Altbauten

Inhalt

1. Abgeschlossenheitsbescheinigung
2. Immissionsschutz, insbesondere Schallschutz
3. Feuchter Keller im aufgeteilten Altbau - Hobbyräume
4. Dachgeschossräume - Ausbau zu Wohnräumen

Die Aufteilung bestehender Gebäude, oft Jahre und Jahrzehnte nach deren baulicher Errichtung, wirft besondere Probleme auf:

1. Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die Aufteilung von bisherigen Mietshäusern in Eigentumswohnungen führte in vielen Brennpunkten, insbesondere den begehrten Wohnlagen der Großstädte, zu erhöhtem Druck auf die vorhandene Wohnbevölkerung. Die Genehmigungsbehörden versuchten daher dem Vertreibungsdruck der angestammten Wohnbevölkerung bestimmter Gebiete in Großstädten entgegenzusteuern, in dem sie für die Aufteilungsgenehmigung im Hinblick auf die Abgeschlossenheitsbescheinigung forderten, dass Trennwände und Trenndecken den Anforderungen entsprechen müssen, die das Bauordnungsrecht des jeweiligen Bundeslandes aufstellt. Auf Vorlagebeschluss des 5. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs hat der gemeinsame Senat der obersten Gerichte des Bundes im Beschluss vom 30.06.1992 - GmS-OGB 1/91  NJW 1992, 3290 - entschieden: Wohnungen und sonstige Räume in bestehenden Gebäuden können auch dann im Sinne des § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG in sich abgeschlossen sein, wenn die Trennwände und Trenndecken nicht den Anforderungen entsprechen, die das Bauordnungsrecht des jeweiligen Bundeslandes aufstellt.

2. Immissionsschutz - insbesondere Schallschutz

In diesem Beschluss des gemeinsamen Senats der obersten Gerichte des Bundes wurde die vorausgehende juristische Praxis abgesegnet, dass Altbauten in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden konnten ohne dass diese Altbauten den bautechnischen Vorschriften im Zeitpunkt der Aufteilung entsprachen. Wenn für Altbauten die bautechnischen Vorschriften im Zeitpunkt der Aufteilung eines Altbauobjektes nicht gelten, stellt sich sofort die Frage, ob dann der einzelne Eigentümer oder die Eigentümergemeinschaft insgesamt verpflichtet sind, fehlende technische Standards herzustellen. Dazu hat das OLG Stuttgart im Beschluss vom 05.05.1994 - 8 W 315/93 - NJW-RR 1994, 1497 = WuM 1994, 390 = WE 1995, 24 entschieden: Wird an einem Altbau Wohnungseigentum begründet, so bestimmt der bei Aufteilung bestehende Zustand den Standard. Ein einzelner Wohnungseigentümer ist nicht verpflichtet, durch nachträgliche Maßnahmen den bestehenden Schallschutz zu verbessern.

Das Oberlandesgericht Stuttgart beruft sich bei dieser Rechtsprechung auf den vorher zitierten Beschluss des gemeinsamen Senats des Obersten Gerichtshofes des Bundes vom 30.06.1992 (NJW 1992, 3290). Bei der Aufteilung des Altbaus in Eigentumswohnungen besteht keine Verpflichtung, den Schallschutz auf den neuesten Stand zu bringen. Vielmehr konnte den Erwerbern anheim gestellt werden, ob und in welchem Umfang sie eine Sanierung wünschten. Für einen Miteigentümer, der eine Veränderung des Fußbodens seiner Wohnung nicht will, ergibt sich aus dem abweichenden Verhalten der anderen keine Verpflichtung, auch seinen Fußboden den geltenden Schallschutzstandards anzupassen. Der Miteigentümer durfte vielmehr seine Wohnung so erwerben und nutzen, wie sie bei der Aufteilung zulässigerweise (rechtlich) entstanden war. Ebenso mussten die anderen Miteigentümer den bei Begründung des Wohnungseigentums bestehenden Zustand hinnehmen. Dieser bei der Aufteilung bestehende Zustand der Wohnanlage bestimmt den Standard der Wohnanlage. Zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehört die Erhaltung dieses bei Aufteilung bestehenden Standards der Wohnanlage, nicht jedoch eine Verbesserung.

3. Feuchter Keller im aufgeteilten Altbau

Bei Altbauten stellt sich vielfach die Problematik, dass die Kellerwände aus Ziegeln im Erdreich stehen und im Laufe der Jahre durchfeuchtet sind, so dass die Kellerräume insgesamt feucht sind. Dieser bestehende Zustand im Zeitpunkt der Aufteilung muss nach dieser Rechtsprechung von den Erwerbern des Sondereigentums hingenommen werden. Insbesondere haben die Miteigentümer nicht wechselseitig und gegenseitig einen Anspruch, dass die Eigentümergemeinschaft gemeinschaftlich den Keller saniert. Es besteht also insbesondere kein Anspruch gegenüber den Miteigentümern einer Eigentümergemeinschaft, den Keller insgesamt trocken zu legen bzw. zu sanieren.

Eine besondere Problematik stellt sich z. B., wenn den Eigentümern einer Erdgeschosswohnung das Sondereigentum an den unter dieser Wohnung befindlichen Kellerräumen zugeteilt wird und diese Kellerräume in der Teilungserklärung als Hobbyräume ausgewiesen werden. Auch hier erwirbt der Eigentümer nach Aufteilung des Altgebäudes in Wohnungs- und Teileigentum die Kellerräume mit der Nutzungsregelung der Teilungserklärung, die ihn befugterweise diese Kellerräume als Hobbyräume nutzen lässt. Er hat aber keinerlei Anspruch gegenüber seinen Miteigentümern, dass diese nun die neu durch die Teilungserklärung geschaffenen Hobbyräume als solche sanieren. Die Miteigentümer bzw. die Eigentümergemeinschaft ist insbesondere nicht verpflichtet das Kellermauerwerk im Gemeinschaftseigentum - das sind insbesondere Umfassungsmauern und tragende Mauern in den Kellerräumen - trocken legen zu lassen und gegen aufsteigende und seitlich aus dem Erdreich eindringende Feuchtigkeit abzuisolieren.

Eine besondere Problematik ergibt sich, wenn der Erwerber einer derartigen Eigentumswohnung mit den Hobbyräumen in den darunter liegenden Kellerräumen aufgrund einer entsprechenden Ermächtigung in der Teilungserklärung befugt ist, von der Erdgeschosswohnung in die  darunter liegenden Kellerräume/Hobbyräume eine innenliegende Treppe als Verbindung zu schaffen und diese Hobbyräume nach Teilungserklärung als Wohnräume und/oder wohnraumähnlich genutzt werden dürfen. Damit werden die Hobbyräume im Keller unmittelbar mit den Wohnräumen im Erdgeschoss verbunden. Hier stellt sich die Frage, ob insbesondere z. B. nachfolgende Eigentümer gegenüber den Miteigentümern der Eigentümergemeinschaft die Sanierung der Hobbyräume wegen der bestehenden Kellerfeuchtigkeit auf Gemeinschaftskosten verlangen können. Diese Frage ist nach der vorstehend zitierten Rechtsprechung zu verneinen.

Es stellt sich die weitere Frage, ob die Eigentümergemeinschaft oder ein etwaiger Erwerber die erstmalige ordnungsgemäße Herstellung der Kellerräume als Hobbyräume von dem Ersterwerber verlangen kann, der von der Erdgeschosswohnung in die Kellerräume die durch die Teilungserklärung gestattete Innentreppe eingebaut hat.

Diese Frage ist wohl zu bejahen. Wer durch Schaffung einer Innentreppe Kellerräume, die in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung als Hobbyräume ausgewiesen sind, mit seinem Wohnungseigentum oder auch Teileigentum unmittelbar verbindet, ist aufgrund dieser Baumaßnahme zur erstmaligen ordnungsgemäßen Herstellung der Kellerräume verpflichtet. Diese Verpflichtung ergibt sich aus § 14 Nr. 1 WEG. Die mit Hobbyräumen verbundene wohnraumähnliche Nutzung erfordert eine entsprechende bauliche Gestaltung der Kellerräume.

Die entscheidende Frage ist aber, ob nun der Sondereigentümer, der zum Ausbau der Kellerräume zu Hobbyräumen befugt ist, eine Feuchtigkeitsisolierung der Kellermauern im Gemeinschaftseigentum gegen aufsteigende oder seitlich an den Außenmauern durch das anliegende Erdreich eindringende Feuchtigkeit herstellen muss oder ob er sich darauf beschränken kann an der Innenseite der Kellerumfassungsmauern und der tragenden Wände im Gemeinschaftseigentum einen Sanierputz aufzubringen, wenn und weil der Sanierputz ausreichend ist, die Kellerräume als Hobbyräume - wohnraumähnlich - zu nutzen. Moderne Sanierputze gewährleisten die erforderliche Dampfdiffusion und hindern andererseits den Transport der Mineralien an die Oberfläche des Putzes, so dass Salpeter- und Kalkausblühungen unterbunden sind. Da aber die Feuchtigkeit im dampfgesättigten Mauerwerk laufend Mineralien nachtransportiert und diese Mineralien an der Putzunterseite eingelagert werden, zeigt die Erfahrung, dass nach 10, 15, 20 oder auch mehr Jahren der Sanierputz vorzeitig verrottet, d. h. seine Funktion verliert. Sanierputze müssen nach derzeitiger Erfahrung in bestimmten Zeitabständen vorzeitig ganz oder teilweise erneuert werden.

Für die betroffenen Eigentümergemeinschaften stellt sich die Frage, wer für die Kosten der Erneuerung verrotteter Sanierputze aufzukommen hat. Der Putz ist Sondereigentum. Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten des Sondereigentums treffen den jeweiligen Sondereigentümer. Die Ursache für das Verrotten des Sanierputzes liegt aber im Gemeinschaftseigentum, nämlich im dampfgesättigten, feuchten Mauerwerk. Wird ein Schaden am Sondereigentum durch das mangelhafte Gemeinschaftseigentum verursacht, so trägt grundsätzlich auch die Eigentümergemeinschaft die Kosten für die Instandsetzung und Instandhaltung des Sondereigentums. Wenn man dieser Rechtsauffassung folgt, muss die Eigentümergemeinschaft feuchte Kellermauern gegen aufsteigende und gegen seitlich vom Erdreich eindringende Feuchtigkeit isolieren, obwohl bei der Aufteilung eines Altbaus der bestehende Zustand den Standard bestimmt (vgl. oben Nr. 2). Wenn der Zustand im Zeitpunkt der Aufteilung den Standard bestimmen, müssen die feuchten Kellermauern als Standard hingenommen werden, obwohl sich höhere Anforderungen an die bisherigen Kellerräume durch die in der Teilungserklärung vorgenommene Zuordnung der Kellerräume als Wohn-Hobbyräume zu den Erdgeschosswohnungen und deren zulässigen Ausbau zu Hobbyräumen durch den jeweiligen Eigentümer dieser Eigentumseinheiten ergeben. Nach der zum Ausbau von Dachgeschossräumen zu Wohnräumen entwickelten Rechtsprechung des Bayerischen Obersten Landesgerichts ist jeder Eigentümer bei der erstmaligen Herstellung zur Einhaltung der DIN-Normen und der anerkannten Regeln der Bautechnik verpflichtet. Werden daher zulässigerweise Kellerräume zu Hobbyräumen mit Wohnraum- oder wohnraumähnlicher Nutzung ausgebaut, ist der ausbauende Miteigentümer auch zur erstmaligen ordnungsgemäßen Herstellung verpflichtet. Wohnraum oder wohnraumähnlich genutzte Hobbyräume, die in feuchte Kellerräume eingebaut werden, sind nur dann erstmalig ordnungsgemäß hergestellt, wenn auch die tragenden Kellermauern gegen aufsteigende Feuchtigkeit und gegen von außen seitlich vom Erdreich aus eindringende Feuchtigkeit isoliert werden. Die Eigentümer können daher von ihrem ausbauenden Miteigentümer die erstmalige ordnungsgemäße Herstellung verlangen. Dieser Anspruch auf erstmalige ordnungsgemäße Herstellung verjährt erst in 30 Jahren.

4. Dachgeschossräume

Bei der Aufteilung von Altbauten werden vielfach nicht ausgebaute Dachgeschosse mit der Ermächtigung der Erwerber des Dachgeschosses in "Teileigentum" aufgeteilt, das Dachgeschoss zu Wohnungseigentum auszubauen. Im Beschluss vom 02.04.1992 - 2 ZBR 9/92 NJW-RR 1992, 974 ff hat das Bayerische Oberste Landesgericht entschieden: Ein Teileigentümer, der beim erlaubten Ausbau seiner Dachgeschossräume zu Wohnzwecken einen nicht den anerkannten Regeln der Baukunst entsprechenden Estrich einbaut, kann von den Eigentümern der darunter liegenden Wohnung unmittelbar auf Verbesserung des Schallschutzes in Anspruch genommen werden.

Nach Auffassung des Bayerischen Obersten Landesgerichts ist jeder Wohnungseigentümer nach § 14 Nr. 1 WEG zur ordnungsgemäßen Instandhaltung seines Sondereigentums verpflichtet. Die gleiche Verpflichtung trifft gemäß § 21 Abs. 4 und 5 Nr. 2 WEG die Wohnungseigentümer hinsichtlich des gemeinschaftlichen Eigentums. Zur ordnungsgemäßen Instandsetzung oder Instandhaltung gehört auch die erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands (BayObLG, NJW-RR 1990, 332 mit weitern Nachweisen). Sowie jeder Wohnungseigentümer gegen die Gemeinschaft einen Anspruch darauf hat, dass notwendige Instandsetzungsmaßnahmen ordnungsgemäß ausgeführt werden, steht ihm der gleiche Anspruch auch gegen einen Sondereigentümer zu, der - wie hier - in der Gemeinschaftsordnung ermächtigt ist, den Ausbau eines Sondereigentums vorzunehmen, der möglicherweise in das Gemeinschaftseigentum eingreift. In der vorstehend zitierten Entscheidung ließ es das Bayerische Oberste Landesgericht offen, ob ein solcher Anspruch sich auch unmittelbar aus § 14 Nr. 1 WEG ergibt. Dies könnte in Übereinstimmung mit dem LG daraus abgeleitet werden, dass bereits mit dem Ausbau vom Sondereigentum zum gemeinschaftlichen Eigentum Gebrauch gemacht wird (vgl. BayObLG, NJW-RR 1987, 846). Die mit dem Ausbau verbundenen Veränderungen, insbesondere der Einbau eines zusätzlichen Estrichs können als Beginn des Gebrauchs des Teileigentumsräume zu Wohnzwecken angesehen werden. Bereits dabei mussten die ausbauenden Miteigentümer das Gebot der möglichsten Rücksichtnahme gemäß § 14 Nr. 1 WEG beachten.

Diese Rechtsprechung hat das Bayerische Oberste Landesgericht in 2 weiteren Entscheidungen bestätigt. Im Beschluss vom 03.07.1992 (2 ZBR 41/92 - Fundstelle nicht bekannt) hat das Bayerische Oberste Landesgericht ausgesprochen, dass der Fußbodenbelag Sondereigentum ist. Im Urteilsfalle hatte sogar die Teilungserklärung den Fußbodenbelag innerhalb der Wohnungen zum Sondereigentum erklärt. Mit dem Sondereigentum kann grundsätzlich ein Eigentümer nach seinem Belieben verfahren, soweit nicht das Gesetz oder die Rechte anderer Miteigentümer entgegenstehen (§ 13 Abs. 1 WEG). Jedoch darf der Eigentümer nach § 14 Nr. 1 WEG von seinem Sondereigentum nur in solcher Weise Gebrauch machen, dass dadurch keinem anderen Eigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Aufgrund eines nicht ausreichenden Trittschallschutzmaßes war der Trittschallschutz nicht gewährleistet. Daher war der Wohnungseigentümer verpflichtet, entweder einen weich federnden Bodenbelag zu verlegen oder durch Umbaumaßnahmen den Trittschallschutz gemäß den geltenden DIN-Normen anzuheben.

Im Beschluss vom 16.12.1993 - 2 ZBR 113/93 - WM 1993, 151 = ZMR 1994, 167 hat dann das Bayerische Oberste Landesgericht festgestellt, dass der innerhalb des Sondereigentums auf dem Estrich verlegte Bodenbelag (z. B. Teppich, Fliesen, Parkett) nach der gesetzlichen Regelung des § 5 Abs. 1, 2 WEG Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers ist. Der Bodenbelag kann nämlich verändert oder beseitigt werden, ohne dass dadurch ein auf Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers beruhendes Recht über das nach § 14 WEG zulässige Maß hinaus beeinträchtigt wird (§ 5 Abs. 1 WEG; allgemein Meinung, Bayerisches Oberstes Landesgericht DWE 1980, 60 ff).

Etwas anderes gilt für die über der Rohbaudecke liegende Trittschalldämmung in Form eines Estrichs (BGH NJW 1991, 2480, 2481; offen gelassen vom BayObLG DEW 1980, 60). Im Entscheidungsfall ergab sich hinsichtlich der Zuordnung des Bodenbelags zum Sondereigentum nichts Abweichendes aus der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung (vgl. § 5 Abs. 3 WEG). Wörtlich führt dann das Bayerische Oberste Landesgericht aus: Bei einer Veränderung des Bodenbelags liegt ein nicht hinzunehmender Nachteil insbesondere in der erhöhten Lärmbeeinträchtigung der in der darunter liegenden Wohnung lebenden Personen. Die Feststellung, welche Nachteile bei geordnetem Zusammenleben unvermeidlich sind, also hingenommen werden müssen, kann im Einzelfall Schwierigkeiten bereiten. Soweit jedoch DIN-Vorschriften vorhanden sind, können sie als brauchbarer Maßstab herangezogen werden. Für den Schallschutz zwischen Wohnungen enthält die DIN 4109 in der seit dem Jahr 1989 geltenden Fassung (Bekanntmachung des Bayerischen Staatsministeriums des Innern vom 23.04.1991 über die Einführung technischer Baubestimmungen DIN 4109 - Schallschutz im Hochbau; Anforderungen und Nachweise - Ausgabe November 1989 Allgemeines Ministerialamtsblatt 1991, 218) die einzuhaltenden Anforderungen.

Im konkreten Urteilsfall hat das Bayerische Oberste Landesgericht dem gestörten Eigentümer das Recht zugestanden zu verlangen, dass das Trampeln auf dem Boden durch Kinder in der darüber liegenden Wohnung unterlassen wird. Den Unterlassungsanspruch stützt das Bayerische Oberste Landesgericht auf § 15 Abs. 3 WEG i. V. m. § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB. Das Gericht definiert Trampeln als ein Stampfen mit den Füßen auf dem Boden insbesondere durch Springen und Hüpfen. Dabei muss es sich allerdings nicht um einen einmaligen, sondern um einen wiederholten oder einen Vorgang von einiger Dauer handeln. Die von einem solchen Verhalten ausgehende Beeinträchtigung ist auch dann nicht hinzunehmen, wenn sie von Kindern ausgeht. Allerdings wird bei Kindern, was die Pflicht zur Unterlassung vermeidbarer Lärmbeeinträchtigungen angeht, ein weniger strenger Maßstab anzulegen sein als bei Erwachsenen. Bei Kindern besteht eine erhöhte Duldungspflicht nach § 14 Nr. 3 WEG. Eltern sind nicht nur verpflichtet, in Extremsituationen beruhigend auf die Kinder einzuwirken. Vielmehr sind Eltern aufgrund des Rechts und der Pflicht zur Erziehung ihrer Kinder gemäß § 14 Nr. 2 WEG auch verpflichtet, auf die Kinder einzuwirken, wenn durch das Herumtollen der Kinder das Maß der nach § 14 Nr. 1 WEG hinzunehmenden Beeinträchtigung überschritten wird.