Bewirtschaftungskosten

Inhalt:

1. Grundsatz: Tragung der Kosten und Lasten (§ 16 Abs. 2 WEG)
2. Kosten gerichtlicher Verfahren
3. Kostenregelung in den Kaufverträgen

Bewirtschaftungskosten sind die Kosten und Lasten des Gemeinschaftseigentums (§ 16 Abs. 2 WEG).

1. Grundsatz: Tragung der Kosten und Lasten (§ 16 Abs. 2 WEG)

Jeder Wohnungseigentümer (§ 1 Abs. 2 WEG) bzw. Teileigentümer (§ 1 Abs. 3 WEG) ist den anderen Wohnungseigentümern/Teileigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Diese Kosten und Lasten werden üblicherweise als Bewirtschaftungskosten bezeichnet. Dafür hat sich außerdem die Verwendung des Begriffes "Hausgeld" eingebürgert. Teilweise sprechen die Gerichte von Beiträgen der Wohnungseigentümer/Teileigentümer. Früher sprach man üblicherweise von Wohngeld. Der Begriff des Wohngeldes sollte im Hinblick auf das Wohngeldgesetz zur Bezeichnung der Kosten und Lasten im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG keine Verwendung mehr finden, um eine Verwechslung mit Wohngeldleistungen nach dem Wohngeldgesetz zu vermeiden.

2. Kosten gerichtlicher Verfahren

Nach der ausdrücklichen Bestimmung des § 16 Abs. 2 WEG gehören zu den Kosten und Lasten im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG auch die Kosten eines Rechtsstreits gemäß § 18 WEG (Entzug des Wohnungseigentums) und der Ersatz des Schadens im Falle des § 14 Nr. 4 WEG, der durch das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile entsteht, soweit deren Betreten und Benutzung zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist. Nicht zu den Lasten und Kosten im Sinne § 16 Abs. 2 WEG gehören die Kosten eines gerichtlichen Verfahrens nach den §§ 43 ff WEG (§ 16 Abs. 5 WEG). Aus dem Wortlaut der Vorschrift des § 16 Abs. 5 WEG entnimmt die Rechtsprechung, daß die Verfahrenskosten der gerichtlichen Verfahren nach §§ 43 ff. WEG in die Abrechnung der Bewirtschaftungskosten nicht eingestellt werden dürfen. Die Abrechnung dieser Kosten gerichtlicher Verfahren nach §§ 43 ff. WEG muß nach dieser Rechtsprechung außerhalb der Abrechnung der Bewirtschaftungskosten - Kosten und Lasten im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG - erfolgen. Diese Rechtsprechung hat die unangenehme Konsequenz, daß damit eine Abrechnung (§ 28 Abs. 3 WEG) bzw. Rechnungslegung (§ 28 Abs. 4 WEG) unter Einbeziehung der Saldovorträge und Saldenbestände der sogenannten Geldkonten (Bank und Kassen) zu Beginn und zum Ende der jeweiligen Abrechnungsperioden nahezu unmöglich gemacht wird. Den Eigentümergemeinschaften wird damit ein wichtiges Kontrollinstrument des Periodenzusammenhangs zwischen den einzelnen Abrechnungsperioden und der Prüfbarkeit der vom Verwalter nach § 28 Abs. 2 WEG erstellten Abrechnung auf Richtigkeit und Vollständigkeit genommen. Der Gesetzgeber ist mit der Regelung des § 16 Abs. 5 WEG über den mit dieser Regelung offensichtlich beabsichtigten Sinn und Zweck hinausgegangen. Sinn und Zweck dieser Regelung ist es, daß in den Entscheidungen der Gerichte in gerichtlichen Verfahren nach §§ 43 ff. WEG immer auch eine Kostenentscheidung gemäß der gesetzlichen Vorschrift des § 47 WEG getroffen wird und die Kostenentscheidung der Gerichte für die Verteilung der Kosten zwischen den am gerichtlichen Verfahren beteiligten Parteien maßgeblich ist. Bei dieser Auslegung entgegen dem Wortlaut des § 16 Abs. 5 WEG können Kosten gerichtlicher Verfahren nach §§ 43 ff. WEG sehr wohl in die Abrechnung nach § 28 Abs. 2 WEG eingestellt werden. Lediglich die Verteilung dieser Kosten bestimmt sich nicht nach § 16 Abs. 2 WEG in Verbindung mit § 16 Abs. 1 Satz 2 WEG entsprechend dem Verhältnis der Miteigentumsanteile, sondern nach der konkreten Kotenentscheidung des Gerichtes.

3. Kostenregelung in den Kaufverträgen

Die Verpflichtung des Erwerbers zur Tragung der Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 16 Abs. 2 WEG wird üblicherweise in den Kaufverträgen dahingehend geregelt, daß der Käufer (Erwerber) die Lasten und Kosten ab Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten zu tragen hat. Der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten wird teilweise mit einem bestimmten Tag festgelegt. Üblich ist in den Notarverträgen jedoch eine Regelung dahingehend, daß Besitz, Nutzen und Lasten mit dem ersten des auf die Bezahlung des vollständigen Kaufpreises folgenden Monats auf den Käufer übergehen. Da üblicherweise Verkäufer und Käufer nicht von sich aus diesen Zeitpunkt der Verwaltung mitteilen, ist jeder Verwalter gezwungen bei den Kaufvertragsparteien diesen Zeitpunkt zu erfragen. Der Zeitpunkt des Besitz-, Nutzen- und Lastenübergangs ist jedoch für die Tragung der Lasten und Kosten im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG nur für die Parteien des Kaufvertrags verbindlich. Nicht nach dem Kaufvertrag richtet sich aber die Verpflichtung des Erwerbers zur Zahlung der Lasten und Kosten nach § 16 Abs. 2 WEG gegenüber der Eigentümergemeinschaft.

siehe:

• Abrechnung

• Beitrag

• Erwerberhaftung

• Hausgelder

• Hausgeldrückstände

• Rücklagenverrechnung

• Veräußerhaftung

• Wirtschaftsplan