Balkone sind Gemeinschaftseigentum; denn Balkone
können nicht verändert oder beseitigt werden, ohne daß das äußere
Erscheinungsbild des Gebäudes verändert wird (§ 5 Abs. 1 WEG). Beläge auf
Balkonplatten, Estrich auf Balkonplatten und die Innenseite der aufstehenden
Kragplatte aus Beton sind nach § 5 Abs. 1 WEG Sondereigentum
Mit der Balkon- bzw. Terrassensanierung beschäftigt sich der
Beschluss des BayObLG vom 12.10.1995 - 2 ZbR 66/95. Wird eine Terrasse undicht, dann
muss die Terrasse saniert werden. Dann müssen in der Regel die Terrassenbeläge abgenommen werden. Sind auf den Terrassen Blumentröge aufgestellt, so sind auch die Blumentröge zu entfernen oder eine Pergola
muss abgebaut werden. Die Kosten für die Aufnahme des Plattenbelags und der seitlichen Lagerung und das spätere Wiederaufbringen des Plattenbelags, die Kosten für die Entfernung der Blumentröge und das spätere Wiederaufstellen der Blumentröge sowie die Kosten für die Entfernung der Pergola und das spätere Wiederanbringen der Pergola trifft die
Eigentümergemeinschaft. Insoweit
erwächst dem Sondereigentümer der Dachterrasse ein Schadensersatzanspruch gegen die Eigentümergemeinschaft. Die Eigentümer der Balkone/Terrassen müssen sich
an diesen Aufwendungen nur in Höhe der auf sie anteilig gemäß § 16 Abs. 2 WEG entfallenden Kosten beteiligen. Zwar hat der Terrasseneigentümer nach § 14 Nr. 4 WEG das Betreten und die Nutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu dulden, soweit
dies zur Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist. Aus dieser Duldungsverpflichtung des § 14 Nr. 4 WEG folgt aber nicht die Verpflichtung des Wohnungseigentümers, alle Gegenstände in seinem Sondereigentum, die die Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums behindern, auf eigene Kosten zu entfernen. § 14 Nr. 4 WEG begründet nur eine Duldungspflicht nicht jedoch eine Handlungspflicht der Wohnungseigentümer.
Das gilt auch für eigenmächtig von Sondereigentümer
angebrachte Gegenstände z. B. Pergola, Blumentöpfe, Sichtschutzmatten etc.,
wenn die Eigentümergemeinschaft die Beseitigung dieser baulichen Veränderungen
nicht verlangt hat.
Jede Balkon-, Loggiaverglasung ist eine bauliche
Änderung, die im Regelfall nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer
zulässig ist (§ 22 Abs. 1 WEG).
Die Vorfinanzierung der Verglasung einzelner Balkone
aus der Instandhaltungsrücklage entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Es entspricht insbesondere nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die
Wohnungseigentümer beschließen, im eigenen Namen ein behördliches
Genehmigungsverfahren für die Loggiaverglasung einzelner Balkone in Gang zu
setzen und die Kosten des Genehmigungsverfahrens zunächst aus der
Instandhaltungsrücklage zu entnehmen und dann auf die Wohnungseigentümer
umzulegen, die eine Loggiaverglasung anbringen lassen (BayObLG, Beschluß vom 05.11.1998
- 2 ZBR 146/98 - NZM 99, 275). Die
Verglasung einzelner Balkone ist keine Angelegenheit der Eigentümergemeinschaft,
sondern allenfalls der betroffenen/begünstigten Wohnungseigentümer. Der
Beschluß ist auf Anfechtung eines Miteigentümers gemäß § 21 Abs. 4 i.V.m.
§§ 43 ff WEG durch das Gericht für rechtsungültig zu erklären.