Erwerberhaftung WEG-Recht - ABC des Wohnungseigentumsrecht Dr. Weigl & Partner

Jeder Wohnungseigentümer (§ 1 Abs. 2 WEG) bzw. Teileigentümer (§ 1 Abs. 3 WEG) ist den anderen Wohnungseigentümern/Teileigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Diese Kosten und Lasten werden üblicherweise als Bewirtschaftungskosten bezeichnet. Dafür hat sich außerdem die Verwendung des Begriffes "Hausgeld" eingebürgert. Teilweise sprechen die Gerichte von Beiträgen der Wohnungseigentümer/-Teileigentümer. Früher sprach man üblicherweise von Wohngeld. Der Begriff des Wohngeldes sollte im Hinblick auf das Wohngeldgesetz zur Bezeichnung der Kosten und Lasten im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG keine Verwendung mehr finden, um eine Verwechslung mit Wohngeldleistungen nach dem Wohngeldgesetz zu vermeiden.

Nach der ausdrücklichen Bestimmung des § 16 Abs. 2 WEG gehören zu den Kosten und Lasten im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG auch die Kosten eines Rechtsstreits gemäß § 18 WEG (Entzug des Wohnungseigentums) und der Ersatz des Schadens im Falle des § 14 Nr. 4 WEG, der durch das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile entsteht, soweit deren Betretung und Benutzung zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist. Nicht zu den Lasten und Kosten im Sinne § 16 Abs. 2 WEG gehören die Kosten eines gerichtlichen Verfahrens nach §§ 43 ff WEG (§ 16 Abs. 5 WEG). Aus dem Wortlaut der Vorschrift des § 16 Abs. 5 WEG entnimmt die Rechtsprechung, daß die Verfahrenskosten der gerichtlichen Verfahren nach §§ 43 ff. WEG in die Abrechnung der Bewirtschaftungskosten nicht eingestellt werden dürfen. Die Abrechnung dieser Kosten gerichtlicher Verfahren nach §§ 43 ff. WEG muß nach dieser Rechtsprechung außerhalb der Abrechnung der Bewirtschaftungskosten - Kosten und Lasten im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG - erfolgen. Diese Rechtsprechung hat die unangenehme Konsequenz, daß damit eine Abrechnung (§ 28 Abs. 3 WEG) bzw. Rechnungslegung (§ 28 Abs. 4 WEG) unter Einbeziehung der Saldovorträge und Saldenbestände der sogenannten Geldkonten (Bank und Kasse) zu Beginn und zum Ende der jeweiligen Abrechnungsperioden nahezu unmöglich gemacht wird. Den Eigentümergemeinschaften wird damit ein wichtiges Kontrollinstrument des Periodenzusammenhangs zwischen den einzelnen Abrechnungsperioden und der Prüfbarkeit der vom Verwalter nach § 28 Abs. 2 WEG erstellten Abrechnung auf Richtigkeit und Vollständigkeit genommen. Der Gesetzgeber ist mit der Regelung des § 16 Abs. 5 WEG über den mit dieser Regelung offensichtlich beabsichtigten Sinn und Zweck hinausgegangen. Sinn und Zweck dieser Regelung ist es, daß ausschließlich die Kostenentscheidung des Gerichts die Kostentragungspflicht regelt. In den Entscheidungen der Gerichte in gerichtlichen Verfahren nach §§ 43 ff WEG wird immer auch eine Kostenentscheidung nach der gesetzlichen Vorschrift des § 47 WEG getroffen. Die Kostenentscheidung der Gerichte ist maßgeblich für die Verteilung der Verfahrenskosten zwischen den am gerichtlichen Verfahren beteiligten Parteien. Bei dieser Auslegung entgegen dem Wortlaut des § 16 Abs. 5 WEG können Kosten gerichtlicher Verfahren nach § 43 ff. WEG sehr wohl in die Abrechnung nach § 28 Abs. 2 WEG eingestellt werden. Lediglich die Verteilung dieser Kosten bestimmt sich nicht nach § 16 Abs. 2 WEG in Verbindung mit § 16 Abs. 1 Satz 2 WEG entsprechend dem Verhältnis der Miteigentumsanteile, sondern nach der konkreten Kostenentscheidung des Gerichtes; denn es handelt sich nicht um Verwaltungskosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, sondern um gerichtliche Verfahrenskosten eines Verfahrens i.S.d. §§ 43 ff WEG.

Die Verpflichtung des Erwerbers zur Tragung der Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 16 Abs. 2 WEG wird üblicherweise in den Kaufverträgen dahingehend geregelt, daß der Käufer (Erwerber) die Lasten und Kosten ab Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten zu tragen hat. Der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten wird teilweise mit einem bestimmten Tag festgelegt. Üblich ist in den Notarverträgen jedoch eine Regelung dahingehend, daß Besitz, Nutzen und Lasten mit dem ersten des auf die Bezahlung des vollständigen Kaufpreises folgenden Monats auf den Käufer übergehen. Da üblicherweise Verkäufer und Käufer diesen Zeitpunkt nicht von sich aus der Verwaltung mitteilen, ist jeder Verwalter gezwungen bei den Kaufvertragsparteien diesen Zeitpunkt zu erfragen. Der Zeitpunkt des Besitz-, Nutzen- und Lastenübergangs ist jedoch für die Tragung der Lasten und Kosten im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG nur für die Parteien des Kaufvertrags verbindlich. Die Verpflichtung des Erwerbers zur Zahlung der Lasten und Kosten nach § 16 Abs. 2 WEG gegenüber der Eigentümergemeinschaft richtet sich nicht nach der Regelung des Kaufvertrags, sondern nach den gesetzlichen Vorschriften des WEG.

Gegenüber der Eigentümergemeinschaft ist der Erwerber eines Wohnungs-/Teileigentums zur Zahlung von Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums nach § 16 Abs. 2 WEG vom Zeitpunkt des Eigentumserwerbs an verpflichtet. Der Erwerb des Eigentums vollzieht sich

(Kaufvertrag oder Schenkungsvertrag) durch Auflassung und Umschreibung des Eigentums im Grundbuch.

(z.B. durch den Eintritt des Erbfalles = Tod des Erblassers) allein durch den Erbfall - die Eintragung im Grundbuch ist im Erbfall nicht Voraussetzung des Eigentumserwerbes

4.3 im Falle der Zwangsversteigerung allein durch den Zuschlagsbeschluss - die Eintragung im Grundbuch ist für den Eigentumserwerb durch den Zuschlagsbeschluß in der Zwangsversteigerung nicht notwendig. Bei Eigentumserwerb durch Erbfall (Universalsukzession) oder Zuschlag in der Zwangsversteigerung wirkt die Eintragung des Erwerbers im Grundbuch als neuer Eigentümer für den Eigentumserwerb nicht konstitutiv sondern nur deklaratorisch. Mit dem Erwerb des Eigentums ist der neue Eigentümer verpflichtet, an die Eigentümergemeinschaft seinen Anteil an den Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums nach § 16 Abs. 2 WEG zu bezahlen.

Der Zeitpunkt des Eigentumserwerbs ist auch maßgebend für das Stimmrecht. Nur wer Eigentümer ist, ist auch in der Eigentümerversammlung stimmberechtigt. Der sogenannte werdende (noch nicht) Eigentümer hat kein Stimmrecht. Der werdende Eigentümer darf an der Eigentümerversammlung nur aufgrund einer Vollmacht in Vertretung des bisherigen Eigentümers teilnehmen. Nur aufgrund einer Vollmacht kann der werdende Eigentümer in Vertretung des bisherigen Eigentümers an der Versammlung mitwirken und für den von ihm vertretenen Wohnungseigentümer abstimmen (wenn und soweit die Teilungserklärung/ Gemeinschaftsordnung nicht zulässigerweise eine Vertretung durch Dritte in der Eigentümerversammlung ausschließt).

Der Erwerber eines Wohnungseigentums oder Teileigentums haftet vom Zeitpunkt des Eigentumserwerbs an für alle Beiträge zu den Kosten und Lasten im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG - sogenannte Bewirtschaftungskosten oder Hausgelder

Nach dem Zeitpunkt des Eigentumserwerbs bestimmt sich bei Eigentumswechsel die Verpflichtung zur Zahlung der Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums nach § 16 Abs. 2 WEG. Der im Grundbuch (noch) eingetragene Wohnungseigentümer hat die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 16 Abs. 2 WEG auch dann zu tragen, wenn er das Wohnungseigentum (bereits) veräußert hat, selbst nicht mehr nutzt und für den Erwerber sogar eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist (BGH Beschluß vom 24.03.1983 VII ZB 28/82 NJW 1983, 1605/1616 linke Spalte Nr. 3 a und b). Der "werdende Wohnungseigentümer" haftet auch nicht in entsprechender Anwendung des § 16 Abs. 2 WEG für Verbindlichkeiten, die noch vor seinem Eigentumserwerb begründet werden und fällig geworden sind (BGH Beschluß vom 18.05.1989 V ZB 14/88 NJW 1989, 2697). Die konkrete Verpflichtung der Wohnungseigentümer/Teileigentümer zur Zahlung von Lasten und Kosten im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG wird entweder Kraft des von den Wohnungseigentümern beschlossenen Wirtschaftsplans als Verpflichtung zur Zahlung der Vorschüsse (Beiträge/Hausgelder und Sonderumlagen) oder Kraft der von den Wohnungseigentümern gebilligten Jahresabrechnung als Verpflichtung zur Zahlung der in der Jahresabrechnung ermittelten Abrechnungsdifferenz geschuldet. Geltungsgrund für die insoweit konkretisierte Beitragspflicht (Pflicht zur Tragung von Kosten und Lasten) der Wohnungseigentümer/Teileigentümer ist in beiden Fällen der Beschluß der Eigentümergemeinschaft (BGH Beschluß vom 21.04.1988 V ZB 10/87 NJW 1988, 1910/1911, linke Spalte, Anmerkung 2 d). Aus diesem Grunde ist der Käufer/Erwerber einer Eigentumswohnung zur Zahlung von Abrechnungsdifferenzen auch dann verpflichtet, wenn es sich um Nachforderungen aus der Abrechnung früherer Jahre handelt, sofern nur der Beschluß der Eigentümergemeinschaft, durch den die Nachforderungen begründet wurden (§ 28 Abs. 5 WEG) nach dem Eigentumserwerb gefasst worden ist (BGH vom 21.04.1988 - NJW 1988, 1910).

Diese Rechtsprechung gab den Eigentümergemeinschaften bis zum Jahr 1999 die Möglichkeit alle Hausgeldrückstände vom Erwerber einzufordern, wenn nur der Beschluß über die Jahresabrechnung nach Eigentumserwerb des neuen Miteigentümers gefaßt wurde. Diese Möglichkeit ist zwischenzeitlich durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eingeschränkt worden (BGH-Urteil vom 10.03.1994, IX ZR 98/93, NJW 1994, 1866 ff). In diesem Urteil entschied der für das Konkursverfahren zuständige IX. Senat des BGH, daß der Konkursverwalter nur für die Abrechnungsdifferenz in Anspruch genommen werden kann. die sich ergäbe, wenn der Eigentümer die laufenden Hausgeldvorauszahlungen tatsächlich geleistet hätte. Der Konkursverwalter haftet daher nur für den Spitzenausgleich der Abrechnung, nicht aber für die in den Abrechnungsforderungen enthaltenen, vom Eigentümer nicht erbrachten laufenden Hausgeldvorauszahlungen und die darauf basierenden Differenzen. Aufgrund dieser Rechtsprechung hat auch das Bayerische Oberste Landesgericht seine bisherige Auffassung aufgegeben, daß der Beschluß der Eigentümergemeinschaft über die Jahresabrechnung Rechtsgrund der Leistungspflicht des Rechtsnachfolgers und/oder des Konkursverwalters bzw. des Zwangsverwalters sei. Künftig muß man sich daher darauf einstellen, daß nur noch der Spitzenausgleich der Jahresabrechnung vom Rechtsnachfolger gefordert werden kann. Umso wichtiger wird es künftig bei Hausgeldrückständen unverzüglich einen Titel gegenüber den säumigen Miteigentümern zu erwirken - je schneller um so besser. Mit diesem Titel kann die Zwangsverwaltung beantragt werden. Der Zwangsverwalter ist dann verpflichtet nach seiner Bestellung zum Zwangsverwalter die laufenden Hausgelder und Abrechnungsdifferenzen auszugleichen.

Neben dem Beschluß der Eigentümergemeinschaft ist der festgelegte Zeitpunkt der Fälligkeit entscheidend. Liegt der Zeitpunkt der Fälligkeit vor dem Eigentümerwechsel, haftet der bisherige Eigentümer für die durch einen Beschluß der Eigentümergemeinschaft festgelegte Zahlungsverpflichtung. Liegt der Zeitpunkt der Fälligkeit nach dem Eigentumserwerb, ist zur Erfüllung der durch den Beschluß der Eigentümergemeinschaft begründeten Zahlungsverpflichtung der Erwerber/Käufer zuständig.

Das Landgericht München I ist im Berufungsverfahren - Urteil vom 03.05.1995, Az. 15 S 22322/94 - dieser Rechtsauffassung nicht gefolgt. Es begründet die Haftung der früheren Miteigentümerin damit, daß die übrigen Miteigentümer gegenüber der Beklagten einen Aufwendungsersatzanspruch nach § 683 BGB besitzen; denn die Auftragsvergabe entsprach dem mutmaßlichen Willen der Beklagten. Bei Auftragserteilung sei die Beklagte noch Eigentümerin der Duplexgarage gewesen. Für den Anspruch nach § 683 BGB komme es nicht auf den Zeitpunkt der Ausführung der Arbeiten an der jeweiligen Garagen, sondern auf die einheitliche Auftragsvergabe für die Reparatur der Duplexgaragenplätze an. Insbesondere könne in diesem Falle die Rechtsprechung zur Haftung der Wohnungseigentümer für Nutzungen, Lasten und Kosten nach § 16 WEG und zur Erwerberhaftung nicht angewendet werden. Es könne auch dahingestellt bleiben, ob die Beklagte von der beschließenden Eigentümerversammlung Kenntnis hatte oder nicht: Da hinsichtlich der Hebebühnen Beanstandungen des TÜV vorlagen und die zuständige Baubehörde die Durchführung der Arbeiten im Wege einer Auflage verlangte, handelten die übrigen Sondereigentümer bei Auftragserteilung (und Beschlußfassung) jedenfalls entsprechend dem mutmaßlichen Willen der Beklagten. Bei verständiger Würdigung der Interessen war es durchaus im Interesse des Eigentümers, über eine bauaufsichtlich nicht zu beanstandende Garage zu verfügen. Hinzu kommt, daß die Baubehörde sich nicht an die einzelnen Sondereigentümer, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft gewendet hat. Auch dies ergibt, daß die Geschäftsführung für die Beklagte mit in Ihrem Interesse lag. Sie ist deshalb verpflichtet, den auf Sie entfallenden Anteil zu bezahlen.

Das Landgericht München I hat sich in seiner Entscheidung mit der Frage der Wirksamkeit des Beschlusses der Eigentümergemeinschaft die Reparatur der Hebebühnen für sämtliche Hebebühnen gemeinschaftlich in Auftrag zu geben, aus der Gemeinschaftskasse zu zahlen und entsprechend den Kostenanteilen auf die einzelnen Sondereigentümer der Tiefgaragenstellplätze umzulegen nicht auseinandergesetzt. An Garagenstellplätzen kann Sondereigentum auch dann begründet werden, wenn die Garagen nicht abgeschlossene Räume sind; denn nach § 3 Abs. 2 Satz 2 WEG gelten Garagenstellplätze als abgeschlossene Räume, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind. Diese Vorschrift ist auf die Hebebühne nicht anwendbar. Daher kann Sondereigentum nur an dem Raum begründet werden, der sich über der Grundfläche befindet. Bei Duplexgaragen werden in der Regel den Nutzern an den Hebebühnenstellflächen Miteigentumsanteile am Garagenstellplatz je zur Hälfte zugewiesen. Die Hebebühne selbst ist Ausstattung des Sondereigentums und damit ausschließlich und alleine Sondereigentum der Eigentümer des Teileigentums "Garage". Die Instandsetzung und Instandhaltung der Hebebühnen fällt damit ausschließlich und alleine in die Zuständigkeit der Sondereigentümer der Teileigentumseinheiten "Garagen". Die Eigentümergemeinschaft als solche ist absolut unzuständig, die Reparatur der Hebebühnen zu beschließen. Der Beschluß über die Reparatur der Hebebühnen ist nach dieser Auffassung sogar nichtig. Das Landgericht München I behandelte den Beschluß der Reparatur der Hebebühnen wohl deshalb als wirksamen Eigentümerbeschluß, weil die Eigentümergemeinschaft als solche aufgrund der TÜV-Auflagen von den zuständigen Behörden aufgefordert war, die notwendigen Reparaturen an den Hebebühnen ausführen zu lassen.

Dieser Fall zeigt, daß ein Sanierungsaufwand bereits im Zeitpunkt der Beschlußfassung, spätestens aber im Zeitpunkt der Auftragsvergabe als Sanierungsaufwand zu erfassen ist (Buchungssatz: Sanierungsaufwand .... an Verbindlichkeit .....).

Vereinbarungen nach § 5 Abs. 4 i.V.m. § 10 Abs. 2 WEG über die Haftung des Erwerbers in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung sind zulässig (BGH Beschluß vom 22.01.1987 V ZB 3/86 NJW 1987, 1638/1639, Anmerkung 3). Eine derartige Vereinbarung wirkt bei Eintragung ins Grundbuch auch gegenüber dem Sonderrechtsnachfolger (§ 5 Abs. 4, § 10 Abs. 2 WEG). Gleiches gilt für Bestimmungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander, die ein teilender Eigentümer in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung einseitig trifft (§ 8 Abs. 2 in Verbindung mit § 5 Abs. 4 WEG). Durch Vereinbarung in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung kann bestimmt werden, daß der rechtsgeschäftliche Sondernachfolger für die Hausgeldrückstände des früheren Wohnungseigentümers (Teileigentümer/Veräußerer) einzustehen hat. Die Verdinglichung der Vereinbarung nach § 10 Abs. 2 durch Eintragung ins Grundbuch bewirkt, daß der Sonderrechtsnachfolger persönlich mit seinem gesamten Vermögen haftet, ohne daß es einer schuldrechtlichen Übernahme der Haftung bedarf (BGH NJW 1984, 308).

Diese von der gesetzlichen Regelung abweichende Möglichkeit einer Verdinglichung der Lasten und Kosten des § 16 Abs. 2 WEG besteht aber nur in den Schranken des § 134 BGB. Eine derartige gesetzliche Schranke ist die Vorschrift des § 56 Satz 2 ZVG. Der Ersteher in der Zwangsversteigerung trägt die Lasten erst vom Zeitpunkt des Zuschlags an. § 56 Satz 2 ZVG ist zwingendes Recht. Die Vereinbarung in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung, daß der Rechtsnachfolger für Hausgeldrückstände seines Rechtsvorgängers haftet, verpflichtet deshalb nicht den Ersteher in der Zwangsversteigerung (BGH Beschluß vom 13.10.1983 - VII ZB 4/83 - DB 1983, 2752; Beschluß vom 22.01.1987 - V ZB 3/86 - NJW 1987, 1638).

Die Haftung des Erwerbers eines Wohnungs- oder Teileigentums für Hausgeldrückstände seines Voreigentümers kann nur durch Vereinbarung gemäß §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 1 Satz 2 WEG nicht aber durch Beschluß der Eigentümerversammlung erreicht werden. Der Beschluß der Eigentümerversammlung ist als Beschluß zu Lasten Dritter wegen absoluter Unzuständigkeit der Eigentümergemeinschaft nichtig. Auch wenn dieser Beschluß nicht angefochten wird, kann ein derartiger Mehrheitsbeschluß keine Bestandskraft erlangen. Ein derartiger Beschluß entfaltet insbesondere auch keinerlei Wirkungen als "vereinbarungsersetzenden" Beschluß.

ABC des Wohnungseigentumsrechtes (WEG)
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