1. Begriff
2. Rechnungslegungspflicht des Verwalters
3. Inhalt der Abrechnung
4. Buchführung des Verwalters
5. Bedeutung der Abrechnung
6. Fälligkeit der Abrechnung
7. Anspruch des Eigentümers
8. Form der Abrechnung
9. Einzelabrechnung
10. Beschluss der Abrechnung
11. Stellungnahme des Verwaltungsbeirats
12. Anspruch auf Genehmigung der Abrechnung
13. Erstellung der Abrechnung durch Dritte
14. Information der Eigentümer
Die Abrechnung ist die jeweils auf ein Kalenderjahr bezogene Rechnungslegung des Verwalter über die von ihm verwalteten gemeinschaftlichen Gelder (OLG Hamm, OLGZ 1975, 197).
Der Verwalter hat nach § 28 Abs. 3 WEG - in der Regel finden sich inhaltsgleiche Regelungen auch in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung - nach Ablauf eines jeden Wirtschaftsjahres eine Gesamtabrechnung über die Bewirtschaftung der Eigentumswohnanlage zu erstellen.
Die Abrechnungspflicht des Verwalters beinhaltet seine zivilrechtliche Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Führung der Bücher, aus denen die Abrechnung und die Rechnungslegung entwickelt, nachvollzogen und geprüft werden kann (BayObLG NJW-RR 1988, 19). Für jede Eigentümergemeinschaft ist eine selbständige Buchführung mit eigenen Konten einzurichten, um die Trennung von Geschäfts- und Privatverwendungen des Verwalters und vom Vermögen anderer Eigentümergemeinschaften zu gewährleisten.
Die Abrechnung enthält alle tatsächlich im Laufe eines Wirtschaftsjahres getätigten Ausgaben und erzielten Einnahmen. Welche Kosten in die Abrechnung eingestellt werden können, ergibt sich aus § 16 WEG in Verbindung mit den Regelungen der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung. Zu der Frage aber, wie die Jahresabrechnung inhaltlich zu gestalten ist, schweigt das Gesetz. Auch die Teilungserklärungen/Gemeinschaftsordnungen enthalten i.d.R. keinerlei Vorschriften. Insoweit kann und muss auf die Bestimmung des § 259 BGB zurückgegriffen werden.
Danach gehört zu jeder Gesamtabrechnung
3.1 Eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben (BayObLG NJW-RR 1990, 1107/1108)
3.2 Die Aufteilung des Ergebnisses der Gesamtabrechnung auf die einzelnen Eigentümer
3.3 Die Einzelabrechnung gegenüber den einzelnen Eigentümer.
Die Anforderungen an die Buchführung eines Verwalters richten sich nach der geschuldeten Art der Abrechnung. Daher fordert man vom Verwalter eine Einnahmen und Ausgabenrechnung. Die Buchführung orientiert sich weiterhin an der Pflicht der Verwalters, jederzeit eine Übersicht über die Verwaltungsgeschäfte und den Stand des Vermögens der Eigentümergemeinschaft geben zu können. Die Buchführung erfordert daher das Aufzeichnen aller Einnahmen und Ausgaben im Zusammenhang mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie aller Vorgänge, die zur Veränderung des Verwaltungsvermögens der Eigentümergemeinschaft führen. Die Bücher sind nach dem Dokumentationsprinzip vollständig, sachlich richtig, zeitgerecht und geordnet zu führen (239 Abs. 1 HGB). Die Buchungen und Aufzeichnungen müssen deshalb chronologisch, systematisch und lückenlos sein, der Wahrheit und der Zeit entsprechen. Jeder Buchung muss ein Beleg zu Grunde liegen. Das Belegprinzip ist Grundlage der Beweiskraft der Buchführung und unabdingbar. Die auf Datenträger gespeicherte Belege müssen stets lesbar gemacht werden können (§ 239 Abs. 4 Satz 2 HGB). Der Verwalter ist zur Aufbewahrung der Belege und Buchhaltungsunterlagen verpflichtet.
Wie unter Tz. 3.1 ausgeführt, fordert die Rechtsprechung vom Verwalter lediglich eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben, nicht aber die Erstellung einer Bilanz und schon keineswegs ein bestimmtes Buchführungssystem z. B. die Erfassung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben im Wege der doppelten Buchführung. Nach § 28 Abs. 3 WEG ist der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres verpflichtet eine Abrechnung aufzustellen. Das Gesetz verpflichtet den Verwalter nicht ausdrücklich zu einer jährlichen Rechnungslegung. Vielmehr können die Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluß jederzeit von dem Verwalter Rechnungslegung verlangen (§ 28 Abs. 4 WEG). Diese Regelung des § 28 Abs. 4 WEG modifiziert den Anspruch auf Rechenschaftslegung, der dem Wohnungseigentümer bereits nach §§ 666, 675 i.V.m. § 259 BGB zusteht. § 666 BGB gibt einen Anspruch auf Rechnungslegung erst nach Ausführung des Auftrags. Davon abweichend ist der Verwalter verpflichtet, auf Verlangen der Eigentümergemeinschaft jederzeit Rechnung zu legen. Dieses Rechnungslegungsverlangen wird nur begrenzt durch den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) und das Schikaneverbot (§ 226 BGB).
Der Inhalt des Rechnungslegungsanspruchs ist in § 28 Abs. 4 WEG nicht definiert. § 259 Abs. 1 BGB bestimmt hierzu: Wer verpflichtet ist über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, hat dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und soweit Belege verlangt werden, Belege vorzulegen. Nach dieser Formulierung könnte man fehlerhafterweise den Schluß ziehen, daß der Verwalter seiner Rechnungslegungspflicht bereits mit der Erstellung der Abrechnung nach Ablauf des Kalenderjahres genügt, die das Gesetz dem Verwalter nach § 28 Abs. 3 WEG offensichtlich im Hinblick auf die Bewirtschaftungskosten nach Wirtschaftsplan gemäß § 28 Abs. 1 WEG auferlegt. Aus der Verpflichtung zur Erstellung einer reinen Einnahmen- und Ausgabenrechnung ist die Rechtsprechung der Auffassung, daß Rechnungsabgrenzungen in der Jahresabrechnung nicht vorzunehmen sind. Auch sind Forderungen und Verbindlichkeiten in der Jahresabrechnung nicht zu berücksichtigen (vgl. Bärmann/Pick/Merle § 28 WEG, Rd-Nr. 64 unter Hinweis in den Fußnoten 7, 8 und 9 auf die ständige Rechtsprechung). Das Gesetz unterscheidet in § 28 WEG sehr genau zwischen Abrechnung - diese ist vom Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres zu erstellen - und der Rechnungslegung, die von den Eigentümern jederzeit durch Mehrheitsbeschluß vom Verwalter verlangt werden kann. Wer nur über eine mit Einnahmen und Ausgaben verbundene Verwaltung Rechnung zu legen hat, genügt seiner Rechenschaftspflicht mit der Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben (§ 259 Abs. 1 BGB). Die Tätigkeit eines Verwalters geht jedoch über die reine Verwaltung der Einnahmen und Ausgaben hinaus. Dies zeigt sich bereits in der Bildung einer Instandhaltungsrücklage. Der Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz hat gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG die gemeinschaftlichen Gelder der WEG zu verwalten. Dazu gehören alle in den Wirtschaftsplan aufzunehmenden Einnahmen und Ausgaben. Dies sind vor allem die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 28 Abs. 1 Nr. 1 WEG), die anteiligen Kosten- und Lastenbeiträge der Wohnungseigentümer (§ 28 Abs. 1 Nr. 2 WEG) sowie die Beitragsleistungen der Wohnungseigentümer zu der in § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung (§ 28 Abs. 1 Nr. 3 WEG).
Darüberhinaus obliegt dem Verwalter im Rahmen seiner Aufgaben und Befugnisse nach § 27 WEG, die Verwaltung sämtlicher gemeinschaftlicher Vermögensgegenstände einer Eigentümergemeinschaft - insbesondere des Gemeinschaftseigentums. Der Verwalter hat daher im Sinne des § 260 BGB Auskunft über einen Inbegriff von Vermögensgegenständen zu erteilen. Der Verwalter ist gemäß § 260 Abs. 1 BGB zur Aufstellung eines Vermögensstatuses verpflichtet. Im Rahmen dieses Vermögensstatuses ist der Verwalter auch verpflichtet, Verbindlichkeiten und Forderungen der Eigentümergemeinschaft auszuweisen.
Diese Rechtslage war offensichtlich der Grund, warum sämtliche gängigen Hausverwaltungsprogramme auf der doppelten Buchführung basieren. Sie stellen damit sicher, daß
Nur wenn eine Abrechnung des Verwalters nach dem WEG auf der Basis einer doppelten Buchführung erfolgt, können der Vermögensstatus der Eigentümergemeinschaft aus den Bilanzwerten (unter Verzicht auf Rechnungsabgrenzungen, transitorische Posten und ähnliches) abgeleitet und die Einnahmen und Ausgaben der Gewinn- und Verlustrechnung entnommen werden. Damit ist eine effektive Kontrolle der Wirtschaftstätigkeit des Verwalters möglich.
Jede Eigentümergemeinschaft ist gut beraten, im Verwaltervertrag ausdrücklich festzulegen, daß die Jahresabrechnung und der Vermögensstatus zum Jahresende jeweils auf der Basis einer doppelten Buchführung zu erstellen sind. Die doppelte Buchführung ermöglicht aus dem Zusammenhang zwischen Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung die problemlose Erfassung des Heizölbestandes in der Bilanz als Vermögensposition durch den Buchungssatz: Heizölbestand an Heizkosten. In der folgenden Abrechnung geht der Heizölbestand in den Heizkostenaufwand mit dem Buchungssatz ein: Heizkosten an Heizölbestand, wobei gleichzeitig der neue Heizölbestand wieder als Vermögensposition auszuweisen ist mit dem vorausgehenden Buchungssatz.
Die doppelte Buchführung ermöglicht auch konkrete Aussagen über den Stand von Sanierungsmaßnahmen und die Zuordnung der Sanierungsmaßnahmen im Jahr der Beschlußfassung bzw. Auftragserteilung. Die richtige Zurechnung in der Jahresabrechnung ist bei Eigentumswechsel von entscheidender Bedeutung. Wird z. B. eine beschlossene Sanierungsmaßnahme bereits bei Beschluß oder spätestens bei Auftragsvergabe mit dem Buchungssatz: Sanierungsaufwand an Sanierungsverbindlichkeiten in der doppelten Buchführung erfaßt, geht der Sanierungsaufwand bereits im Jahr der Beschlußfassung/Auftragserteilung in den Aufwand ein und trifft alle Eigentümer, die an der Beschlußfassung mitgewirkt haben. Wenn z. B. eine Sanierung im Frühjahr eines Kalenderjahres beschlossen, im Laufe des Kalenderjahres die konkrete aktuelle Ausschreibung durchgeführt und im November oder Dezember der Auftrag erteilt, aber erst im Folgejahr ausgeführt wird, werden bei vorstehender Buchung die Sanierungsaufwendungen bereits im richtigen Jahr der Beschlußfassung und Auftragserteilung als Aufwand erfaßt. Die Zahlungen sind dann konsequenterweise mit dem Buchungssatz zu buchen: Sanierungsverbindlichkeit an Bank. Wird die Auftragssumme überschritten, muß der Mehrbetrag im Jahr des Überschreitens der ursprünglich beschlossenen Auftragssumme als Aufwand erfaßt werden mit dem Buchungssatz: Aufwand/Sanierung an Verbindlichkeiten/Sanierung. Die doppelte Buchführung zwingt zum offenen Ausweis des Überschreitens der Auftragssumme bzw. der Beschlußsumme der Sanierungsmaßnahme. Bei Abrechnungsperioden überschreitenden Sanierungsmaßnahmen wird jeweils zum Ende der Abrechnungperiode die aus dem vergebenen Auftrag bestehende Sanierungsverbindlichkeit offen im Vermögensstatus ausgewiesen.
Keine Eigentümergemeinschaft sollte auf die Möglichkeiten der Kontrolle der Geschäftsführung des Verwalters durch die doppelte Buchführung bei richtiger Anwendung dieser doppelten Buchführung verzichten. Für die Hausverwaltung ist es allerdings nicht notwendig Rechnungsabgrenzungen zu bilden. Transitorische Aktiva oder Passiva oder Rücklagen bzw. Rückstellungen sind nicht auszuweisen (mit Ausnahme der Instandhaltungsrücklage, die im Wohnungseigentumsgesetz ausdrücklich vorgeschrieben ist). Anlagevermögen wird nicht erfaßt. Damit entfallen auch alle Abschreibungen. Die Tatsache, daß keine Bilanz zu erstellen ist, hindert nicht die Erfassung sämtlicher Buchungsvorgänge in der doppelten Buchführung. Der richtige Einsatz der doppelten Buchführung ist das wichtigste Kontrollinstrument der Wirtschaftstätigkeit und Rechnungslegung des Verwalters.
5.1 Die Abrechnung dient der endgültigen Feststellung der erzielten Einnahmen und der getätigten Ausgaben und wie die Einnahmen und Ausgaben eines Wirtschaftsjahres zwischen den Eigentümern verteilt werden. Hierüber entscheiden die Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss verbindlich mit konstitutiver Wirkung.
5.2 Die Abrechnung hat als Einnahmen- und Ausgabenrechnung klaren Aufschluss über die Verwendung der gemeinschaftlichen Gelder und über die Veränderung des liquiden Vermögens der Eigentümer zum Ende des Abrechnungszeitraums zu geben.
5.3 Darüber hinaus erfüllt der Verwalter mit der Abrechnung die ihn aus dem Verwaltervertrag gemäß dem §§ 665, 666 BGB treffenden Rechenschaftspflichten - aber nur, wenn er gleichzeitig über das Vermögen der Eigentümergemeinschaft einen so genannten Vermögensstatus vorlegt.
5.4 Die Abrechnung dient den Eigentümern als wesentliche Grundlage für die Kontrolle der Tätigkeit des Verwalters.
5.5 Die Jahresabrechnung ist Grundlage des neuen Wirtschaftsplans. Aus diesem Grunde ist sie in den ersten Monaten des neuen Jahres zu erstellen (BayObLG NJW-RR 1990, 659/660).
5.6 Im Verhältnis zum Wirtschaftsplan ist der Beschluss über die Jahresabrechnung keine Novation = Aufhebung des Beschlusses über den Wirtschaftsplan und vollständige Ersetzung durch den Beschluss über die Jahresabrechnung. Die Auslegung des Beschlusses über die Jahresabrechnung als Novation widerspräche dem Interesse der Eigentümer an dem Erhalt der etwaigen für die Vorschussforderungen bestehenden Sicherungs- und Vorzugsrechte und der wegen Verzugs entstandenen Schadensersatzansprüche. Aus diesem Grunde hat der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung grundsätzlich hinsichtlich der noch offenen Vorschussforderungen bestätigende oder rechtsverstärkende Wirkung. Nur der Beschluss über die Einzelabrechung begründet eine Forderung/Verbindlichkeit in Höhe des auf den jeweiligen Eigentümer entfallenden Betrags der Abrechnungsdifferenz. Soweit der Betrag der Abrechnungsdifferenz der Einzelabrechnung den nach dem Wirtschaftsplan beschlossenen Vorschuss übersteigt, schafft der Beschluss über die Jahresabrechnung einen neuen (originären) Anspruch nach Grund und Höhe (vgl. BGH Urteil vom 10.03.1994 9 ZR 98/93 ZMR 1994, 256 = NJW 1994, 1866/1867). Diese grundsätzlichen Erwägungen über das Verhältnis zwischen Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung gelten erst Recht für den Fall, daß der aus dem Wirtschaftsplan mit einer Vorschusspflicht belastete Eigentümer noch vor der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung aus der Eigentümergemeinschaft ausgeschieden ist. Wäre der Beschluss über die Jahresabrechnung eine Novation, würden die verbleibenden Eigentümer ihren vorschusspflichtigen Schuldner durch eine insoweit novierende Jahresabrechnung ersatzlos aus seiner Verbindlichkeit entlassen. Eine solche interessenwidrige Auslegung verstieße besonders deutlich gegen den Erfahrungssatz, daß im Zweifel niemand ohne Not eigene Rechte aufgibt (BGH Beschluss vom 30.11.1995 5 ZB 16/95 ZMR 1996, 215 f und BGH NZM 1999, 1101.)
Die Abrechnung ist gemäß § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres fällig. Ist der genaue Fälligkeitszeitpunkt in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung nicht festgelegt oder im Verwaltervertrag nicht vereinbart, so ist die Abrechnung innerhalb angemessener Frist nach Jahresende zu erstellen. Als ein angemessener Zeitraum werden im Regelfall 3 Monate und je nach den Umständen des Einzelfalls bis zu 6 Monaten anerkannt.
Jeder Eigentümer kann vom Verwalter ohne einen ausdrücklichen, ermächtigenden Beschluss der Eigentümergemeinschaft nach Eintritt der Fälligkeit gemäß § 21 Abs. 4 WEG als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung die Erstellung und Vorlage der Jahresabrechnung (Gesamt und Einzelabrechnung) verlangen und seinen Anspruch gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG beim Amtsgericht geltend machen und zwar auch gegen einen bereits ausgeschiedenen Verwalter (BGH NJW 1995, 913).
Hinweis: Enden Verwalterbestellung und Verwalterdienstvertrag mit der Abrechnungsperiode, ist der Verwalter ohne abweichende vertragliche Regelung nicht verpflichtet für das abgelaufene Geschäftsjahr (noch!) die Abrechnung zu erstellen.
Die Abrechnung besteht aus einer Gesamtabrechnung und den Einzelabrechnungen. Wenn Kosten für verschiedene Gebäude wie z. B. bei Mehrhauswohnanlagen nach der Vereinbarung der Eigentümer getrennt zu ermitteln und abzurechnen sind, so muss diese Aufteilung auf die verschiedenen Gebäude bereits in der Gesamtabrechnung stattfinden, damit aus ihr die Einzelabrechnung nachvollziehbar entwickelt werden kann. Die alle Gebäude bzw. Gebäudeteile betreffenden Kosten können entweder getrennt in voller Höhe oder bereits insoweit aufgeteilt dargestellt werden, als sie nach dem anzuwendenden Kostenverteilungsschlüssel auf das jeweilige Gebäude entfallen. Die Darstellung der Gesamtabrechnung muss so klar, übersichtlich und verständlich sein, daß sie jeder Eigentümer gedanklich und rechnerisch nachvollziehen und der Verwaltungsbeirat bei Anwendung der ihm zumutbaren Sorgfalt gemäß (§ 29 Abs. 3 WEG) prüfen kann, ohne einen Buchprüfer oder Wirtschaftsprüfer oder sonstigen Sachverständigen hinzuziehen zu müssen (OLG Köln NJW-RR 1989, 528). In der Gesamtabrechnung sind alle tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben vollständig und inhaltlich zutreffend gegenüberzustellen. Dabei sind die Gesamtbeträge anzugeben. Der sich aus der Gegenüberstellung ergebende Saldo ist als Ergebnis der Gesamtabrechnung anzuweisen (BayObLG NJW-RR 1990, 1107/1108).
Belege sind der Gesamtabrechnung nicht beizufügen. Sie müssen in der Buchhaltung für sämtliche Einnahmen und Ausgaben vorhanden sein und bereit gehalten werden, damit sie bei der Prüfung der Abrechnung von den Eigentümern oder deren Bevollmächtigten eingesehen werden können (BayObLG 1972, 166). Die Vorlage der Belege allein stellt andererseits keine ordnungsgemäße Abrechnung dar und zwar auch dann nicht, wenn die Belege erläutert werden (OLG Köln NJW-RR 1989, 528)
Die Einzelabrechnungen sind so auszugestalten, daß sie jeder Eigentümer aus der Gesamtabrechnung sowie an Hand seiner Belege über Beitragszahlungen gedanklich und rechnerisch nachvollziehen kann. Die Einzelabrechnungen müssen Heiz- und Warmwasserkosten enthalten (BayObLG NJW-RR 1989,1164). Anzugeben sind insbesondere die Schlüssel, nach denen die Gesamteinnahmen und die Gesamtausgaben hinsichtlich jeder Position unter den Wohnungseigentümern aufgeteilt werden (OLG Frankfurt OLGZ 1984, 333/334).
Die Abrechnung muss schriftlich erfolgen, um eine Nachprüfung zu ermöglichen, ebenso wie der Wirtschaftsplan schriftlich aufgestellt werden muss. Die Abrechnung wird durch die Eigentümergemeinschaft beschlossen. Schon aus diesem Grunde muss die Abrechnung schriftlich vorgelegt werden.
Die Jahresabrechnung wird als Einzel- und Gesamtabrechnung verbindlich, wenn sie durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümer gemäß § 28 Abs. 5 WEG beschlossen ist. Die Eigentümer können abweichend hiervon vereinbaren (z.B. in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung), daß die Genehmigung der Abrechnung für den Fall fingiert wird, daß keiner der Eigentümer der Abrechnung innerhalb einer angemessenen Frist nach Zugang widerspricht (BayObLG WM 1979,128/129).
Der Verwaltungsbeirat hat zur Abrechnung eine Stellungnahme abzugeben (§ 29 Abs. 3 WEG). Die Stellungnahme ist nur schriftlich möglich und spätestens in der beschließenden Eigentümerversammlung abzugeben (BayObLG WE 1984, 20). Der Verwaltungsbeirat kann die Jahresabrechnung mit einem uneingeschränkten oder eingeschränkten Prüfungsvermerk versehen und damit kenntlich machen, ob und inwieweit er die Gewähr für die Richtigkeit übernimmt.
Jeder Eigentümer kann von seinen Miteigentümern gemäß § 21 Abs. 4 WEG die Genehmigung einer Abrechnung verlangen und diesen Anspruch gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG gerichtlich geltend machen z. B. den Anspruch auf Genehmigung der Einzelabrechnungen, wenn die Eigentümer nur die Gesamtabrechnung genehmigt haben (BayObLG NJW-RR 1989, 1264).
13. Erstellung der Abrechnung durch Dritte
Die Jahresabrechnung kann von der Eigentümergemeinschaft auch einer dritten Person, insbesondere für einen Zeitraum vor der Bestellung des derzeitigen Verwalters, übertragen werden. Ein derartiger Beschluss der Eigentümerversammlung entspricht der ordnungsgemäßen Verwaltung (Beschluss des OLG Düsseldorf vom 04.10.1995 3 Wx 133/95 DWE 1995, 165 = WE 1996, 72 = WuM 1995, 731 = ZMR 1996, 100 = DRspr I (152) 249 c).
14. Information der Eigentümer
Durch den Eigentümerbeschluss, der die Abrechnung billigt, wird nicht nur die Jahresgesamtabrechnung, sondern es werden auch die in ihr festgesetzten Zahlungspflichten und Rückerstattungsansprüche der einzelnen Eigentümer verbindlich festgestellt (BayObLGZ 1977, 89/91; NJW-RR 1989,1163).
Hieraus zieht das OLG Köln im Beschluss vom 29.03.1995 (16 Wx 66/95 WE 1995, 222 = WuM 450 = ZMR 1995, 324) die Schlussfolgerung: eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung erfordert, daß der Verwalter vor der Beschlussfassung sowohl die Gesamtabrechnung als auch die Aufteilung des Ergebnisses auf die einzelnen Eigentümer jedem Eigentümer übermittelt. Es genügt nicht, daß der Verwalter die Einzelabrechnungen zur Einsicht bereit hält. Das OLG Köln ist vor allem der Auffassung, daß eine Beschränkung der Einsichtnahme in die Einzelabrechnungen der Miteigentümer durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft nicht möglich ist.
Der Entscheidung des OLG Köln lag folgender Eigentümerbeschluss zu Grunde: Aus Kostengründen wünschen die Eigentümer nicht den Versand von Listen, die die Abrechnungssalden jedes einzelnen Eigentümers beinhalten. Diese Saldenlisten liegen zur Einsicht bereit:
a) bei den Eigentümerversammlungen
b) im Verwalterbüro
Diese Einsichtsmöglichkeit ersetzt den Versand durch den Verwalter und ist damit Inhalt der Abrechnung sowie Bestandteil des Beschlusses über die Abrechnung.
Diese Regelung sollte für alle zurückliegenden Abrechnungen ab 1988 und für alle zukünftigen Abrechnungen gelten. Dieser Beschluss wurde angefochten. Das OLG Köln führt wörtlich aus: Nur wenn jeder Miteigentümer die in den Saldolisten enthaltenen Einzelabrechnungen vor Feststellung der Abrechnung in Händen halten kann, wird der einzelne Eigentümer wirksam kontrollieren und beurteilen können, ob der Verwalter seinen Verpflichtungen aus dem Verwaltervertrag nachkommt und ob das von jedem der übrigen Eigentümer zu zahlende Wohngeld richtig berechnet worden ist. Diese Einschätzung ist unverzichtbar, um jeden Miteigentümer eine zutreffende Grundlage für die spätere Beschlussfassung über die Gesamt - wie auch die Einzelabrechnung zu geben.
Wenn man dieser Auffassung des OLG Köln folgt, müssten jedem Eigentümer Kopien der Einzelabrechnungen jedes Wohnungs- und Teileigentums zur Verfügung gestellt werden; denn nur dann kann der einzelne Eigentümer konkret überprüfen, ob die Bewirtschaftungskosten einer Abrechnungsperiode richtig und vollständig auf sämtliche Eigentümer verteilt worden sind. Diese Auffassung ist vom Ansatzpunkt her richtig. Die Rechnungslegung eines Verwalters verlangt nicht nur die Jahresgesamtabrechnung, sondern auch die Aufteilung des Ergebnisses der Gesamtabrechnung auf die einzelnen Eigentümer in Form einer geordneten Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben. Da die Aufteilung unstreitig mit zur ordnungsgemäßen Rechnungslegung gehört und die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben jedem einzelnen Eigentümer die rechnerische Überprüfung auf Richtigkeit und Vollständigkeit ermöglichen muss, kommt man wohl unabdingbar zu dem Ergebnis des OLG Kölns.
Ob sich diese Rechtsprechung jedoch endgültig durchsetzt bleibt offen. Im Grunde genommen könnte auch die Zusammenstellung der auf jeden Miteigentümer umgelegten Summen der Betriebskosten und der damit verbundene Ausweis der Summe der insgesamt umgelegten Betriebskosten den Rechnungslegungsanforderungen genügen, wenn gleichzeitig über die Darstellung des Vermögens der WEG auch Forderungen und Verbindlichkeiten ausgewiesen werden. Das OLG Köln hat zwischenzeitlich seine Rechtsprechung eingeschränkt. Es genügt, wenn die Einzelabrechnungen im Versammlungsraum zur Einsicht ausliegen (OLG Köln WE 1997, 232 = DWE 1197, 78). Anderer Ansicht ist das OLG Stuttgart: vom Prüfungsrecht sei die Beschlußfassung zu unterscheiden. Jeder Eigentümer hat ein umfassendes Prüfungsrecht und damit das Recht zur Einsicht in alle Einzelabrechnungen beim Verwalter. Der Eigentümer muß aber nicht prüfen, sondern kann über die Jahresabrechnung auch ohne Prüfung aller Einzelabrechnungen beschließen (OLG Stuttgart, WE 1998, 383).
ABC des Wohnungseigentumsrechtes (WEG)
(c) 1999-2004
Dr. jur. Max-Josef Weigl, München
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