Balkon

Inhalt:

1. Vorbemerkung
2. Balkonsanierung - Mehrkosten durch Sondereigentum (Plattenbeläge, Blumentröge, Pergola etc.)
3. Verglasung der Balkone
    3.1 Bauliche Änderung
    3.2 Vorfinanzierung der Verglasung einzelner Balkone aus der Instandhaltungsrücklage

1. Vorbemerkung

Balkone sind Gemeinschaftseigentum; denn Balkone können nicht verändert oder beseitigt werden, ohne daß das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes verändert wird (§ 5 Abs. 1 WEG). Beläge auf Balkonplatten, Estrich auf Balkonplatten und die Innenseite der aufstehenden Kragplatte aus Beton sind nach § 5 Abs. 1 WEG Sondereigentum

2. Balkonsanierung - Mehrkosten durch Sondereigentum (Plattenbeläge, Blumentröge, Pergola etc.)

Mit der Balkon- bzw. Terrassensanierung beschäftigt sich der Beschluss des BayObLG vom 12.10.1995 - 2 ZbR 66/95. Wird eine Terrasse undicht, dann muss die Terrasse saniert werden. Dann müssen in der Regel die Terrassenbeläge abgenommen werden. Sind auf den Terrassen Blumentröge aufgestellt, so sind auch die Blumentröge zu entfernen oder eine Pergola muss abgebaut werden. Die Kosten für die Aufnahme des Plattenbelags und der seitlichen Lagerung und das spätere Wiederaufbringen des Plattenbelags, die Kosten für die Entfernung der Blumentröge und das spätere Wiederaufstellen der Blumentröge sowie die Kosten für die Entfernung der Pergola und das spätere Wiederanbringen der Pergola trifft die Eigentümergemeinschaft. Insoweit erwächst dem Sondereigentümer der Dachterrasse ein Schadensersatzanspruch gegen die Eigentümergemeinschaft. Die Eigentümer der Balkone/Terrassen müssen sich an diesen Aufwendungen nur in Höhe der auf sie anteilig gemäß § 16 Abs. 2 WEG entfallenden Kosten beteiligen. Zwar hat der Terrasseneigentümer nach § 14 Nr. 4 WEG das Betreten und die Nutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu dulden, soweit dies zur Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist. Aus dieser Duldungsverpflichtung des § 14 Nr. 4 WEG folgt aber nicht die Verpflichtung des Wohnungseigentümers, alle Gegenstände in seinem Sondereigentum, die die Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums behindern, auf eigene Kosten zu entfernen. § 14 Nr. 4 WEG begründet nur eine Duldungspflicht nicht jedoch eine Handlungspflicht der Wohnungseigentümer. 

Das gilt auch für eigenmächtig von Sondereigentümer angebrachte Gegenstände z. B. Pergola, Blumentöpfe, Sichtschutzmatten etc., wenn die Eigentümergemeinschaft die Beseitigung dieser baulichen Veränderungen nicht verlangt hat.

3. Verglasung der Balkone

3.1 Bauliche Änderung

Jede Balkon-, Loggiaverglasung ist eine bauliche  Änderung, die im Regelfall nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer zulässig ist (§ 22 Abs. 1 WEG).

3.2 Vorfinanzierung der Verglasung einzelner Balkone aus der Instandhaltungsrücklage

Die Vorfinanzierung der Verglasung einzelner Balkone aus der Instandhaltungsrücklage entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Es entspricht insbesondere nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer beschließen, im eigenen Namen ein behördliches Genehmigungsverfahren für die Loggiaverglasung einzelner Balkone in Gang zu setzen und die Kosten des Genehmigungsverfahrens zunächst aus der Instandhaltungsrücklage zu entnehmen und dann auf die Wohnungseigentümer umzulegen, die eine Loggiaverglasung anbringen lassen (BayObLG, Beschluß vom 05.11.1998  - 2 ZBR 146/98 - NZM 99, 275). Die Verglasung einzelner Balkone ist keine Angelegenheit der Eigentümergemeinschaft, sondern allenfalls der betroffenen/begünstigten Wohnungseigentümer. Der Beschluß ist auf Anfechtung eines Miteigentümers gemäß § 21 Abs. 4 i.V.m. §§ 43 ff WEG durch das Gericht für rechtsungültig zu erklären.