Eigentümerversammlung

Inhalt:

1. Leitung der Eigentümerversammlung
2. Öffentlichkeit
3. Teilnahme des Eigentümers
4. Stimmrecht
5. Vertretung in der Eigentümerversammlung
6. Zuziehung eines Beraters zur Eigentümerversammlung
7. Grundpfandgläubiger
8. Nießbraucher
9. Wohnungsberechtigte/Dauerwohnungsberechtigte
10. Mieter und Pächter
11. Testamentsvollstrecker
12. Zwangsverwalter
13. Insolvenzverwalter
14. Rauchverbot für die Versammlung

Die Wohnungseigentümergemeinschaft regelt ihre Angelegenheiten, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer (§§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 1 Satz 2 WEG) die Wohnungseigentümer durch Beschluß entscheiden können, in einer Versammlung der Wohnungseigentümer. Die Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung erfolgt durch den Verwalter mindestens einmal im Jahr. Die Versammlung der Wohnungseigentümer muß vom Verwalter in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer (§§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 1 Satz 2 WEG) bestimmten Fällen, im übrigen immer dann einberufen werden, wenn dies schriftlich unter Angabe des Zweckes und der Gründe von mehr als 1/4tel der Wohnungseigentümer verlangt wird (§ 24 Abs. 2 WEG). Die Einberufung der Versammlung der Eigentümer erfolgt schriftlich (§ 24 Abs. 4 Satz 1 WEG). Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens eine Woche betragen (§ 24 Abs. 4 Satz 2 WEG). Die schriftliche Einberufung heißt üblicherweise Ladung. Ist die ordnungsgemäß einberufene Eigentümerversammlung nicht beschlußfähig (§ 25 Abs. 3 WEG) muß nach der gesetzlichen Regelung des § 25 Abs. 4 WEG der Verwalter eine neue Versammlung mit dem gleichen Gegenstand einberufen werden (§ 25 Abs. 4 Satz 1 WEG). Diese neue Versammlung ist ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenden Anteile beschlußfähig. Auf diese allgemeine Beschlußfähigkeit ohne Rücksicht der vertrenenden anwesenden Miteigentümer ist in der Ladung zur sogenannten zweiten Eigentümerversammlung besonders hinzuweisen (§ 25 Abs. 4 WEG). Die gesetzliche Regelung des § 25 Abs. 4 WEG ist nicht praktikabel. In vielen Teilungserklärungen ist zwischenzeitlich vorgesehen, daß die Eigentümerversammlung ohne Rücksicht auf die anwesenden/vertrenen Miteigentümer beschlußfähig ist, um zu vermeiden, daß wegen Beschlußunfähigkeit eine neue Eigentümerversammlung einberufen werden muß. Trifft die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung keine entsprechende Regelung, beschließen vielfach Eigentümergemeinschaften, daß der Verwalter bereits mit Ladung zur ersten Eigentümerversammlung für den Fall der Beschlußunfähigkeit die Ladung einer zweiten Eigentümerversammlung mit den gleichen Tagesordnungspunkten verbinden kann, die dann in jedem Falle gemäß § 25 Abs. 4 Satz 2 WEG beschlußfähig ist. Ein derartiger mit Mehrheit in Abweichung von § 25 Abs. 4 WEG gefaßter Mehrheitsbeschluß ist nicht nichtig, sondern mangels rechtzeitiger Anfechtung bindend (BayObLG WuM 1989, 658 = WE 1991, 49; in gleicher Weise Beschluß des Kammergerichts vom 17.05.2000 - 24 W 3651/99 - Fundstelle nicht bekannt).

Diese Rechtsprechung erging vor dem Beschluß des Bundesgerichtshof vom 20.09.2000 - V ZB 58/99 - DNotZ 2000, 854 ff = NJW 2000, 355). Dieser Beschluß des BGH bejaht den Vorrang einer Vereinbarung über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander gemäß §§ 5 Abs. 4, 10, 15 WEG vor der Regelung durch Beschluß der Eigentümer. Eigentümer können ihre Angelegenheiten nach dieser Auffassung durch Beschluß nur dann regeln, wenn durch das Gesetz oder die Teilungserklärung den Eigentümern die sogenannte Beschlußkompetenz eingeräumt wurde. Dies hat zur Folge, daß jeder Beschluß, der ohne entsprechende Ermächtigung durch das Wohnungseigentumsgesetz oder durch die Teilungserklärung von den Eigentümern einer Eigentümergemeinschaft gefaßt wird, wegen absoluter Beschlußunzuständigkeit nichtig ist. § 25 Abs. 3 WEG regelt die Beschlußfähigkeit der ordnungsgemäß einberufenen Eigentümerversammlung. § 25 Abs. 4 WEG bestimmt, daß im Falle der Beschlußunfähigkeit der Verwalter eine neue Versammlung mit dem gleichen Gegenstand einzuberufen hat. Erst diese zweite Eigentümerversammlung mit dem gleichen Beschlußgegenstand ist ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile beschlußfähig. Hierauf ist bei der Einberufung ausdrücklich hinzuweisen (§ 25 Abs. 4 Satz 2, zweiter Halbsatz WEG). Das Gesetz sieht jedenfalls keine Ermächtigung der Eigentümer vor, durch Beschluß die Beschlußfähigkeit einer Eigentümerversammlung abweichend von § 25 Abs. 3 WEG zu regeln. § 25 Abs. 4 WEG schreibt ausdrücklich vor, daß bei einer Beschlußunfähigkeit eine neue Versammlung einzuberufen ist. Eine Ermächtigung der Eigentümer durch Beschluß abweichend vom Gesetz den Verwalter zu ermächtigen, bereits mit der Ladung zur ordnungsgemäßen Versammlung mit dem gleichen Tagesordnungspunkt auf eine zweite Eigentümerversammlung am gleichen Ort eine halbe Stunde später zu laden, ist im Gesetz nicht vorgesehen. Teilungserklärungen sehen derartige Ermächtigungen ebenfalls in der Regel nicht vor. Wenn die Teilungserklärung eine sofortige Beschlußfähigkeit der Eigentümerversammlung herbeführen will, dann bestimmt die Teilungserklärung, daß jede ordnungsgemäß einberufene Eigentümerversammlung ohne Rücksicht auf die Anzahl der Anwesenden und/oder Vertretenen Eigentümer beschlußfähig ist. Aus dieser Rechtslage zieht man offensichtlich zwischenzeitlich den Schluß, daß alle bisher gefaßten Beschlüsse, die den Verwalter zur Einladung einer zweiten Eigentümerversammlung mit dem gleichen Tagesordnungspunkt eine halbe Stunde später am gleichen Ort ermächtigen wegen Beschlußunzuständigkeit der Eigentümerversammlung nichtig sind. Folgt man dieser Auffassung, kann eine zweite Eigentümerversammlung nicht sofort mit der ersten Eigentümerversammlung einberufen werden. Das Ergebnis ist eigentlich für alle betroffenen Eigentümer die zu einer Eigentümerversammlung erscheinen unzumutbar. Sie können unverrichteter Dinge nach Hause gehen und müssen doppelten Zeitaufwand in Kauf nehmen, um in der zweiten Versammlung ihre Rechte wahrnehmen zu können. Abhilfeversuche, die Beschlußfähigkeit abweichend durch Beschluß der Eigentümerversammlung zu regeln sind zum Scheitern verurteilt; denn das WEG gibt der Versammlung keine Beschlußkompetenz über die Beschlußfähigkeit. Es nützt daher nichts im laufenden Jahr zu beschließen, daß die Versammlung des Folgejahres ohne Rücksicht auf die Anzahl der anwesenden bzw. vertretenen Eigentümer beschlußfähig ist. 

1. Leitung der Eigentümerversammlung

Zur Versammlungsleitung steht es den Eigentümern grundsätzlich frei, dem Verwalter mehrheitlich die Leitung der Eigentümerversammlung zu entziehen und einen Versammlungsleiter aus ihrer Mitte zu wählen, wenn der Verwalter in besonderem Maße befangen ist (AG Bielefeld Beschluss vom 24.02.1995, 3 II (WEG) 103/94, ZMR 1996, 154). zurück zum Inhalt

2. Öffentlichkeit

Eigentümerversammlungen sind grundsätzlich nicht öffentlich (OLG Frankfurt a. M. Beschluss vom 07.04.1995 - 2 Z W 16/95 - NJW 1995, 3395).

3. Teilnahme des Eigentümers

Neben dem Recht der Teilnahme hat jeder Eigentümer das Recht zur Mitwirkung an der Eigentümerversammlung, das Recht Anträge zu stellen und das Recht an der Abstimmung teilzunehmen. zurück zum Inhalt

4. Stimmrecht

Das Stimmrecht steht dem Eigentümer zu. Der sogenannte werdende Eigentümer hat kein Stimmrecht. Er kann in Vollmacht des früheren Eigentümers an einer Eigentümerversammlung teilnehmen, wenn und soweit die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung die Vertretung in der Eigentümerversammlung zulässt.     zurück zum Inhalt

Siehe

5. Vertretung in der Eigentümerversammlung

Problematisch wird die Vertretung der Eigentümer in einer Eigentümerversammlung, insbesondere bei der Ausübung des Stimmrechts.

6. Zuziehung eines Beraters zur Eigentümerversammlung

Ob die Zuziehung eines Beraters zu einer Eigentümerversammlung zulässig ist, ist für jede Eigentümerversammlung gesondert zu prüfen. Grundsätzlich sind Eigentümerversammlungen nicht öffentlich. Die Teilnahme ist grundsätzlich nur den Wohnungseigentümern/Teileigentümern selbst und deren bevollmächtigten Vertreter möglich. Dennoch kann je nach Beratungsgegenstand ein berechtigtes Interesse eines Wohnungseigentümers/Teileigentümers bestehen, sich zu den anstehenden Tagesordnungspunkten und der anstehenden Problematik juristisch oder wirtschaftlich beraten zu lassen. In diesem Fall kann die Teilnahme Dritter (Berater) nicht verboten werden. zurück zum Inhalt

7. Grundpfandgläubiger

Grundpfandgläubiger (Hypotheken- und Grundschuldgläubiger) besitzen lediglich eine beschränkt dingliche Rechtsposition auf Befriedigung aus dem Grundstück. Sie besitzen kein Mitverwaltungsrecht und besitzen damit auch kein Recht zur Teilnahme und zur Abstimmung in der Eigentümerversammlung.

8. Nießbraucher

Dem Nießbraucher wird ein Mitverwaltungsrecht analog § 1066 Abs. 1 BGB auch im Hinblick auf das gemeinschaftliche Eigentum zugestanden. Der Nießbrauchsberechtigte ist daher berechtigt, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen. Aus dem Teilnahmerecht des Nießbrauchers erfolgt jedoch nicht notwendigerweise das Recht des Nießbrauchers, in der Eigentümerversammlung auch das Stimmrecht auszuüben. 

Zum Stimmrecht eines Nießbrauchers werden in der Literatur die unterschiedlichsten Rechtsauffassungen vertreten (vgl. Bärmann/Pick/Merle § 25 WEG, Rd-Nr. 11 ff). Zum Teil gilt der Nießbrauchsberechtigte allein als stimmberechtigt. Zum Teil wird darin eine unzulässige Abspaltung des Stimmrechts gesehen und zum Teil der Eigentümer als der allein Stimmberechtigte angesehen. Wegen dieser unterschiedlichen Rechtsauffassungen ist es empfehlenswert, daß sich der Nießbrauchsberechtigte oder der jeweilige Sondereigentümer, an dessen Sondereigentum ein Nießbrauchsrecht bestellt ist, wechselseitig für die Teilnahme in einer Eigentümerversammlung bevollmächtigen.

Unstreitig ist, daß Sondereigentümer und Nießbrauchsberechtigte gemeinschaftlich an der Eigentümerversammlung teilnehmen dürfen. In diesem Fall können Nießbrauchsberechtigter und der mit den Nießbrauchsrecht belastete Sondereigentümer das Stimmrecht in der Regel nur gemeinschaftlich ausüben. Soweit es um den Gebrauch des Sondereigentums geht, wird jedoch auch die Auffassung vertreten, daß nur der Nießbrauchsberechtigte allein stimmberechtigt sei. 

Geklärt ist zwischenzeitlich die Frage, daß der Nießbrauchsberechtigte kein Anfechtungsrecht hat. Der Nießbrauchsberechtigte kann also Beschlüsse einer Eigentümerversammlung nicht anfechten. Zur Anfechtung ist nur der Sondereigentümer befugt. 

9. Wohnungsberechtigte im Sinne des § 1093 BGB sowie Dauerwohnungsberechtigte im Sinne § 31 WEG

Auch Wohnungsberechtigte und Dauerwohnungsberechtigte sind berechtigt an einer Eigentümerversammlung teilzunehmen (vgl. Bärmann/Pick/Merle § 24 WEG, Rd-Nr. 69). Auch bei Wohnungsberechtigten im Sinne des § 1093 BGB und bei den Dauerwohnungsberechtigten im Sinne des § 31 WEG ist das Stimmrecht streitig (vgl. hierzu Bärmann/Pick/Merle § 25 WEG Rd-Nr. 17 ff).

Auch hier empfiehlt es sich, daß der betroffene Sondereigentümer und der Wohnungsberechtigte im Sinne des § 1093 BGB bzw. der Dauerwohnungsberechtigte im Sinne des § 31 WEG durch eine entsprechende Bevollmächtigung das Teilnahmerecht und das Stimmrecht eindeutig regeln. Können sich jedoch die beteiligten Personen über das Stimmrecht nicht einigen, so verdrängt das Wohnungsrecht zum Teil das Recht des Wohnungseigentümers. Daher ist der Wohnungsberechtigte nach § 1093 BGB im Rahmen des § 15 Abs. 2 WEG anstelle des Sondereigentümers stimmberechtigt. Bei Beschlüssen nach § 21 Abs. 3 WEG sind der Wohnrechtsinhaber und der Sondereigentümer wegen der beiderseitigen Lasten- und Kostenverteiligung analog § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG gemeinschaftlich stimmberechtigt. In allen übrigen Fällen steht das Stimmrecht allein dem Wohnungseigentümer zu.

Ähnlich liegt es beim Dauerwohnungsberechtigten im Sinne des § 31 WEG. Auch der Dauerwohnungsberechtigte ist in Angelegenheiten nach § 15 Abs. 2 WEG anstelle des Wohnungseigentümers allein und für den Bereich der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 21 Abs. 3 WEG zusammen mit dem Wohnungseigentümer analog § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG nur gemeinschaftlich stimmberechtigt.

10. Mieter und Pächter

Mieter und Pächter haben keine dingliche Rechtsposition. Sie haben weder ein Teilnahmerecht noch ein eigenes Stimmrecht. Eigentümerinteressen stehen vielfach im Widerspruch zu Mieterinteressen. Daher empfiehlt es sich, generell die Teilnahme eines Mieters als Vertreter seines Eigentümers an der Eigentümerversammlung auszuschließen.

11. Testamentsvollstrecker

Der Testamentsvollstrecker über den Nachlass eines verstorbenen Wohnungseigentümers hat das Recht und die Pflicht, an einer Eigentümerversammlung teilzunehmen und im eigenen Namen das Stimmrecht auszuüben (Beschluss des AG Essen vom 14.07.1995 - 95 II 5/95 WEG - NJW-RR 1996, 79 = Drsp I (152) 248 f). zurück zum Inhalt

12. Zwangsverwalter

Der Zwangsverwalter hat in Anwendung des § 152 Abs. 1 ZVG ein Recht zur Teilnahme an der Eigentümerversammlung. Dem Zwangsverwalter steht nach überwiegender Ansicht in Rechtsprechung und Schriftum das alleinige umfassende Stimmrecht zu (vgl. Bärmann/Pick/Merle § 24 WEG Rd-Nr. 70 und § 25 WEG Rd-Nr. 22 ff).

13. Insolvenzverwalter

Auch dem Insolvenzverwalter steht im Insolvenzverfahren des Wohnungseigentümers nach § 80 Abs. 1 InsO das Recht zur Teilnahme an der Eigentümerversammlung zu. Durch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens fällt das Wohnungseigentum/Teileigentum als Vermögenswert in die Insolvenzmasse (§ 35 InsO). Nach § 80 Abs. 1 InsO gehen ab dem Zeitpunkt der Eröffnung des Insolvenzverfahrens alle Verwaltungs- und Verfügungsbefugnisse auf den Insolvenzverwalter über. Der Insolvenzverwalter nimmt die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnisse wahr. Folglich ist auch der Insolvenzverwalter nach richtiger Aussicht an Stelle des Wohnungseigentümers in einer Eigentümerversammlung allein stimmberechtigt. 

14. Rauchverbot für die Versammlung

Stellt ein Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung den Antrag, daß die Eigentümergemeinschaft ein Rauchverbot für die Dauer der Versammlung erläßt und weigert sich der Versammlungsleiter in der Eigentümerversammlung über ein beantragtes Rauchverbot abstimmen zu lassen, ist dies ein rechtswidriger Ausschluß dieses Wohnungseigentümers aus der Versammlung gleich zu behandeln, wenn der Eigentümer aus Gesundheitsgründen die Versammlung verläßt (Beschluß des OLG Köln vom 16.08.2000, 16 Wx 87/00, Leitsatz in NJW 2000, 3580, zuständig in NZM 2000, 1017).

ABC des Wohnungseigentumsrechtes (WEG)
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