Gebrauchsregelung

Inhalt:

1. Grundsatz
 2. Mietverwaltung
3. Vermietungs-/Verpachtungspflicht an Betriebsgesellschaft
4. Zugangs- und Nutzungsregelung
5. Vermietung des Gemeinschaftseigentums
 6. Sondernutzungsrecht

1. Grundsatz

Gemäß der dem § 903 BGB nachgebildeten Vorschrift des § 13 Abs. 1 WEG kann jeder Wohnungseigentümer, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren. Er kann seine Wohnung entweder selbst nutzen oder vermieten. Den Gebrauch des Sondereigentums können die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung und, soweit eine solche nicht entgegensteht durch Mehrheitsbeschluß regeln (§ 15 Abs. 1, 2 WEG). Solche Gebrauchsregelungen begründen Rechte Dritter im Sinne des § 13 Abs. 1 WEG, die das grundsätzlich unbeschränkte Gebrauchsrecht des einzelnen Wohnungseigentümers einschränken (BayObLG, DNotZ 1996, 37/38 unter Hinweis auf Weitnauer/Lüke WEG 8. Auflage § 13 RdNr. 3).

2. Mietverwaltung

Eine Gebrauchsregelung des Inhalts, daß Teileigentümer im Falle der Vermietung des Wohnungs- und Teileigentums verpflichtet sind, die Verwaltung des Sondereigentums einem Wohnungseigentumsverwalter zu übertragen, ist eine zulässige Gebrauchsregelung (BayObLG, DNotZ 1996, 37 ff.). Mit der Regelung, daß im Falle der Vermietung die Verwaltung des Sondereigentums dem Wohnungseigentumsverwalter zu übertragen ist, überlässt die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung dem einzelnen Wohnungseigentümer die Entscheidung, ob er sein Wohnungseigentum selbst bewohnen oder vermieten will. Nur im Fall der Vermietung muß er die Verwaltung des Sondereigentums dem Verwalter der Gemeinschaft übertragen. Dadurch wird insbesondere nicht in Frage gestellt, daß dem Wohnungseigentümer die Mietzahlungen zustehen. Die Mietzahlungen werden lediglich vom Verwalter für ihn vereinnahmt und mit Wohngeldforderungen der Gemeinschaft verrechnet. Eine derartige Regelung in einer Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung scheitert damit nicht an einer Inhaltskontrolle nach § 242 BGB. Aber Vorsicht: Eine derartige Regelung beinhaltet noch nicht eine Übertragung der Verwaltung des Sondereigentums auf den Verwalter, sondern begründet nur die Verpflichtung, die Verwaltung des Sondereigentums bei Vermietung auf den Verwalter zu übertragen. Weigert sich ein Sondereigentümer dieser Verpflichtung nachzukommen, muß erst diese Verpflichtung gerichtlich durchgesetzt werden.

3. Vermietungs-/Verpachtungspflicht an Betriebsgesellschaft

Im Wege einer Gebrauchsregelung kann die Nutzung der Eigentumsrechte einer Eigentumswohnanlage auf die Verpachtung an eine Betriebsgesellschaft beschränkt werden (BayObLG, NJW-RR 1988, 1163; WUM 1994, 196).

4. Zugangs- und Nutzungsregelung

5. Vermietung des Gemeinschaftseigentums

Die Vermietung des Gemeinschaftseigentums ist eine Gebrauchsregelung. Über die Vermietung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Kellerräumen können daher die Eigentümer gemäß § 15 Abs. 2 WEG durch Beschluß entscheiden (BGH-Beschluß vom 29.06.2000 - V ZB 46/99 - NJW 2000, 3211 f). Ein Beschluß, Kellerräume im Gemeinschaftseigentum zu vermieten entzieht den übrigen Wohnungseigentümern nicht das Recht zum Mitgebrauch, sondern setzt dieses Recht zum Mitgebrauch weiterhin voraus und regelt nur die Art und Weise der Ausübung, in dem er die Möglichkeit des unmittelbaren Eigengebrauchs der Eigentümer durch die des mittelbaren Fremdgebrauchs ersetzt und an die Stelle des unmittelbaren Gebrauchs den Anteil an den Mieteinnahmen treten läßt (BGH a.a.O. unter Hinweis auf BayObLGZ 1992, 1 (3) = NJW-RR 1992, 599).

6. Sondernutzungsrecht

Die Einräumung eines Sondernutzungsrechts an Räumen des Gemeinschaftseigentums ist keine Gebrauchsregelung im Sinne des § 15 WEG. Das Sondernutzungsrecht zugunsten eines Eigentümers schließt alle übrigen Eigentümer von dem Recht zum Mitgebrauch nach § 13 Abs. 2 WEG aus. Die Einräumung eines Sondernutzungsrechts ist damit keine Gebrauchsregelung mehr. Ein Sondernutzungsrecht kann nicht durch Beschluß begründet werden - und zwar auch nicht durch einen bestandskräftig gewordenen Mehrheitsbeschluß; denn der Wohnungseigentümergemeinschaft fehlt hierzu die absolute Beschlußkompetenz. Durch Beschlußfassung können nur solche Angelegenheiten der Eigentümergemeinschaft geregelt werden, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung die Wohnungseigentümer durch Beschluß entscheiden dürfen. Die Eigentümer besitzen die Beschlußkompetenz zur Regelung des Gebrauchs nach § 15 WEG, der Verwaltung nach § 21 WEG und der Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG i.V.m. § 22 WEG (BGH Beschluß vom 20.09.2000 - V ZB 58/99 - NJW 2000, 3500 ff).

siehe