlichen Übung, die Instandhaltung und Instandsetzung blockintern zu regeln und notwendige Arbeiten durch einen Wohnungseigentümer auf eigene Kosten durchführen zu lassen, kann nicht hergeleitet werden, daß dieser die dadurch hervorgerufenen Schäden alleine zu tragen hätte. Der BGH konnte konkret die Mitverantwortungsquote nicht festsetzen. Dazu bedürfte es noch weiterer Sachaufklärung durch die Vorinstanzen. Für die Höhe der Mitverschuldensquote kommt es unter anderem darauf an, ob die blockinterne Zuständigkeit für Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen wirksam begründet worden ist und wie die Verantwortlichkeit für Instandsetzungsmaßnahmen innerhalb der "Untergemeinschaft" geregelt war, nämlich als eine solche aller Wohnungseigentümer des Blocks oder als eine solche nur zwischen den beteiligten Nachbarn.

3.2 Ausbau des Dachgeschosses

Bei der Aufteilung von Altbauten im Wohnungseigentum wird vielfach auch das Dachgeschoß zu Wohnungseigentum umgestaltet. Dem Erwerber des Dachgeschosses wird die Befugnis eingeräumt, das Dachgeschoß in Wohnraum umzubauen. Das Bayerische Oberste Landesgericht hat zu dieser Befugnis die allgemeine Rechtsauffassung entwickelt, daß jeder Eigentümer, der befugterweise ein bisheriges Dachgeschoß in Wohnraum umwandelt und den Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnraum veranlaßt, gegenüber den übrigen Eigentümern zur erstmaligen ordnungsgemäßen Herstellung dieses neu geschaffenen Sondereigentums verpflichtet ist. Erstmalige ordnungsgemäße Herstellung bedeutet die Einhaltung sämtlicher im Zeitpunkt des Ausbaus des Dachgeschoß geltenden Normen des Baurechts. Insbesondere ist der Ausbauherr zur Einhaltung der DIN-Normen und der anerkannten Regeln der Technik verpflichtet. 

siehe

• Bauliche Veränderung

3.3 Pflichten der Wohnungseigentümer

§ 14 WEG regelt eine Reihe von Pflichten der Wohnungseigentümer ausdrücklich. So ist z. B. jeder Wohnungseigentümer verpflichtet die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instandzuhalten, daß dadurch keinem anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Die Verletzung dieser Instandhaltungspflicht führt zur Schadenersatzverpflichtung gegenüber anderen Miteigentümern. Heiz- und Wasserleitungen in einer Eigentumswohnung ab Abzweigung von der Hauptleitung/Steigleitung sind Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers. Werden diese Heiz- und Wasserleitungen nicht ordnungsgemäß vom jeweiligen Sondereigentümer gepflegt und tritt dadurch ein Wasserschaden ein, ist der verursachende Eigentümer zum Schadenersatz gegenüber seinen Miteigentümern verpflichtet.

Hinweis: Auch diese Teile der Heizungsleitungen, Warmwasser- und Kaltwasserleitung in den Sondereigentumseinheiten - ab Abzweigung von der Haupt- bzw. Steigleitung handelt es sich um Sondereigentum - sind in der Wohngebäude-Leitungswasserversicherung der Eigentümergemeinschaft versichert.