Beirat

Inhalt:

1. Organeigenschaft
2. Rechtsverhältnis zum Verwaltungsbeirat
3. Haftung des Verwaltungsbeirats
4. Entlastung des Verwaltungsbeirats
5. Entschädigung des Verwaltungsbeirats
6. Versicherung der Verwaltungsbeiräte
7. Aufgaben des Verwaltungsbeirats

1. Organeigenschaft

Der Verwaltungsbeirat ist ein Organ der Eigentümergemeinschaft (§ 20 Abs. 1 WEG). Der Verwaltungsbeirat muß nicht zwingend bestellt werden. Daher gehört die Bestellung des Verwaltungsbeirats nicht zur ordnungsgemäßen Verwaltung (OLG Düsseldorf OLGZ 91,37). Der Verwaltungsbeirat kann als Verwaltungsorgan sogar durch eine Vereinbarung der Eigentümer (§ 10 Abs. 2 WEG) oder durch die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung insgesamt beseitigt werden. Wird ein Verwaltungsbeirat in einer Eigentümergemeinschaft gewählt, dann besteht der Verwaltungsbeirat nach der gesetzlichen Vorschrift des § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG aus einem Eigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Eigentümern als Beisitzer. Von dieser gesetzlichen Vorschrift kann nur aufgrund einer Vereinbarung der Eigentümer (§ 10 Abs. 2 WEG) oder abweichender Regelung der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung abgewichen werden. Das gilt insbesondere, wenn weniger Mitglieder bestellt werden oder wenn ein außenstehender Nichteigentümer zum Verwaltungsbeirat bestellt wird (BayObLG, NJW-RR 92, 210). Ist eine juristische Person oder eine Personengesellschaft Wohnungseigentümer, dann ist der gesetzliche Vertreter dieser juristischen Person oder der Personengesellschaft nicht Dritter im Sinne dieser Vorschriften (OLG Frankfurt am Main OLGZ 86, 432). Der Verwalter kann nicht Mitglied des Beirats sein. Die Wahl des Verwalters zum Beirat ist nichtig (OLG Zweibrücken OLGZ 83, 483). Die Mitgliedschaft eines Wohnungseigentümers im Beirat endet mit der Verlust seiner Eigentümerstellung (BayObLGZ 92, 236).

2. Rechtsverhältnis zum Verwaltungsbeirat

Das Rechtsverhältnis zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Verwaltungsbeirat ist in der Regel ein Auftragsverhältnis (§§ 662 ff BGB). Ausnahmsweise kann auch ein Dienstvertrag vorliegen.

3. Haftung des Verwaltungsbeirats

Eine Haftung des Verwaltungsbeirats gegenüber den Eigentümern kommt nur aus dem Auftragsverhältnis (ausnahmsweise auch aus Dienstvertrag) und aus unerlaubter Handlung nach den Vorschriften der §§ 823, 826 BGB in Betracht. Die Haftung des Beirats kann durch Mehrheitsbeschluß auf Vorsatz beschränkt werden (OLG Frankfurt am Main OLGZ 88, 188). Der Beirat ist kein Organ im Sinne des § 31 BGB. Die Haftung der Eigentümergemeinschaft gegenüber Dritten für Beiratshandlungen besteht daher nur nach den Vorschriften des § 278 BGB bzw. § 831 BGB.

4. Entlastung des Verwaltungsbeirats

Die Entlastung des Verwaltungsbeirats erfolgt analog den Vorschriften über die Entlastung des Verwalters (BayObLG NJW-RR 91, 1360).

5. Entschädigung des Verwaltungsbeirats

Der Verwaltungsbeirat besitzt Anspruch auf Aufwendungsersatz (§§ 670 ff. BGB). Der Aufwendungsersatz - auch in der Form einer angemessenen Pauschale - gehört zu den Verwaltungskosten (§ 16 Abs. 2 WEG). Die Bewilligung des Aufwendungsersatzes ist Inhalt ordnungsgemäßer Verwaltung. Eine über den Aufwendungsersatz hinausgehende Vergütung erfordert eine Vereinbarung (§ 10 WEG) der Eigentümer (BayObLG DWE 83, 123).

6. Versicherung der Verwaltungsbeiräte

Die Tätigkeit der Verwaltungsbeiräte ist in der Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung der Eigentümergemeinschaft mitversichert. Zu beachten ist allerdings, daß in der Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung der Eigentümergemeinschaft Schäden am Sondereigentum und am Gemeinschaftseigentum als sogenannte Eigenschäden ausgeschlossen sind. Wenn sich der Verwaltungsbeirat in seiner Funktion auf die Aufgaben des § 29 Abs. 2 WEG (Unterstützung des Verwalters bei der Durchführung der Verwaltungsaufgaben durch den Verwalter und Prüfung des Wirtschaftsplans, der Abrechnung, der Rechnungslegung und der Kostenvoranschläge nach § 29 Abs. 3 WEG) beschränkt, ist ein Schaden am Sonder- und Gemeinschaftseigentum durch Handeln des Verwaltungsbeirats nicht denkbar. Eine zusätzliche Versicherung für den Verwaltungsbeirat, wie sie zwischenzeitlich von der Versicherungswirtschaft angeboten wird, ist daher nicht notwendig. Etwas anderes gilt, wenn der Verwaltungsbeirat über die Aufgabenstellung des § 29 Abs. 2 und 3 WEG hinaus konkret in der Eigentümerversammlung mit Verwaltungsaufgaben beauftragt wird, z. B. mit der Abwicklung einer beschlossenen Fassadenreparatur. Wird der Verwaltungsbeirat mit zusätzlichen über die Vorschriften der §§ 29 Abs. 2 und 3 WEG hinausgehenden Aufgaben in der Eigentümerversammlung von der Eigentümergemeinschaft beauftragt, empfiehlt sich daher der Abschluß einer zusätzlichen Haftpflichtversicherung.

7. Aufgaben des Verwaltungsbeirats

• die Unterstützung des Verwalters (§ 29 Abs. 2 WEG)

• Prüfung des Wirtschaftsplans, der Abrechnung über den Wirtschaftsplan, der Rechnungslegung und von Kostenvoranschlägen vor der Beschlußfassung durch die Eigentümerversammlung (§ 29 Abs. 3 WEG).

• Einberufung einer Eigentümerversammlung, wenn der Verwalter die Einberufung verweigert oder der Verwalter fehlt (§ 24 Abs. 3 WEG).

• Zusätzliche Aufgaben können durch die Eigentümerversammlung mit Mehrheitsbeschluß übertragen werden, soweit nicht zwingende Vorschriften über die Aufgaben und Befugnisse anderer Verwaltungsorgane entgegenstehen oder die dadurch bedingte Aufgabenbeschränkung anderer Verwaltungsorgane eine Vereinbarung der Eigentümer nach § 10 Abs. 2 /15 Abs. 2 WEG oder eine entsprechende Regelung der Teilungserklärung erfordert.