Gemeinschaftseigentum WEG-Recht - ABC des Wohnungseigentumsrecht Dr. Weigl & Partner

Gemeinschaftseigentum

Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet das Sondereigentum vom Gemeinschaftseigentum. Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes sind das Grundstück sowie Teile, Anlagen oder Einrichtungen des Gebäudes die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen (§ 1 Abs. 5 WEG). Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen oder Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Eigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden (§ 5 Abs. 2 WEG). Die in § 5 Abs. 2 WEG bezeichneten Teile des Gebäudes sind notwendiges Gemeinschaftseigentum.

Das Gemeinschaftseigentum unterliegt der Verwaltung aller Wohnungseigentümer (§ 21 Abs. 1 WEG). Am Gemeinschaftseigentum besitzen alle Eigentümer einen Nutzungsanteil entsprechend ihrer Beteiligung an den Nutzungen und Lasten des Gemeinschaftseigentums (§ 16 Abs. 1 WEG). Die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums muß jeder Eigentümer gemeinschaftlich mit den anderen Eigentümern in Höhe seines Anteils tragen (§ 16 Abs. 2 WEG). Jeder Eigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe der §§ 14 und 15 WEG befugt (§ 13 Abs. 2 Satz 1 WEG).

Der Gebrauch des Gemeinschaftseigentums ist in den §§ 13 ff WEG geregelt. Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums ist in den §§ 20 ff WEG geregelt. § 21 WEG weicht insoweit von § 745 Abs. 1 Satz 2 BGB ab, der auch die Nutzung eines Miteigentumsanteils im Sine der §§ 741 ff BGB erfaßt (BGH Beschluß vom 29.06.2000 - V ZB 46/99 - NJW 2000, 3211 f).

Die Zugänge zum notwendigen Gemeinschaftseigentum müssen wiederum Gemeinschaftseigentum sein, da ansonsten der Mitgebrauch nach § 13 Abs. 2 WEG nicht gewährleistet ist. Dies gilt insbesondere für Zugänge zu den Räumen der Haustechnik wie z. B. Heizung, Elektroraum, Aufzugsraum usw.

In vielen Eigentümergemeinschaften befindet sich über dem ausgebauten Dachgeschoß ein Spitzboden, der vielfach nur über die Dachgeschoßwohnung selbst und die dort in der Dachgeschoßwohnung eingebaute Einschubtreppe erreichbar ist. Hier hat das Bayerische Oberste Landesgericht entschieden, daß diese bautechnische Konstruktion die Begründung und Entstehung des Sondereigentums an der Wohnung im Dachgeschoß nicht hindert, weil der Spitzboden nach seiner konkreten bautechnischen Ausgestaltung nicht dem allgemeinen Gebrauch der Miteigentümer zur Verfügung steht. Im Urteilsfall hatte die Eigentümergemeinschaft ausreichende Gemeinschaftsräume in anderen Bereichen zur Verfügung, so daß auch kein unmittelbarer Bedarf an diesem Gemeinschaftseigentum "Spitzboden" bestand. An sich ist dies ein Bruch der Rechtsprechung, daß Zugänge zum notwendigen Gemeinschaftseigentum nicht im Sondereigentum stehen können.

siehe

Ein Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum kann nur durch Vereinbarung begründet werden und nicht durch einen Beschluß zur Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 2 WEG (BGH-Beschluß vom 20.09.2000 - V ZB 58/99 - NJW 2000, 3500 ff).

Die Vermietung des Gemeinschaftseigentums ist eine Gebrauchsregelung im Sinne des § 15 WEG; denn durch die Vermietung wird der Mitgebrauch nach § 13 Abs. 2 WEG nicht ausgeschlossen, sondern weiterhin vorausgesetzt. Die Vermietung regelt nur die Art und Weise der Ausübung des Mitgebrauchs, in dem die Vermietung die Möglichkeit des unmittelbaren Eigengebrauchs durch die des mittelbaren Fremdgebrauchs ersetzt. An die Stelle des unmittelbaren Gebrauchs tritt der Anteil an den Mieteinnahmen (BayObLGZ 1992, 1 = NJW-RR 1992, 599; BGH-Beschluß vom 29.06.2000 - V 5 ZB 46/99 - NJW 2000, 3211).

siehe

ABC des Wohnungseigentumsrechtes (WEG)
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